证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 证 券 研 究报告 地产产业链深度研究报告 推荐（维持） 政策拐点轮廓清晰，地产链进入配置区间 ——地产链黄金底系列报告二  资金端政策改善正在延续，地产政策底轮廓逐渐清晰 9月地产政策拐点显现，复盘政策路径，整体呈现出需求支持范围扩大、发声层级不断拔高、从关注房地产市场到关注房地产产业、政策支持维度提升四大特点。目前政策发力点集中资金端：1）按揭贷已明显改善，按揭款8-11月单月同比增速已连续4个月改善，并且11月单月同比实现两位数增长；2）中票用途突破，11月以来房企中票加速发行，并且本次中票用途突破借新还旧、属于新增额度，并可用于偿还开发贷；3）开发贷边际放松，央行要求商业银行加大开发贷投放，11月房企境内融资额430亿，同比-29%，较上月+28pct，融资环境边际改善。资金端改善有利后续行业销售、回款、拿地、开工修复。  资金端放松有利房企拿地改善，预计对开工传导会有所前置 在过往周期中，拿地和开工转好大多滞后于销售转好，但在本轮周期中，基于：1）17年以来地产行业库存持续处于低位，并且资金链危机推动行业库存进一步下行；2）当前市场拿地机会增多，拿地条件放宽、地块质量提升、成交溢价率低位，综合推动拿地修复，并且收并购市场机会涌现，资金边际放松下，行业补库意愿增强；3）在本轮资金链危机中，一方面很多房企抛售房源获取现金流，另一方面拿地力度明显减弱，综合推动开工未售、竣工未售库存同步下降，这也意味着，后续也将出现土储、开工和竣工未售的同步补库存。综上所述，在资金改善和低库存环境下，预计拿地对开工的传导将有所前置。  建筑建材板块：开工产业链率先复苏，消费建材高弹性 节奏上预计22年开工产业链提前回暖，竣工前弱后强。开工产业链端重点推荐成本优势及渠道优势显著的东方雨虹、受益开工修复及保障房红利，护城河较深并保持长期而稳定增长的深圳瑞捷、市占率不断提升的科顺股份以及重点关注凯伦股份。消费建材行业经历地产资金风险的冲击后，市场份额仍将向龙头公司集中，推荐抗风险能力强、业务边界不断扩张、市占率仍在提升趋势中的东方雨虹、北新建材、科顺股份，建议关注三棵树、坚朗五金、凯伦股份。  轻工板块：看好家居龙头企业变革加速优势显著 内销市场在“三道红线”政策带来的房企融资趋紧环境下，为降低回款风险家装企业工程业务短期增速放缓，内销增长边际承压，行业存在出清可能。从长期来看客户结构分散、品牌力强的龙头家居企业借力渠道变革、加码整装业务，有望实现市占率持续提升。看好具备穿越周期能力的强α标的：欧派家居、索菲亚、志邦家居、顾家家居、蒙娜丽莎、江山欧派。  家电板块：地产需求边际改善，利好两大细分赛道 由精装修配套看，以厨卫家电为代表的硬装品类与地产关联度最高，软装进场的大家电需求受地产波动影响较弱。随着小户型租赁住房落地，租赁房群体比例的提升或将带来消费倾向的改变，利好兼具便捷性与智能化，可多种场景灵活放置的智能微投赛道，以及具有高吸净+高集成两大核心优势且景气度较高的集成灶赛道。标的推荐上看好具备中长期价值成长的龙头美的集团和海尔智家，微投赛道中的极米科技，集成灶赛道中具备优先具投资空间的火星人、亿田智能和传统厨电龙头老板电器，以及高成长小家电企业小熊电器。  投资建议：保障房政策暖风频吹，产业链迎来投资良机 开竣工节奏上预计22年开工产业链提前回暖，竣工前弱后强。开工产业链端重点推荐成本优势及渠道优势显著的东方雨虹、市占率不断提升的科顺股份以及重点关注凯伦股份；竣工产业链重点推荐抗风险、抗周期能力更强，未来有望强者恒强，市占率持续提升的消费建材龙头旗滨集团，石膏板龙头北新建材，建议关注三棵树、坚朗五金、伟星新材等。轻工板块看好家居龙头企业变革加速优势显著；家电板块关注地产需求改善，硬装品类关联最高。  风险提示：房地产政策大幅趋严，行业现金流危机持续发酵，市场销售超预期下行，渠道拓展竞争加剧。 证券分析师：王彬鹏 邮箱：wangbinpeng@hcyjs.com 执业编号：S0360519060002 证券分析师：刘佳昆 邮箱：liujiakun@hcyjs.com 执业编号：S0360521050002 证券分析师：秦一超 邮箱：qinyichao@hcyjs.com 执业编号：S0360520100002 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 73 1.82 总市值(亿元) 11,926.94 1.43 流通市值(亿元) 8,850.89 1.39 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 7.15 10.4 6.95 相对表现 2.29 14.5 4.63 相关研究报告 《建筑材料周观点（20211213-20211219）：11月地产数据修复，继续推荐地产链建材》 2021-12-19 《建筑材料行业周报（20211220-20211226）：拿地改善反映土地市场回暖，继续推荐地产链》 2021-12-26 《建筑材料周观点（20211227-20220103）：21年装机量有望超预期，22年预期上调，关注光伏玻璃情绪提振行情》 2022-01-03 -10%0%9%19%20/1221/0221/0421/0621/0821/102021-01-07～2022-01-06沪深300建筑装饰(申万)华创证券研究所 行业研究 建筑材料 2022年01月08日 地产产业链深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 投资主题 报告亮点 报告从上游地产行业出发，紧密跟踪政策变化，并判断政策集中发力点在于地产供给侧的资金端。