电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年1月20日 行业研究 预售资金监管松绑？亿翰告诉你四个真相 核心观点： 若预售资金监管放松消息为真，预售资金监管规则本身及具体执行上能有较大程度的放松，则无疑将一定程度上减轻企业资金负担，部分企业也将可以有一定的资金余量去偿付债务，避免引起更大范围的债务违约，威胁金融体系的稳定性；企业也可以通过调用预售资金去支付供应商欠款等，最大化程度上保障上下游产业链的安全，促使风险不蔓延，推动房地产业的良性循环目标实现。 但是消息也仅仅表示会放松限制，具体详情仍未明确，细则如何，力度如何，适用对象有哪些，哪些城市适合放松，即使放松，如何保证政策执行与初衷的一致性等等都是未知数。所以现在谈政策作用有多大，是否能够力挽狂澜，拯救企业于水火都为时尚早： 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 房企暴雷持续上演，企业自救努力坚持不懈，但在行情冷却，调控趋严的背景下，企业自救努力尚未有较为明显效果呈现，所以当有任何政策向好迹象出现时，人们的期待值便会被无限放大。 在企业可依仗的资金中，回款是确定性最高的类别，所以一旦有任何关于预售资金监管放松的消息出现，即使只是传言，人们也愿意相信不会空穴来风。当“中国正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，以作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。新规将允许开发商使用由各地政府控制的资金管理账户，从而帮助开发商偿付债务、支付供应商等”这一消息出现时，行业的情绪空前高涨。 但是，预售资金是否会放松？即使能够放松，放松的力度又会有多大？哪些群体又会受益于政策的放松？即使放松，执行上又将如何保障与初衷的一致性？众多问题都有待理清，过多期待可能也带有盲目性。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、绝对数虽再创新高，但隐忧重重，增长是否能持续仍有很大不确定性 ........................... 2 二、即使房企无力自救，预售资金监管大范围放松的可能性也并不大 ................................... 4 一、 绝对数虽再创新高，但隐忧重重，增长是否能持续仍有很大不确定性 2022年1月中旬，国家统计局公布了2021年年度数据，包括经济、投资、人口、居民可支配收入、房地产开发销售数据等。绝对数上来看，形势看似喜人，但从相对数据和走势上看，形势仍不容乐观。 2021年，我国国内生产总值（GDP）为1143670亿元，按不变价格计算，同比增长8.1%，完成了全年6%以上的经济发展预期目标；两年平均增长5.1%。不容忽视的是，2020年由于受疫情影响，经济增长增速已经处于较低水平，考虑到2020年的低基数效应，2021年经济年经济增长并不完全乐观。2021年12月中央经济工作会议提出“当前我国经济增长仍面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力”，中国经济增长的压力仍不容小觑。而且，从人均GDP来看，虽然也在上行通道中，但是放眼全球，差距仍然较大，竞争力依旧偏弱。 2021年末，全国人口为141260万人，比2020年末增加48万人，仍然保持在14亿的高 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 位上，中国仍是全球范围内人口最多的国家，但人口增长减速的趋势已经比较确定，相较于14亿的人口体量，48万的人口增长数接近人口增长的停滞。常住人口城镇化率为64.72%，比2020年末提高0.83个百分点，城镇化进程有序稳定推进，但另一方面，城镇化红利也在逐步走弱。 2021年，全国固定资产投资（不含农户）544547亿元，比2020年增长4.9%；比2019年增长8.0%，两年平均增长3.9%。全国房地产开发投资147602亿元，比2020增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。虽然房地产开发投资仍在向上增长，但长周期来看，4.4%的增速已经是除去2015年1%的增速外的最低增速，未来房地产开发投资是否能够继续保持增长动力仍是未知数，倘若开发投资开始下行，那么对投资，对经济发展都将造成不可忽视的影响。 图表：房地产开发投资走势情况 资料来源：亿翰智库，国家统计局 拉动经济的三大要素中，消费，投资占有绝对权重。2021年，最终消费支出对经济增长贡献率为65.4%，拉动GDP增长5.3个百分点。资本形成总额对经济增长贡献率为13.7%，拉动GDP增长1.1个百分点，所以对于稳定经济增长，核心仍在于提内需，稳投资上，房地产及相关产业链条对于提升消费，稳定投资的作用不容忽视。一来，房地产行业的稳定发展将有助于提升相关品类的消费，家居、家电、建材，包括房屋本身的消费等；二来，房地产行业的稳定发展不仅能够带动开发投资的增长，也能对其他相关产业的投资增长形成拉动作用。 