房地产行业：当预售资金监管加强，留给房企的只有流动性挑战
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年11月30日 当预售资金监管加强，留给房企的只有流动性挑战 核心观点： 一、为什么进行预售资金监管？ 预售资金监管正是预售制度的产物。过去预售制度使多数居民实现居者有其屋，并且商品房市场发展，增加了就业岗位，也支撑了宏观经济的增长。然而，一旦开发商将项目的预售资金用于其他用途，那么商品房竣工至少面临两重风险，一是竣工周期可能更长，二是房企一旦出现突发性流动性危机，项目可能存在烂尾风险，这将极大损害购房者权益。 二、本轮预售资金监管政策与以往有何不同？ 本轮预售资金监管，核心有三点，一是2020-2021年出台预售资金监管政策不等于刚开始实行预售资金监管；二是新出台的预售资金监管政策与以往的政策相比仅小幅收紧；三是本轮预售资金监管的执行力度加强。 三、不同城市预售资金监管有何异同？ 在预售资金监管方面，各城市基本上达成了一个共识，同时也形成了三大差异。共识即对商品房预售房款实施全额监管。三大差异指不同城市预售资金监管的范围不一，各个城市实行预售资金监管的节点不一，不同节点上需保留的资金不一。 四、预售资金监管的影响有多大？ 预售资金监管执行力度加强，这将导致房企对房屋销售所得的款项可以自由支配的能力减弱，使财务结构较为一般的房企进入了流动性阵痛期，将影响企业的债务偿付能力以及投资能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年我们监测的政策信息中，很多城市出台了预售资金监管政策。下文将从为什么进行预售资金监管，本轮预售资金监管政策与以往有何不同，不同城市预售资金监管的异同，以及预售资金监管对房企的影响等四个维度进行具体分析。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、为什么进行预售资金监管？................................................................................................... 2 二、本轮预售资金监管政策与以往有何不同？ ........................................................................... 3 三、不同城市预售资金监管有何异同？ ....................................................................................... 5 四、预售资金监管的影响有多大？ ............................................................................................... 6 一、为什么进行预售资金监管？ 谈预售资金监管就不得不谈预售制度，因为预售资金监管正是预售制度的产物。 1998年商品房市场改革初期，我国商品房市场的基本情况是开发商数量少，企业自有资金不足，商品房的供应速度难以跟上需求的增长速度。在这样的背景下，实行预售制度有较强的现实意义。 第一、预售制度使多数居民实现居者有其屋。房地产开发从拿地到施工建设均需要大量的资金投入，预售制度使得开发商预售前投入一定量的自有资金后，后面可以使用预售资金来进行开发建设，因此有更多的资金来实现商品房的建设，有助于加大商品房的供应，使越来越多的居民实现了居者有其屋。预售制度下，我国商品房市场快速发展，从商品房市场改革到2021年的23年时间内，商品房成交规模不断创新高，2020年成交面积突破17亿平米。 第二，预售制度下，商品房市场发展，房地产开业业务量的加大，使得就业岗位大幅增加，解决了许多人的就业问题。同时，房地产开发投资的增长，也支撑了宏观经济的增长。 但是预售制度，也有一定的弊端。前文提到预售制度可以使房企在地产开发业务上的资金投入量减少，但是当商品房项目预售后获得预售资金后，如果没有政策约束，开发商将有动机将预售资金用于其他用途——比如拿地，而不是用于本项目的开发建设。在商品房市场上行周期，这一动机将更为强烈。比如全球金融危机过后，2009年我国商品房市场复苏，房企有更大的动力将资金用于获取新项目，但是在竣工方面动力不足。在2009-2011年，新开工面积与竣工面积差额不断扩大。与此类似，2016年商品房市场成交走强，也带来了这一差额的扩大。 rQqNpRxPrOyQtRoMoNuNtP6MdN8OpNmMsQrQkPpOtRjMoOpO8OpOqRwMmNtQuOsOrN 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2000-2020年新开工面积与竣工面积的差额（万平方米） 资料来源：亿翰智库、国家统计局 一旦开发商将项目的预售资金用于其他用途，那么商品房竣工至少面临两重风险，一是竣工周期可能更长，二是房企一旦出现突发性流动性危机，项目可能存在烂尾风险，这将极大损害购房者权益。 在《中华人民共和国城市房地产管理法》中早已提到，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。随着我国商品房存量不断增加，居者有其屋的基本目标已经大批量得到满足，下一个阶段防止房地产开发业务杠杆扩大，防控风险变得更加重要，因此，预售资金监管的意义也越来越大。 二、本轮预售资金监管政策与以往有何同？ 2020年下半年至2021年，有较多的城市出台了预售资金监管相关文件。我们认为，（1）2020-2021年出台预售资金监管政策不等于刚开始实行预售资金监管；（2）新出台的预售资金监管政策与以往的政策相比仅小幅收紧；（3）2021年预售资金监管政策对房企的影响较大，原因主要是执行力度加强。 首先，根据我们的观察，很多城市在2010年前后已经实施了预售资金监管。比如，在2010年及以前，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）均涉及了预售资金监管。北京市住房和城乡建设委员会2010年就曾出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。此外，杭州在2010年实施了预售资金监管，西安于2011年5月1日开展了商品房预售资金监管。这意味着很多城市即使在2020年或者2021年没有新的预售资金监管条例出台，实际上城市仍然在执行预售资金监管。 其次，2021年预售资金监管万众瞩目，主要是因为很多城市出台了预售资金监管政策0200004000060000800001000001200001400002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 以及预售资金监管影响房企的流动性，但是通过梳理2021年出台的预售资金监管政策，我们发现，2021年发布的预售资金监管主要是已经出台预售资金监管的城市，或实行了小幅度收紧的预售资金监管政策，或发布规范性文件，并不是从0到1，从无预售资金监管政策到实施预售资金监管。 以北京为例，北京较早就实行了预售资金监管，但是2021年11月4日北京市住房和城乡建设委员会对《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订）向社会公开征求意见，从意见稿的内容来看，多数的条款都是继续沿用以前的政策，变动的部分较引人注目的是单位面积的监管额度设定下限5000元/平米。 图表：北京预售资金监管相关政策 发布时间 核心内容 资金使用节点及节点额度限制 2010年 ·全部存入专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设 节点安排：地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件。 额度限制：完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5% 2013年 全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管（同2010） 节点安排：新增2个节点。项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”、“建设层数达三分之二”节点。 额度限制：（同2010） 2015年 ·商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。 ·房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金 2021年 ·全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管（同2010） ·房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金（同2015） ·项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于5000元 （同2013） 资料来源：亿翰智库、北京市住房和城乡建设委员会官网 最后，结合前两点可知政策层面，预售资金监管并没有大幅度变化，但是开发商普遍感受预售资金监管更严，因此，在预售资金监管方面，有可能是在实施方面，执行力更强。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 三、不同城市预售资金监管
