中国写字楼市场研究报告

摘要： 整体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。 2019年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 中国商业地产大宗交易在2015年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来，人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会，预计商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与热情持续提升。 一线城市GDP增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置率除广州外全部上浮，四城租金全线承压。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。 调查显示，TMT、专业服务业、金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新，有望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有较大开放空间，随着进一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。 58安居客线上写字楼搜索数据显示，今年1-9月，重点十城整体租赁热度抬升，一线城市中广州热度提升明显，二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青睐，二线城市办公替代效应渐显。 第一部分：宏观背景 写字楼整体市场需求处于上升通道 总体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。 一、 人均GDP仍有较大的增长空间 2018年我国的GDP总量超过90万亿人民币，全球排名第二，仅次于美国。2018年我国人均GDP为64644元人民币，尽管增速较快，但绝对值仍远低于美国的62853美金，人均GDP仍有较大的增长空间。 数据来源：Wind, 58安居客房产研究院 数据来源：Wind, 58安居客房产研究院 二、 经济下行压力大，三产保持较好表现 中国的GDP增速近年来有所回落，但仍能维持6%以上的较高增长。自2013年起，第三产业累计增速一直高于GDP累计增速，第三产业得到蓬勃发展，这也和国家大力支持小微企业、推动万众创业大众创新05,00010,00015,00020,00025,0002009201020112012201320142015201620172018单位：十亿中美GDP总量（美金）美国:GDP中国:GDP-41611010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002009201020112012201320142015201620172018中美人均GDP（美金）及增速（百分比）美国人均GDP中国人均GDP美国人均GDP增速（右）中国人均GDP增速（右） 的各项政策密切相关。截至今年9月，我国2019年GDP累计增速为6.0%，第三产业累计增速为7%，可见经济下行压力加大，但第三产业仍保持了相对较好的增长表现。 数据来源：国家统计局, 58安居客房产研究院 三、 第三产业仍有较大增长空间 中国的第三产业增长迅速，但在GDP中的占比仍远低于发达国家。2018年中国第三产业产值占GDP的比重为52.2%，相比2009年的44.4%已经有了接近8%的增长。而美国2018年第三产业占GDP的比例为80.6%，且十年来此比例一直维持在80%左右。和美国相比，中国的第三产业占比仍然较低，未来仍有较大的增长空间。 数据来源：Wind, 58安居客房产研究院 四、 三产从业人数占比有望提升 和第三产业GDP占比相对应的是第三产业从业人数占比。据世界银行统计，美国2018年第三产业从业人数占比为79.14%，略低于第三产业GDP占比的80.6%。而中国2018年第三产业从业人数占比为46.30%，明显低于第三产业GDP占比的52.2%。随着中国第三产业GDP占比的不断抬升，相信中国第三产业从业人数占比也会逐渐增加。 024681012142009-122011-062012-122014-062015-122017-062018-12中国GDP及第三产业累计增速(百分比）GDP:累计同比GDP:第三产业:累计同比01020304050607080902009201020112012201320142015201620172018中美第三产业占GDP比重（百分比）中国第三产业占比美国第三产业占比 数据来源：世界银行, 58安居客房产研究院 数据来源：Wind, 58安居客房产研究院 五、 城市化率继续提升 进入21世纪，随着市场经济的不断发展，中国的城镇化率迅速抬升。2018年底我国的城镇化率已提高至59.15%，比10年前提升11个百分点，体现了新兴经济体的活力。发达国家的城镇化率一般在80%左右，美国2018年底的城镇化率为82.26%，仅比十年前提高1.82%。而中国距离发达国家水平仍有较大差距，因此较快的城镇化率提升仍会持续。根据中国社会科学院2019年发布的《中国城市竞争力第17次报告》估算，预计到2035年，中国城镇化比例达到70%以上。更多的城市人口意味着更大的服务市场和更多的需求。 0%20%40%60%80%100%2009201020112012201320142015201620172018中国第三产业就业人员占比就业人员:第一产业占比就业人员:第二产业占比就业人员:第三产业占比0%20%40%60%80%100%2009201020112012201320142015201620172018美国第三产业就业人员占比第一产业就业人数占比:美国第二产业就业人数占比:美国第三产业就业人数占比:美国 数据来源：世界银行, 58安居客房产研究院 第二部分：行业现状 新开工同比由负转正，库存压力尚存 2019年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 一、 写字楼开发投资同比扭转颓势 2019年1-9月房地产开发投资累计同比增长10.5%，写字楼开发投资累计同比增长0.8%。尽管写字楼投资增速远低于整体房地产投资增速，但对比去年同期11.4%的负增长，年初以来写字楼投资增速由负转正且持续改善，表现出积极向好走势；同时，由于去年基数较低，写字楼投资仍有较大改善空间。 数据来源：国家统计局, 58安居客房产研究院 二、新开工面积同比增速由负转正 2019年初以来写字楼新开工面积同比增速持续为正，结束了2017至2018连续两年的负增长颓势。截至9月底，2019年写字楼新开工面积5010万平方米，同比增长15.7%，表明开发商正积极拓展、布局01020304050607080902009201020112012201320142015201620172018中美城镇化率对比中国美国(15)(5)515253545房地产及办公楼开发投资增速（百分比）办公楼开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额累计同比 写字楼市场。 数据来源：国家统计局, 58安居客房产研究院 三、 竣工面积延续负增 2019年写字楼竣工面积延续了2018年初以来的负增长走势。1-8月累计竣工1544万平方米，同比负增长13.8%。竣工面积的负增长可能和去年以来开发商融资难、资金紧相关，项目施工进度减缓。 数据来源：国家统计局, 58安居客房产研究院 四、 施工面积处于高位 新开工面积正增长，竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。由图可见，近几年来写字楼施工面积一直在高位。今年以来，施工面积持续正增长，1-9月累计施工面积为35355万平方米，同比增长3.5%。施工面积持续高位一方面表明开发商手里有足够的写字楼库存，后续供应充足；另一方面也说明市场消化并不理想，开发商加速完工推出房源的意愿较低。 (40)(20)02040608010001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06万平方米写字楼新开工面积及同比增速（百分比）办公楼新开工面积:累计值办公楼新开工面积:累计同比（右）(40)(20)02040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06万平方米写字楼竣工面积及同比增速（百分比）办公楼竣工面积:累计值办公楼竣工面积:累计同比（右） 数据来源：国家统计局, 58安居客房产研究院 五、 写字楼销售遇冷 写字楼销售面积在2017年录得峰值，全年销售4756万平方米。2018年全年销售4363万平方米，同比下降8.3%。今年以来写字楼销售延续18年下滑走势，至9月底累计销售2624万平方米，同比下降11%。受经济环境走弱影响，写字楼销售遇冷，多个核心城市写字楼空置率提升，投资者观望。 数据来源：国家统计局, 58安居客房产研究院 六、 广义库存去化压力大 写字楼的广义库存等于写字楼施工面积加上待售面积。我们按照年底的写字楼广义库存除以全年的销售面积得到库存消化周期。由图可见，写字楼的消化周期在2014年达到峰值，即按照当年的去化速度，写字楼的广义库存需要12.99年消化。2014至2017消化周期呈下降趋势，2018年底再次上升为9.05年。可见即便写字楼库存有所下降，去化仍有压力。 (5)0510152025303540455005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-