突破困境 | 中国写字楼市场报告

目录 执行概要4 背景5 政策红利捕捉与产业生态构建差异化产品及运维策略提升租户粘性967 租户需求深度洞察10 金融：需求分化与租金调整下的结构性机遇零售及贸易：消费新常态下，企业的空间升级和战略重塑制造：外资准入红利和产业升级驱动下的选址新趋势传媒娱乐：新技术、新业态加速办公需求迭代信息技术：商业化进程提速创造办公增量需求专业服务：律所需求保持活跃能源与原材料：“双碳”背景下的办公需求转型消费者服务：需求回归健康医疗与生命科学：需求双向流动商务中心及共享办公空间：从大举扩张到存量博弈企业通过搬迁达成战略诉求需求面积收窄推动业主策略转变131112161415191718212021 业主务实策略要点22 经验借鉴麻布台之丘——功能复合的参考范本24 附页重点写字楼市场关键指标26 执行概要 在为本报告筹备期间，我们访谈了多家写字楼大业主，梳理出一些普遍关切的核心问题。其中最突出的挑战包括：如何吸引并留住租户、应对长期空置及空置分布零散问题、调整租金定价策略以及规避政策风险。这些仅是业主所提困境的部分缩影，即便入驻率相对稳定的项目也面临租金下滑、运营成本上升、租户中期降租要求以及对单一长期租户过度依赖引发的利润空间挤压等焦虑。业主难掩焦虑情绪，亟待找到困境的突破口。 2025 年中国写字楼市场已显著区别于以往周期。供应过剩成为近期市场本质特征，重点 13 城平均空置率超 25%。核心商务区表现尚稳，但新兴区域承压明显。政府已意识到问题严峻性并出台供需再平衡措施，然而业主仍需为长期调整做好准备。部分城市的竞争甚至陷入无序状态——尽管短期吸引到了部分客户，却导致长期结构性扭曲。 差异化竞争是破局关键。业主需借力产业升级与政策激励，构建产业生态和区域协同。依据自身的现金流和运营能力，可选择将成本节省直接让利给租户，或是通过服务赋能。其它差异化策略还包括优化租户组合、完善租约结构、以及因需定价。但无论采用何种策略，维持高标准建筑品质始终是竞争力的基石。培育租户忠诚度以保障资产价值同样至关重要，可通过建立定期数据报告机制、全国性战略合作及定制化租户支持等举措，深度绑定租户。 在与业主方的探讨中，被问及最多的是需求端。例如近期租户需求如何演变？租户组合是否越多元越好？未来办公需求的增长点在哪？ 为解答这些问题，本报告深度剖析 10 大重点租户行业的需求趋势，融合 10 座重点城市本地市场研究专家的洞察，并辅以亚洲其他市场的对标案例研究。通过提出战略建议与机遇方向，我们旨在助力行业参与者协同构建更健康、可持续发展的写字楼市场生态体系。 James Macdonald第一太平戴维斯中国市场研究部主管 背景 中国写字楼市场正经历显著的结构性调整，主要由供应激增所致。13 座重点城市写字楼整体空置率已攀升至 25% 以上。尽管部分一线城市核心商务区仍保持相对韧性（如北京金融街空置率 8.5%，上海南黄浦 7.6%），但多数新兴商务区空置率远超25%。尽管政府已出台政策限制新增商办用地出让并推动存量改造，但直至 2027 年，单季度新增供应量仍将维持在 50 万至 100万平方米的高位。 平方米每月 132 元）大幅收窄至 86%（77 元）。业主进一步增加免租期至 6 个月或以上，部分装修免租期合计长达一年。新项目较存量物业给出更大幅度折价，尤其在出租率爬坡期（例如达到 70% 之前）也愿意提供更多优惠。市面上还出现用物业管理费结余作为租户装修补贴的现象。 业主之间的竞争日趋白热化。