01 新增市场：2021年上海住宅市场 图：近六年全市商品住宅供求价走势 ——全市新房市场持续升温，年成交量达千万方 2021年全市商品住宅新增供应810.58万平方米，较上年度增加4.04%；成交1054.37万平方米，较去年同期增长 14.89%；成交均价为55,462元/平方米，同比下跌0.94%。 延续上一年度的回温势头，2021年上海新建商品住宅市场依然受到关注、交易活跃，全年成 02 交量达到千万方以上。不过楼市调控主旋律并未改变，在市场信心逐渐恢复的同时相关部门及时出手，精准施策，市场热度得到有效控制。由于受到供应和成交结构的影响，交易量的提升并未推动价格，新房年度成交均价结束了多年以来持续上行的状况，在稳增长两年后迎来小幅下滑。 ——新增供应年末翘尾，全年整体供不应求 为了稳定楼市后期运行，2021年一季度上海密集出台楼市政策，包括离异夫妻限购升级、摇号选房引入积分制排序、部分新房实施五年限售等，进一 图：2020-2021年各季度商品住宅供求价走势 步加强商品住房市场管理。由于相关细则调整以及农历新年影响，2月份新房零供应、3月份也仅有个别楼盘入市，整体一季度新增供应不足百万方。依托上年末入市项目的稳定去化以及市场信心的短期回暖，年初虽然供应节奏放缓但交易量出现井喷，一季度新房成交量居近两年季度成交首位且达到历史同期第二高值，仅次于2016年一季度。二季度开始新房热度有效降低，并且相关部门在下半年进一步加强市场规范管理，包括提高部分项目认购入围比、调整住房赠与人套数认定等，疏堵结合，让购房者更加“公平”地参与摇号选房，缓解前期因部分热门楼盘带来的非理性购房需求和市场预期。由于高端项目集中在下半年入市，三、四季度成交均价被推高，但在持续推进并严格执行新建商品住房备案管理的情况下，近两年新房价格整体变化不大，除2020年二季度以外，其余各季度成交均价皆在6万元/平方米以下且差异基本维持在6%以内。 03 新房价格被稳定住的同时，供不应求的局面依然严峻。2021年，虽然第四季度供应量大幅提升，但由于前三个季度供应不足，最终全年供需比仅为0.77， 图：近六年商品住宅供需比走势 较2020年进一步下降。新房与二手房之间价格差距的存在使得市场上对于新房的热衷程度较高，“买到即赚到”的信号已经扩散到各个类型的购房群体中。今年多项精细化调控政策的出台对需求端做了一定的收紧，但供应和需求之间的缺口依然存在。 ——外环线以外区域为新房供应和成交的绝对主力 2021年中心城区新房供应明显减少，尤其是内外环间区域，合计供应量同比下降45%，占比较去年减少一半。外环线以 表：2021年各环线供求情况 外区域表现突出，供应占比接近全市供应总量的80%、较上一年度增加十个百分点，主要是因为郊环外区域新增供应量同比提升51%。各环线供求比均低于1，内中环区域由于供应量降幅较大，供求比仅为0.56，远低于全市平均。 04 结合各环线成交占比变化来看，内中环区域由于供应量明显减少，成交量也有相应的下降，占比不足6%、来到近六年最低值，且是各个环线中唯一成交量同比减少的区域。外环线以 图：近六年全市各环线商品住宅成交占比情况 外区域是新房成交的绝对主力，占比提升到77%，其中郊环外区域依托供应量的大幅提升，成交占比首次突破30%。由于受关注的项目不再局限于中心城区，且随着规划和建设的推进，不少外围区域发展潜力提升，房源量相对充足、更容易获得摇号资格，加之价格也相对较低，因而吸引了一定数量的购房群体将置业需求外移。 ——市区楼盘缺席榜单，刚改户型占据市场绝对份额 近两年热门板块前十整体变化不大，除朱家角板块替换掉了宝山区的罗店板块，其余上榜热门板块与2020年一致且均位于外围区域。与2020年占到四席不同，2021年的热门楼盘没有一个位于外环线以内。 从具体板块来看，金汇板块与临港新城板块皆属于自贸区新片区范围内，在相关规划推进和助力之下，2021年陆续推出不少项目。虽然没有项目进入热销楼盘前十，但由于入市项目成交表现都不错，所以这两个板块位居热门板块成交榜单前二。