三重优势助力中交锚定千亿业绩

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年3月1日 中交地产（000736.SZ） 三重优势助力中交锚定千亿业绩 核心观点： 根据亿翰智库的监测数据，2021年中交品牌旗下地产开发业务全年销售金额达到了987.8亿元，距离千亿仅一步之遥。（备注：以上包含中交品牌的所有数据）。本文聚焦中交集团的地产上市平台——中交地产为主，分析了中交地产的土储与融资情况。我们认为企业过去投资力度加大，但是土储尚未全部开发，当前还有较高的土储存量，将推动企业业绩增长。此外，在融资方面也具有优势，例如控股股东为央企，信用优势和关联方优势等使企业融资成本相对较低，并且作为上市平台，企业融资渠道也更广。最后，控股股东中交集团业务面广，在基础设施建设，城市综合体开发方面拥有充足的经验与资源，这也有助于旗下地产开发业务协同发展。综合来看，土储优势、资金优势以及其他资源优势将有助于企业的地产开发业务突破千亿业绩。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 根据亿翰智库的监测数据，2021年中交品牌旗下地产开发业务全年销售金额达到了987.8亿元，距离千亿仅一步之遥。（备注：以上包含中交品牌的所有数据）。本文以中交集团的地产上市平台——中交地产为主，分析了中交地产的土储与融资优势，此外，控股股东中交集团业务面较广，例如在基础设施建设，城市综合体开发方面拥有丰富的资源，这也有助于旗下地产开发业务协同发展。综合来看，在土储优势、资金优势以及配套资源等优势下，我们认为中交集团地产开发业务突破千亿可期。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、土储优势|投资发力，土储充足助力业绩增长 ..................................................................... 2 二、资金优质|融资渠道多元，资金成本便宜 ............................................................................. 5 三、资源协同优势|多平台以合力实现千亿业绩可期 ................................................................. 6 一、土储优势|投资发力，土储充足助力业绩增长 2015年7月，中交集团旗下的中交房地产集团与中房集团进行了一次地产业务整合，随后中交房地产集团成为中交地产（000736）的实际控制人。在业务整合之后以及主业明确的形势下，企业对于推动地产开发业务发展的诉求不断升温，通过引入市场化机制，例如引入职业经理人等提升管理效率；通过加速拓展新项目，以实现规模化。 图表：中交地产与实际控制人之间的产权及控制关系图 资料来源：亿翰智库、企业年报 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 对规模的诉求使得企业在投资方面明显发力。从新增土储方面来看，2014年新增土储规划总建筑面积仅37.6万平米，2015年已增长至162.4万平米。从相对指标来看，2019年和2020年以面积计算的投销比分别达到了1.2和2.6倍。从进入的城市方面来看，2014-2015年仅布局了长沙、重庆、苏州和天津4个城市，然而到了2021年，新进入的城市已经达到了34个。从持有的项目的数量来看，2015年时，仅持有7个项目，到2021年中期，持有项目数量已达到98个。从持有项目的建筑面积规模来看，已由2015年317.8万平米增长到了2021年中期的2727万平米。 图表：2014-2021H1中交地产已开发的项目及土储情况 资料来源：亿翰智库、企业年报 图表：2014-2021H1中交地产土储布局情况 报告期 布局的城市数量 新进入城市 2014 4 - 2015 4 - 2016 7 宁波、温州、南京 2017 15 嘉兴、成都、佛山、惠州、昆明、武汉、宜兴、大丰 2018 22 北京、杭州、石家庄、青岛、东莞、西安 2019 25 无锡、合肥、厦门 2020 34 绍兴、济南、福州、贵阳、玉林、郑州、雄安 2021H1 34 - 资料来源：亿翰智库、企业年报 显然，持续的投入推动了企业销售业绩的提升。2020年企业销售金额达到533.0亿元，较7710234455859802040608010012005001000150020002500300020142015201620172018201920202021H1规划总面积(万平米）在建及待建面积（万平米）持有项目数量 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 2015年17.3亿元增长了将近30倍。 