在低库存、拿地性价比凸显的背景下，资金端放松有利房企拿地改善，并且基于本轮周期各个环节同步补库存的判断，预计拿地对开工传导会有所前置，进而判断2022年开工产业链率先复苏，竣工前弱后强。 投资逻辑 在过往周期中，拿地和开工转好大多滞后于销售转好，但在本轮周期中，基于：1）17年以来地产行业库存持续处于低位，并且资金链危机推动行业库存进一步下行；2）当前市场拿地机会增多，拿地条件放宽、地块质量提升、成交溢价率低位，综合推动拿地修复，并且收并购市场机会涌现，资金边际放松下，行业补库意愿增强；3）在本轮资金链危机中，一方面很多房企抛售房源获取现金流，另一方面拿地力度明显减弱，综合推动开工未售、竣工未售库存同步下降，这也意味着，后续也将出现土储、开工和竣工未售的同步补库存。综上所述，在资金改善和低库存环境下，预计拿地对开工的传导将有所前置。 开竣工节奏上预计22年开工产业链提前回暖，竣工前弱后强。开工产业链端重点推荐成本优势及渠道优势显著的东方雨虹、市占率不断提升的科顺股份以及重点关注凯伦股份；竣工产业链重点推荐抗风险、抗周期能力更强，未来有望强者恒强，市占率持续提升的消费建材龙头旗滨集团，石膏板龙头北新建材，建议关注三棵树、坚朗五金、伟星新材等。轻工板块看好家居龙头企业变革加速优势显著；家电板块关注地产需求改善，硬装品类关联最高。 地产产业链深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目 录 一、地产产业链迎来布局良机，优先推荐开工产业链 ......................................................... 6 （一）地产政策底部轮廓清晰，对产业链关注度日益提升 ......................................... 6 1、9月地产政策拐点显现，当前政策底轮廓已经十分清晰 .................................... 6 2、政策支持力度持续加大，并对产业链关注程度日益提升 ................................... 9 3、按揭贷、中票和开发贷放松有望边际利好房企后续拿地 ................................. 10 （二）低库存叠加拿地隐含毛利率改善，预计资金放松对拿地的传导前置 ............ 11 1、行业持续处于低库存阶段，房企未售库存占比总资产创历史新低.................. 12 2、拿地条件放宽、地块质量提升、成交溢价率低位，推动拿地修复.................. 13 （三）预计拿地对开工的传导前置，开工增速拐点或将在22M4出现 .................... 15 1、土储、开工未售、竣工未售同步补库存，拿地到开工的传导前置.................. 15 2、21Q3拿地走弱拖累22Q1开工，预计开工增速拐点在22M4出现 ................. 17 （四）预计22年竣工增速拐点在3季度出现，全年竣工同比-6.4% ........................ 19 二、建筑建材板块投资机会：开工产业链率先复苏，消费建材高弹性 ........................... 20 （一）资金端放松对开工传导预计前置，优先推荐开工产业链 ............................... 20 （二）消费建材受益竣工复苏，龙头抗风险能力强，行业集中度有望提升 ............ 21 （三）玻璃板块静待资金压力缓解提振需求，超龄窑炉冷修带来供给减量 ............ 21 三、轻工板块投资机会：家居行业需求边际承压，龙头企业变革加速优势显著 ........... 25 （一）内销：地产销售增速回落，需求边际承压 ....................................................... 25 （二）标的：看好行业景气度复苏，头部企业α属性有望持续显现 ....................... 28 四、家电板块投资机会：地产需求边际改善，利好两大细分赛道 ................................... 28 （一）地产需求改善，硬装品类关联最高 ................................................................... 28 （二）小户型租赁住房落地，利好两大细分赛道 ....................................................... 31 （三）家电行业投资策略：地产需求边际改善，利好两大细分赛道 ....................... 35 五、风险提示 ........................................................................................................................... 36 地产产业链深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1、9月以来房地产行业政策趋松力度加大 .................................................................. 6 图表 2、中央政治局会议时隔六年后再提满足购房需求 ..................................................... 7 图表 3、近期房地产行业政策梳理 ..........................................................