发改委提出促进住房消费，多部门强调保障性租赁住房供给

周度观点： 发改委促进住房消费健康发展：1月16日发改委在促消费政策中提到住房消费：加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举；推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求；因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 我们认为，因城施策下，地方政府持续推出需求刺激政策，同时信贷端政策持续放松。边际宽松的政策环境有利于购房需求改善，带来市场景气度触底回升。 多部门强调保障性租赁住房供给：1月11日，住建部住相关负责人指出加快完善住房保障体系。14日，央行总部举办上海市保障性租赁住房政策解读会，10家银行代表参会。16日，发改委提出推进保障性住房建设，扩大保障性租赁住房供给。 我们认为，十四五期间保障性租赁住房将加速落地，有利于已经开展保障房业务的国企、提前布局长租公寓的龙头房企以及为保障房做代建的轻资产输出企业。 招商蛇口完成并购类债券的发行：1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿，其中12.9亿用于收购住宅项目公司股权，为项目公司注入资金。 我们认为，优质房企的融资优势将加速行业结构调整。招商蛇口并购类债券快速落地反映了政策的支持力度，稳健经营的龙头房企将通过收购优质项目进一步提高市场份额，而依赖高杠杆扩张的激进房企将加速出清，使行业集中度不断提升。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（01.08-01.14）：重点监测33城合计成交面积405.9万㎡，环比上周增长27.9%；2022年累计成交723.2万㎡，累计同比下降32.6%。其中，一线城市成交79.8万㎡，环比上周下降0.8%，2022年累计成交160.3万㎡，累计同比下降4.1%； 二线城市成交231.6万㎡，环比上周增长55.4%，2022年累计成交380.6万㎡，累计同比下降16.6%；三线城市成交94.5万㎡，环比上周增长7.6%，2022年累计成交182.3万㎡，累计同比下降59.4%。 土地供应（01.03-01.09）：百城土地宅地供应规划建筑面积171万㎡，2022年累计供应规划建面356万㎡，累计同比下降92.6%，供求比0.55。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价25296元/㎡，近四周平均挂牌均价6337元/㎡，环比增长104.4%，同比增长93.1%。 土地成交（01.03-01.09）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积30万方，2022年累计成交645万㎡，累计同比下降88.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5746元/㎡，环比增长32.9%，同比增长30.1%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4389元/㎡，同比上升6.2%，溢价率3.9%，较去年同期下降7.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（01.08-01.14） 重点监测33城合计成交面积405.9万㎡，环比上周增长27.9%；2022年累计成交723.2万㎡，累计同比下降32.6%。其中，一线城市成交79.8万㎡，环比上周下降0.8%，2022年累计成交160.3万㎡，累计同比下降4.1%；二线城市成交231.6万㎡，环比上周增长55.4%，2022年累计成交380.6万㎡，累计同比下降16.6%；三线城市成交94.5万㎡，环比上周增长7.6%，2022年累计成交182.3万㎡，累计同比下降59.4%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（01.03-01.09） 百城土地宅地供应规划建筑面积171万㎡，2022年累计供应规划建面356万㎡，累计同比下降92.6%，供求比0.55。其中，一线城市供应规划建筑面积169万方，今年累计供应169万㎡，累计同比下降42.4%，累计供求比14.90；二线城市供应规划建筑面积0.41万方，今年累计供应68万㎡，累计同比下降94.8%，累计供求比0.24；三四线城市供应规划建筑面积1万方，今年累计供应118万㎡，累计同比下降96.3%，累计供求比0.33。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价25296元/㎡，近四周平均挂牌均价6337元/㎡，环比增长104.4%，同比增长93.1%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价25540元/㎡，近四周平均起拍楼面价25540元/㎡，同比增长97.9%；二线城市供应土地挂牌楼面价3149元/㎡，近四周平均起拍楼面价5590元/㎡，环比增长26.0%，同比增长4.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价1275元/㎡，近四周平均起拍楼面价2687元/㎡，环比增长14.8%，同比增长23.6%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（01.03-01.09） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积30万方，2022年累计成交645万㎡，累计同比下降88.9%。其中，一线城市无新增成交；二线城市无新增成交；三四线城市成交建筑面积30万㎡，今年累计成交353万㎡，累计同比下降91.2%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5746元/㎡，环比增长32.9%，同比增长30.1%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4389元/㎡，同比上升6.2%，溢价率3.9%，较去年同期下降7.9个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市无新增成交； 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为5746元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价3221元/㎡，同比增长1.9%，溢价率4.0%，较去年同期溢价率下降10.5个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。