例如新项目租金定价仅为市场水平的 70%-80%，小业主降价幅度更为激进且反应迅速，更多原本机构自用的面积投入租赁市场。新兴商务区降价效应已传导至核心区域，加速整体租金走跌。业主争相挖角竞品楼宇租户，导致高度竞争甚至无序的市场现状。 然而需求增长未能同步。受中美紧张局势影响，外资企业尤其出口相关行业趋于谨慎，纷纷缩减办公支出。虽然人工智能、高端制造业和新材料等领域正逐步释放新需求，但远不足以消化大体量新增供应。 尽管大幅降租和优惠措施短期内吸引到了部分租户，但长期蕴含风险：净收益下滑、服务缩水质量下降、租户满意度和粘性降低。这种以价换量模式难以为继，写字楼资产价值也将面临重估压力。恶性价格战绝非可持续之道。 因此，空置率高位运行态势至少将延续至 2026 年底。如若需求稳步回升，到 2027 年后期市场或显现复苏迹象，届时整体空置率有望回落至 20% 以下。期间新兴商务区仍将承受最大压力。 租金受高空置影响持续下滑。过去五年，重点城市甲级写字楼租金累计下跌 25%，一线城市较二线城市的租金溢价从 124%（每 差异化竞争策略 政策红利捕捉与产业生态构建 在当前产业 升 级与政 策 红 利 叠 加 的窗口期，写字楼业主应突破传统空间租赁模式，向产业生态共建者进阶。招商方向应兼顾国家重点战略新兴产业（如新一代信息技术、高端装备制造、新能源及绿色环保）和通过整合提效崛起的新兴跨界企业。同时，韧性突出且政策支持加码的民营经济不容忽视。除新兴赛道头部企业外，更应重视关注技术突破型（专精特新“小巨人”）的未来增长潜力和绿色转型标杆企业。 业构建产业生态，同时保留较小比例的互补型租户。所构建的生态并不一定局限于单一行业，关联产业的组合同样能形成高效生态，例如时尚品牌、模特经纪公司、电商或直播平台。 项目尤其要联合周边零售或住宅开发，形成功能互补。 这或许是一场需求博弈，但合理规划和落 地 执 行 后 获 得 更 高 效 益 的 几 率 也 更大，且有利于整个写字楼行业生态的良性发展。需要注意的是，产业生态不是固定不变的，业主要动态监测、定期沟通和及时调整对策以适应市场演变。 区域协同能够放大资源整合效应，实现多方共赢。业主可考虑与地方政府或周边业主开展合作，实现“竞中有合”的策略，形成区域集聚效应。写字楼单体 业主可通过两大途径激活资源： 1. 政策激励引流： 捕捉企业专项补贴政策，以定向吸引租户，包括行业专项补贴、科技创新与研发补贴、绿色补贴、金融与融资支持、国际市场开拓奖励等。例如，北京对先进制造和现代服务两业融合试点企业可纳入北交所上市重点企业储备库，并享受上市管家式服务，同时给予信贷支持。 2. 资产升级赋能： 争取硬件升级改造、楼宇认证、活动补助或税收贡献等直接支持。例如，成都青羊区为鼓励存量楼宇改造，对于载体改造、拎 包 入 驻 精 装 及 大型设备更新给予最高1,000万元的补贴。此外，业主可以尝试参与区域楼宇等级评价标准的制定和认定，与政府协作，若能纳入政府优先推介楼宇名 单 ， 有 望 拓 宽 获客渠道和加快行政流程。 企业无法脱离外部市场独立发展，办公楼宇亦是如此。构建生态系统既能强化租户协同效应，也能提升资产竞争力。其核心在于打破空间租赁的单一属性，转向产业链价值整合。业主应依托区域经济禀赋，例如北京中关村的科技基因、上海陆家嘴的 金 融 血 脉 、 杭 州未来科技城的直播生态，精准锁定主力租户、关键服务商与创新机构三类关键主体。 在持续供应过剩的市场，众多项目被迫放宽租户门槛。然而租户愈发追求协作型且价值观契合的生态空间。