一手房价格同比“先高后低”，城市间表现分化加剧 内地房地产价格跟踪年度回顾 山证国际证券——行业研究 报告要点： 一手房价格2021年同比表现呈“先高后低”走势：受到国家在2021年下半年对房地产行业加大调控力度，叠加疫情扰动之影响，70个大中城市新建商品住宅价格指数2021年同比表现呈“先高后低”走势。指数同比增幅从2020年12月的3.7%回升至2021年5月的4.5%，随后增幅持续收窄至12月的2.0%，较2019年12月显著收窄约4.8个百分点。 一手房价格环比表现下半年下行趋势较为明显：70个大中城市新建商品住宅价格指数2021年环比表现下半年下行趋势相对同比表现更为明显。指数环比增幅从2020年12月的0.1%回升至5月的0.5%，随后增幅持续收窄至2021年8月的0.2%。2021年9月以来，指数环比开始录得负增长，也是指数自从2015年3月以后再度录得环比负增长。 一线城市在调控升级下已从高位回落：2021年下半年，一线城市整体一手房价格表现在调控升级下从高位回落。一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅从2020年12月年的3.9%持续扩张至2021年6月的6.1%，随后则受到楼市调控升级之影响而逐步收窄至12月的4.4%。其中，受限于政府对热点城市加大楼市调控力度，广州、上海和深圳平均一手房价格2021年12月分别同比增长5.0%、4.2%和3.3%，低于1-12月平均值约3.6、0.3和0.3个百分点；此外，北京12月平均一手房价格在较强购房需求支撑下则同比增长5.1%，高于1-12月平均值约0.6个百分点。 二线城市一手房价格表现分化加剧：二线城市新建商品住宅价格指数2021年同比表现也呈先高后低走势，由5月年内最大增幅5.0%持续回落至12月的2.8%，低于一线城市同期水平。其中，在我们观察的18个二线城市中，城市间一手房价格表现分化加剧，杭州、长沙和济南下半年一手房价格同比表现较具韧性。 三四线城市一手房价格高位回落幅度较为明显：三线城市新建商品住宅价格指数2021年从高位回落幅度较为明显，从4月的3.9%持续收窄至12月的0.9%，显著低于一二线城市同期水平。其中，在我们观察的22个三四线城市中，唐山和秦皇岛12月一手房价格同比分别负增长约1.7%和3.7%，低于1-12月平均值约5.4和4个百分点。 全国二手房价从2021年9月开始逐步回落：全国城市二手房出售挂牌量指数在2021年3月回升至109.69(年内高位)之后开始逐步回落。受到中央政府在下半年对二手房市场调控升级，并在部分热点城市出台包括二手房指导价等一系列政策之影响，指数在8月至10月显著回调，由7月的105.16下降至10月的87.25。随后，指数在11月回升至89.64，并在12月进一步升至91.15，但仍明显低于2020年12月的132.63。二手房房价方面，全国城市二手房出售挂牌价指数由2020年12月的186.14持续上升至2021年8月的193.98。随后，指数从9月开始逐步回落至12月的191.82。其中， 各线城市二手房房价2021年表现也呈先高后低走势，一线城市整体表现较好，二三四线城市波动的幅度则小于一线城市。此外，四线城市二手房价期内同比表现最弱。 报告日期： 2022-01-21 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际证券有限公司 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1.一手房价格2021年同比“先高后低” 受到国家在2021年下半年对房地产行业加大调控力度，叠加疫情扰动之影响，70个大中城市新建商品住宅价格指数2021年同比表现呈“先高后低”走势。指数同比增幅从2020年12月的3.7%回升至2021年5月的4.5%，随后增幅持续收窄至12月的2.0%，较2019年12月显著收窄约4.8个百分点。 此外，指数2021年环比表现也呈类似走势，但下半年下行趋势则相对同比表现更为明显。指数环比增幅从2020年12月的0.1%回升至5月的0.5%，随后增幅持续收窄至2021年8月的0.2%。2021年9月以来，指数环比开始录得负增长，也是指数自从2015年3月以后再度录得环比负增长。 70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比上涨城市数从2020年12月的60个增加至2021年3月的65个，随后持续减少至12月的53个。此外，指数环比录得下跌城市数则从2021年4月的4个持续增加至11月的59个，随后在12月已回落至50个。 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比(%)和环比(%)表现 同比变化 环比变化 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 图表2：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比和环比上涨、下跌和持平之城市数量分布图 同比上涨、下跌和持平之城市数量 环比上涨、下跌和持平之城市数量 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 -100102030402015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-0970个大中城市一线城市二线城市三线城市-1012342015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-0970个大中城市一线城市二线城市三线城市0102030405060702015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09上涨城市数下跌城市数持平城市数0102030405060702015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09上涨城市数下跌城市数持平城市数 行业研究 3 70个大中城市新建商品住宅价格指数上涨城市平均当月同比增幅也从2020年12月的4.54%回升至2021年5月的5.21%，随后增幅则逐步收窄至12月的3.23%。 此外，指数2021年环比表现也呈类似走势，但下半年下行趋势则相对同比表现更为明显。指数环比增幅从2020年12月的0.35%反复上升至5月的0.61%，随后增幅反复收窄至2021年12月的0.27%。 2.一二线城市间表现分化加剧，三四线城市高位回落幅度较为明显 从各线城市表现来看，2021年下半年，一线城市整体一手房价格表现在调控升级下已从高位回落，二线城市表现分化加剧，三四线城市高位回落幅度则较为明显。 一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅从2020年12月年的3.9%持续扩张至2021年6月的6.1%，随后则受到楼市调控升级之影响而逐步收窄至12月的4.4%。其中，受限于政府对热点城市加大楼市调控力度，广州、上海和深圳平均一手房价格2021年12月分别同比增长5.0%、4.2%和3.3%，低于1-12月平均值约3.6、0.3和0.3个百分点；此外，北京12月平均一手房价格在较强购房需求支撑下则同比增长5.1%，高于1-12月平均值约0.6个百分点。 二线城市新建商品住宅价格指数2021年同比表现也呈先高后低走势，已从5月年内最大增幅5.0%持续回落至12月的2.8%，低于一线城市同期水平。其中，在我们观察的18个二线城市中，城市间一手房价格表现分化加剧，杭州、长沙和济南下半年一手房价格同比表现较具韧性。 另一方面，三线城市新建商品住宅价格指数2021年从高位回落幅度则较为明显，从4月(年内高位)的3.9%持续收窄至12月的0.9%，显著低于一二线城市同期水平。其中，在我们观察的22个三四线城市中，唐山和秦皇岛12月一手房价格同比分别负增长约1.7%和3.7%，低于1-12月平均值约5.4和4个百分点。 图表3：70个大中城市新建商品住宅价格指数上涨/下跌城市平均当月同比(%)和环比(%)表现 上涨/下跌城市平均同比表现 上涨/下跌城市平均环比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 -4-202468上涨城市平均涨幅下跌城市平均跌幅-0.8-0.40.00.40.8上涨城市平均涨幅下跌城市平均跌幅 行业研究 4 图表4：一线和部分二线城市新建商品住宅价格指数同比变化(%) 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 时期北京上海广州深圳长沙南京杭州宁波合肥无锡天津武汉成都重庆青岛济南郑州大连沈阳哈尔滨长春西安2020年1月4.12.74.24.34.63.358.23.791.311.5107.53.7-0.31.48.49.29.48.612.82020年2月4.42.334.34.73.24.47.42.99.50.510.310.66.53.3-11.16.99.28.87.811.62020年3月4.12.41.75.253.35.46.52.390.19.510.56.22.3-2.20.56.18.78.18112020年4月3.32.70.74.85.34.55.25.81.39.5-0.48.310.362.4-3.20.25.98.88.27.910.42020年5月3.13.50.24.94.855.16.11.19.1-0.37.410.451.9-3.1-0.25.38.87.57.88.82020年6月3.63.70.55.35.46.15.261.4907.9105.22.5-3.1-0.458.76.57.27.82020年7月3.34.215.95.74.94.95.71.19.60.77.49.64.62.3-3.2-0.74.5967.37.32020年8月3.44.51.66.26.35.15.35.40.6100.96.89.95.32.5-3.3-0.44.29.25.3782020年9月3.84.52.15.36.54.35.15.11.48.70.86.49.55.32.9-2.9-0.758.24.16.382020年10月4.24.42.75.16.44.55.24.92.27.80.85.885.42.9-2.1-1.25.16.82.84.87.62020年11月2.44.14.14.95.84.85.14.93.17.11.15.17.24.72.8-1.7-14.961.93.47.12020年12月2.34.25.24.154.94.54.43.66.31.14.56.34.62.8-1-0.84.850.82.36.92021年1月2.94.45.93.74.954.24.34.35.61.54.66.94.92.9-0.