房地产对政策支持保障房建设的点评：保障房建设加快
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2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立租赁住房贷款支持计划，总额度为1000亿元，我们认为该计划贷款规模适中，利率若为3%，则略高于出租后的租金收益率，需要未来通过租金上涨来消化。从规模上看，若全部为回购商品房，即便考虑回购价格较低，按照1.2万元/平方米、60平方米/套来计算，单套价格72万元，再考虑80%贷款比例，则总计17万套/1042万方，从量级来看，属于试点的范畴，规模适中。从贷款利率上看，政策要求贷款利率原则上不超过3%，若贷款利率约3%，则略高于当前租金收益率，因此，要能够覆盖资金成本需要一定的租金上涨预期，在未来进行消化。 2024年1月5日央行和国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，对租赁住房给予金融支持，涉及开发、经营和回购商品房等多个环节，此类做法在2023年已有部分城市试点。政策明确，将对建设保障性租赁住房给予长期资金支持，且对于开发、经营和回购商品房等环节，最高可以提供原则上不超过物业评估价值80%的贷款，部分期限可以达到30年。回购做法在2023年已有城市开展，比如福州，由市属大型国企负责统一收购。 我们预计回购对象以地方国企开发的项目为主，从而保证资金在当地运转。相比于央企和民企的项目，回购地方国企开发的项目的概率更大，因为从资金流动的角度，回购地方国企的项目，能够让资金用于本级城市，更有利于盘活当地的存量资产，并带来增量资金。 信用投放有利于资产价格企稳，但需要注意的是，在当前有效需求仍然较弱的情况下，存量盘活依然会带来需求分流，因此，仍然需要其他支持政策一并发力。信用投放对资产价格有正向帮助，也会带动需求预期的回暖，需要注意的是需求回暖的量，若有效需求依然较弱，则回购后用于出租等同于盘活存量，则也会对有效需求进行分流。我们认为，依然需要其他需求支持性政策一并发力，带动需求的切实好转。保障房体系将逐步扩大，配售型和配租型保障房都将占据重要地位，继续建议关注重组类房企的机会，2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。 风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。