我们注意到，过去企业投资力度加大后，获取的土储并没有全部开发完毕。截至2021年中期，企业还有较高的土储存量，这将成为推动企业业绩增长的一股核心力量。 根据企业披露的数据，2017-2020年企业的在建及待建面积快速增长。根据定义，这一指标包含未销售的土储和已经销售但是未竣工的土储。各个指标的关联关系如下： 在建及待建面积（t+1）=尚未销售的土储（t+1）+已经销售但尚未竣工的土储（t+1） =在建及待建面积（t）-竣工面积（t+1） 在建及待建面积（2021）=未销售的土储（2021）+2021年以前已经销售但未竣工的土储 =在建及待建面积（2020）-2021年竣工面积 2021年末未销售的土储=2020年末在建及待建面积-2021年竣工面积-2021年以前已销售但未竣工的土储 截至2020年末企业在建及待建面积为2376.43万平米；企业2018-2020年竣工面积保持平稳，平均每年竣工面积为191.4万平米；销售面积方面，逐年上升，假设2021年销售面积增速为30%，同时假设企业从销售到竣工需要2年时间，则2021年以前已经销售但尚未竣工的土储包含2020年和2021年销售的面积。由此可以推算，截至2021年末，企业尚未销售的土储约1628.43万平米。 图表：2017-2020年销售、竣工和在建及待建面积（万平米） 资料来源：亿翰智库、企业年报 此外，从企业的资产负债表中的存货科目也容易看出，当前企业积压了较多的土储尚未结转。具体而言，尚未结转的土储一方面是还未开发，另外一方面为开发了还未交付，因此造成了存货大幅提升。在2021年中期财务报表中存货附注中可以看到，预计2023年及20240200400600800100012001400160018000501001502002503002017201820192020销售面积竣工面积在建及待建面积 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 年甚至以后交付的项目较多。 综合来看，截至2021年末，预计企业持有的土储充足，而充足的待售土储将成为未来业绩增长的优势所在。 图表：中交地产2026-2020年存货数据（亿元） 资料来源：亿翰智库、企业年报 二、资金优质|融资渠道多元，资金成本便宜 中交布局的多为核心城市，地价并不便宜，因此大量的土储也对应着大量的资金。然而从中交地产的净资产情况来看，截止2021年中期，股东权益合计165.80亿元，归属于母公司股东的净资产合计31.88亿元，因此，企业在土地投资方面可能够较为依赖外部资金，而有渠道获取外部资金这也是企业的另一大优势。 据研究，企业在外部资金使用方面的特点分别是融资成本相对较低，渠道多，而背后对应的则是企业的国有股东信用背书优势，关联方优势以及员工跟投制度优势。 首先，国资增信，降低融资成本。中交地产的实际控制人是中国交通建设集团有限公司，中交地产是中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，而中国交通建设集团由国资委100%控股。控股股东的国资背景构成了强大的信用优势，有助于企业获得更为便宜的资金，以支持企业发展。根据企业披露的数据，中交地产银行贷款和公开发行的公司债等融资成本在2016-2020年有明显的下行，且整体的融资成本也相对较低。 图表：中交地产银行贷款与公司债的融资成本区间（%） 报告期 银行贷款 公开发行的公司债 2016 4.51-7.43 4.03-4.61 2017 4.51-6.65 4.03-4.61 2018 4.99-7.6 4.03-4.61 2019 4.75-6.32 3.69-4.22 2020 3.8-6.18 3.92-5.01 资料来源：亿翰智库、企业年报 144.60236.23245.83295.08720.35010020030040050060070080020162017201820192020 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 其次，关联方提供借款。由于控股股东公司资金雄厚，且在中交地产的股权占比较高，因此利益关联更为紧密。在2016-2020年的年报披露的信息中，关联方借款额度持续保持在较高水平，比如2020年末，控股股东方借款余额达到了68.89亿元，这为企业提供了资金便利。 图表：中交地产关联方借款余额（亿元） 资料来源：亿翰智库、企业年报 再次，利益共享和风险共担的跟投制度更大化利用了资金。根据公开披露的信息，中交地产建立了核心员工跟投项目公司的管理办法，使得部分项目顺利实施跟投制度。其中，2017年有4个