0%5%10%15%20%25%30%35%02468101214162000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产开发投资（万亿）同比增速 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 而当前房地产行业的平稳发展已然面临较大的不确定性，房企暴雷不断，而且仍在持续。2022年1月19日，一行业40强的房企发布公告表示，2021年全年销售业绩同比减少9%，截止公告日，未来将到期的尚未偿还的票据总额达到10.86亿美元，而最近一笔到期日就在2022年1月20日，这家企业前期已经出现理财暴雷，至于要到期的美元票据是否能够按时兑付，只能说压力很大，随时可能启动债务重组。这或只是房地产行业压力的冰山一角，所以行业对于政策救市的期待与日俱增。 二、即使房企无力自救，预售资金监管大范围放松的可能性也并不大 纵观企业表现，不论是已经风险爆出的企业，还是风险尚未爆发的企业，整体上，大家都是保持着一种积极自救的姿态，无论是是卖资产，还是卖股权，配股，收缩等等，但难点在于哪里呢？即使企业积极自救，但是仿佛已经陷入到无力自救的境地，或者说自救的效果并不明显。行业一定会经历阵痛，在这个过程中，一定会有企业退去，有些企业赶上，但是其中可能伴随的风险，还是需要保持在可控范围，这也就需要将一些偏离较大的政策重新拉回正规，给行业增信，增强企业的信心，增强消费者的信心，共克时艰。 （1）预售资金合理、理性监管，给企业信心 2021年，企业经营承压最重要的一个变量就是预售资金监管的异常严格，当然预售资金监管之所以严厉有其合理理由存在，维护消费者的合法权益，实现基本的居住需求实现，然而政策的严厉程度似乎超出了大众的预期，而且有层层加码的倾向，这对于企业而言，无疑是雪上加霜的，若是能在既能实现住房顺利交付的基础上，预售资金监管适度合理化，无论是对市场和企业，可能都将注入一剂良药。 也许是心诚则灵，也许是念念不忘，必有回响。1月18日，山东烟台市住建局发布了一则“关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知”，文件显示，将按照《山东省商品房预售资金监管办法》、《山东省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》、《烟台市商品房预售资金监管规定》，对守信企业落实相应激励措施。对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免），上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。 另外，1月19日，彭博社也有一则振奋人心的消息呈现，消息内容为“路透社援引知情 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 人士称，中国正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，以作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。新规将允许开发商使用由各地政府控制的资金管理账户，从而帮助开发商偿付债务、支付供应商等”。 若消息为真，预售资金监管规则本身及具体执行上能有较大程度的放松，则无疑将一定程度上减轻企业资金负担，部分企业也将可以有一定的资金余量去偿付债务，避免引起更大范围的债务违约，威胁金融体系的稳定性；企业也可以通过调用预售资金去支付供应商欠款等，最大化程度上保障上下游产业链的安全，促使风险不蔓延，推动房地产业的良性循环目标实现。 但是消息也仅仅表示会放松限制，具体详情仍未明确，细则如何，力度如何，适用对象有哪些，哪些城市适合放松，即使放松，如何保证政策执行与初衷的一致性等等都是未知数。所以现在谈政策作用有多大，是否能够力挽狂澜，拯救企业于水火都为时尚早： 其一、预售资金监管放松幅度会有多大？预售资金监管趋严本身就是为了防止项目烂尾，项目无法按时交付问题的产生，根本上是为了保障消费者权益，即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基础上做适度的调整，不会有大范围的松动，适度的调整之后的资金用于支付农民工工资等。像烟台几个百分点的调整来说，对企业本身的帮助或并不大，更谈不上缓解资金压力。 其二、放松的对象是否具有针对性？当前信用链条遭遇挑战的并非个别企业，多数企业，特别是高杠杆的民营企业，信用已经崩溃，对于这种企业，预售资金监管大概率不可能有所松动，松动之后，怎能保证企业能够顺利实现项目交付呢？即使有放松，主要对象仍将是信用较高的、经营稳健型的企业，不可能出现针对所有企业群体的放松。 其三、哪些城市适合做预售资金监管的放松？哪些城市会跟进？不同城市的基本面和房地产市场行情有较大差异，若城市内烂尾项目普遍，大概率额政策不会出现放松迹象，核心城市由于需求支撑力更强，未来也将是人口集聚的重点区域，大概率也很难出现预售资金监管政策的松动。 其四、即使政策有所松动，如何保证政策具体执行与政策初衷的一致性？即使政策能够出现适度的放松，但是仍有可能存在政