嘉 图：2021年全市商品住宅成交面积前十板块 05 定新城依托嘉闵线的建设推进，在新房市场重新获得较高的吸引力，并在两个热销项目的助力下跻身三甲。徐泾板块近几年借势“大虹桥”加速发展，各项配套的不断成熟以及规划和发展潜力吸引了大批购房者，连续两 图：2021年全市商品住宅成交面积前十楼盘 年成交量稳定在全市第四。朱家角板块从上年度的第十一位挤入前十，轨交17号线为其引入了一批刚需客群，而作为环境较好的远郊板块之一也受到各类改善需求的青睐。 此外，2021年热门楼盘榜单以刚改类产品为主，没有套均价超过千万的项目上榜。万科四季都会是唯一一个连续两年上榜的项目，主要是因为该项目分期较多，每年都有一定体量的房源加推入市且市场认可度较高。 ——一步到位的置业需求成主流，低总价新盘持续收缩 从房型来看，三房户型持续提升、增速明显，2021年已经达到58%。受其扩张的影响，两房及以下户型成交占比持续减少，已经不足20%，四房及以上大户型也有一定程度的下降。总价段结构也出现了与房型相呼应的变化，两端均出现不同程度的收窄。200万元以下物业成交份额不足5%，700万元以上物业成交份额也有一定数量的减少。300-500万元物业成交份额自2017年后就未再跌落至三成以下且呈现持续扩大的势头，2021年升至历史最高值。 06 由于一二手住宅价格倒挂、住房贷款收紧等情况，新房市场逐渐成为改善需求的主要“战场”，而置换成本高、周期长且市场环境不稳定也使得越来越多刚需客群选择一步到位的置业方式，三房户型成为当前市场绝对的主力需求产品。不过，三胎政策下购买大户型产品也会成为一种趋势，其占比或将持续超过两房及以下的小户型。 图：近六年商品住宅房型段份额走势 图：近六年商品住宅总价段份额走势 ——住宅存量低位徘徊，去化周期不足4个月 2021年年底全市一手住宅存量为46112套，相较于上年末的54925套减少16%、降幅明显。 虽然年初新房市场供应放量并且在6月、12月出现两次小峰值，但新房需求量大、去化速度较快，整体存量自2020年9月开始就一路起伏向下。去化周期随存量变化不断下行，2021年 图：近两年住宅存量与去化周期走势 07 上海新房市场面临比较严峻的供不应求压力，年内有10个月去化周期不足4个月。 总结与展望 承接2020年年末的翘尾行情，2021年上海新房市场开了个好头，购房者入市积极性较高，非理性购房行为也有“死灰复燃”的迹象。相关部门为贯彻落实“房住不炒”主基调和“三稳”目标，陆续发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》、《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》、《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》、《关于加强住房赠与管理的通知》等文件，涉及限购升级、增值税征免年限调整以及新房摇号规则、差别化住房信贷、新房限售等方面。新政的出台精准打击了部分通过“假离婚”获得首套房购房资格的人群，同时通过严格执行住房贷款发放管理、增加部分新房持有年限、实施积分制排序摇号等措施，将一部分有投资倾向的购房者“拒之门外”。此外，面对严峻的“人才争夺战”，2021年上海进一步定向放宽，主要是针对五大新城和自贸区新片区范围内的就业人员，包括“居转户”年限缩短、直接落户条件放宽等。 整体来看，2021年上海楼市在调控之下基本实现了平稳发展的目标，年末的中央经济工作会议也释放出2022年“稳”最重要的信号。从会议精神出发，2022年上海房地产领域应该会继续在“房住不炒”的定位下重点推进保障性住房建设，解决中低收入群体的住房问题，并且纠正一些“一刀切”做法，尤其是住房贷款发放方面，更好满足购房者合理的住房需求，在“良性循环”的基础上促进房地产市场更好地健康发展。 08 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2022年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用