内地房地产行业周报：商品房销售市场持续波动，保障房建设再获金融支持

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 商品房销售市场持续波动，保障房建设再获金融支持 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升205%，2022年累计成交面积同比下降43%。北京和上海环比分别上升85%和58%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降36%、34%、54%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降52%、50%、25%、26%。 截至2月11日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.4%；平均去化周期20.4个月，平均环比上升24%。杭州和宁波去化周期分别由上期的2.0个月和16.8个月变动至3.6个月和24.9个月，分别环比上升82%和48%。 本周，15个主要城市二手房交易建面上升481%。北京和金华环比分别上升787%和706%。2022年累计成交面积同比下降47%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降78%、47%和53%。 本周观点： 本周，受春节假期影响，重点城市新房及二手房销售环比大幅上升。新房成交方面，一、二、三线城市新房成交面积环比同时上涨，其中，三线城市涨幅最大（环比上涨321%），带动新房成交环比上升205%。二手房成交方面，重点城市二手房成交环比呈上升现象，带动二手房成交环比有所上升。另外，由于2022年过年时间较早，周内新房及二手房成交同比略有下滑。 库存方面，在农历新年商品房市场交易较弱的影响下，重点城市平均去化周期环比涨幅较大，环比上升24%。 投资建议: 预售资金监管政策边际改善，优质房企或将更具竞争力。近期，中央政策主要从改善资质较好房企的流动性、加快推进“租购并举”策略实施等方面推动行业良性循环：1）调整预售资金监管办法，部分房企资金链稳定性或有望改善：近日，消息称相关部门明确全国各地统一预售资金规定、可根据项目合同及工程造价等核定预售金额度、且房企可提取使用监管金额度之外的剩余资金，或有望更好规范地方监管机构在设置项目预售金方面的措施、缓解部分房企在开发方面的资金压力；另一方面，房企提取剩余资金有助于加强资金流动性，从而使房企能够在继续保障购房者权利的前提下，使自身财务状况维持相对稳定，持续推动房地产行业的稳定发展。2）加快推进“租购并举”：周内央行及银保监会提出具有保障性租赁住房认定书的项目的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障房的金融和信贷支持或将有效加快地方项目建设进度，有望实现使新居民、青年人有房可住的目标；另外，由于相关贷款不再占用房地产贷款额度，金融机构可用于按揭贷款等方面的金额或将有所增加，对商品房销售或有一定促进作用。目前，龙头房企销售波动较大（根据克而瑞数据，22年1月百强房企单月销售额同比大幅下滑）、部分国企央企继续开展并购业务，在行业内部分化愈加明显的大环境下，项目竞争力及流动性较强的房企将更具竞争优势。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 13-Feb-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 13 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，阳光100中国、中国奥园、富力地产本周涨幅居前。银城国际控股、富力地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图 3：正荣地产、融创中国、易居企业控股本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%ZhenRoSunacE-HouseShimaoAoyuanTimesVanke-HLoganKaisaKWGEverGrandeAgileShinsunTurnover(Weekly)图 1：阳光100中国、中国奥园、富力地产本周涨幅居前 图 2：银城国际控股、富力地产、中国海外发展年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%Shui OnEverGrandePowerLongMideadcSeazenTimesJinmaoCIFIYuzhouChina SCEKWGE-HouseAgileSunacCNTDShimaoYinchengR&FAoyuanSunshine 100Price Change(Weekly)0%10%20%30%40%50%60%Kerry PPTCM LandE-HouseCNTDVanke-HJingruiYueXiuRedSunCIFICR LandShinsunCOGOLongforJinmaoShimaoAoyuanCOLIR&FYinchengPrice Change(YTD) 9ZkZiYfXaXiYgZcZjYaQbP9PoMoOoMmOkPoOtRkPmNrN6MpOqQvPmMnRuOrRpP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 13 1.2物业管理行业表现 本周，世茂服务、合景悠活、碧桂园服务本周涨幅居前。新城悦服务、旭辉永升服务、世茂服务年初至今涨幅居前。 图 6：正荣服务、金科服务、保利物业本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%Zhenro SerJinke SerPoly PPT DevShimao SerFin Street PPTSunac SerTimes NeighborCG SerKWG LivingCIFI ES SerPowerlong CMKaisa ProsperA-LivingEVERG SerS-Enjoy SerTurnover(Weekly)图 4：世茂服务、合景悠活、碧桂园服务本周涨幅居前 图 5：新城悦服务、旭辉永升服务、世茂服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%14%CliffordmlKaisa ProsperA-LivingFirst SerS-Enjoy SerCIFI ES SerEVERG SerTimes NeighborSunac SerExcellence CME-StarPowerlong CMCG SerKWG LivingShimao SerPrice Change(Weekly)0%10%20%30%40%50%Times NeighborCG SerBinjiang SerExcellence CMSunac SerKWG LivingGreentown SerJinke SerChina Res MIXCPowerlong CMA-LivingYuexiu SerShimao SerCIFI ES SerS-Enjoy SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 13 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/02/11 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 13 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约20.4个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/02/11；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/02/11 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 13 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/02/06 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/02/06 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/02/06 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/02/06 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/02/06 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 13 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：中央发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知 日期 地区/部门 简述 2022-02-08 吉林 政府工作报告显示：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。开工改造城镇老旧小区1100个，改造各类棚户区1.9万套以上。坚决有力处置房地产企业风险，维护群众合法利益。 2022-02-08 苏州 老旧小区2022年改造计划正式出炉，2022年苏州市计划改造老旧小区79个，惠及居民3.07万户，涉及建筑面积356.5万平方米。 2022-02-08 黑龙江 2022年黑龙江省政府工作报告提出重点做好11个方面工作，包括：1）更好满足购房者合理住房需求；完善地产项目风险处置机制，妥善解决房地产领域突出问题。2）加强现代商贸流通体系建设。3）落实好促进旅游业发展政策。4）促进养老托幼、休闲康养等服务消费，培育壮大绿色消费等新型消费，促进消费稳定增长。另外，黑龙江拟依法依规将文化旅游产业建设用地纳入国土空间规划。 2022-02-08 成都 住建局2022年拟：1）计划供应人才公寓2万套，计划筹集建设保障性租赁住房6万套（间），还将发放公租房租赁补贴7000户。2）出台《成都市城镇老旧院落改造“十四五”实施方案》，提出要改造老旧院落601个、7.2万户，总投资约15.5亿元。 2022-02-08 宁波 出台《宁波市共有产权住房管理办法（试行）》，其中提出，取得不动产权证书满10年的共有产权住房可以上市转让。购房家庭既可以通过购买政府产权份额，获得全部产权后上市转让，也可以与代持机构按照各自产权份额上市转让，分配总房款相应部分。 2022-02-08 央行、银保监会 发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，根据《通知》，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。 2022-02-