建议业主有选择性地针对某些行业进行招商，并围绕该行 差异化产品及运维策略 硬件设施，现代企业需求已从单一办公空间转向多功能场景体验，尤其是新经济行业和互联网企业。通过空间分割与组合，写字楼可以打造 成混合业态的复合功能区，例如将办公空间与共享会议室、休闲社交区、零售轻餐相结合，形成动态化的工作生活场景。需要强调的是，作为竞争力的基石，办公基本的交付标准（包括天花板、地板、装修标准等）必须坚守，以保障资产长期价值，为未来经济复苏时的租金溢价奠定基础。 在写字楼空置率持续上扬的背景下，业主应关注烧钱率指标，即特定时间里消耗现金储备的速度。通常受到人员成本、市场推广、新技术投入等多重因素的影响。尤其是新项目“交付即空置”的情况增多，但楼宇运营已产生开支。在尚未实现经营现金净流入之前，需要尽可能地压缩成本，譬如减少非必要开支、增加收入来源渠道、提升运营效率，以保留资本储备，从而在市场中比其他竞争者活得更久。此外，拓宽融资渠道同等重要。业主可通过资产证券化、二次抵押融资补充运营资金；也可借助政策红利、“政银保担”合作模式降低融资成本。 的项目可显著提高续租率，避免空置率攀升带来的更大损失。 这种策略要求业主建立精细化的成本核算体系，准确识别可让利的空间，同时通过租户调研制定和持续优化让利方案，形成差异化的竞争优势。 借鉴航空业的经济舱服务理念，写字楼也应构建灵活的服务体系，服务由“默认提供”转变为“按需提供”。业主作为写字楼空间和基础设施提供者，可保留前台、保洁、安保等基础运维服务，将会议室租赁、公共区域广告位租赁、临时仓储、员工生活配套等增值服务改为按需付费模式，按成本价计费。基于菜单式报价，企业可按需组合。这一策略可以降低租户的固定成本支出，尤其利好中小型企业和政策波动性行业，同时保留灵活性，避免资源浪费。实施关键在于建立一个平台和透明的服务菜单，为租户服务升级创造便利。 “空间 + 服务 + 生态”的三维服务体系是这一策略差异化竞争的关键。租户需求的快速响应、定制化增值服务（如法律咨询、人力资源支持）以及社群运营（企业交流活动、行业沙龙）能够让企业更有获得感，提升租户粘性。同时，要运用数字化与智能化技术，例如 AI 驱动的能耗管理、智能安防、空间使用数据分析，来实现精准运营——通过一次性技术投入来实现长期的管理成本和能耗节省，同时优化租户体验。再者，通过低碳技术和环保认证提升品牌溢价，体现以人为本的健康办公理念。 业主们应根据现金流和运营能力，在以下两种策略里做出选择： 成本节约共享 多数企业拥有降本目标，因此业主将部分成本节省让利给租户是最直接和有效的策略。这不仅能直接吸引到一批租户，更能建立长期互惠的业主 - 租户关系。特别是在经济波动时期，愿意与租户共度难关 服务赋能 传统写字楼的核心竞争力在于地理位置与 其它差异化策略 租户结构与租期策略： 业主应定向招租，有策略地多样化租户构成。严控一栋楼里单一行业的占比，可以通过例如 5:3:2 的租户组合，按产业类型（核心产业、配套类、创新类）或企业发展阶段（成熟型、成长型、初创型），来缓冲市场波动。必要时可以预先对客户分层。租期上，可以根据企业发展阶段设置阶梯式租期，例如成熟企业签 5 年或以上的长租约，以锁定基本盘；成长型企业采用“3+2”弹性租期；初创企业提供 1 年短租和优先续租权，既保障现金流稳定又预留了潜在扩张空间。 因需定价： 目前多数业主的做法是以价换量，即定价找需。办公产品的相似性和租金基准的透明度，诚然给了租户更多比价机会，却也令不少项目成为了续租谈判桌上的“牺牲品”。对于具备差异化优势的项目，业主可以打破明码标价的传统思维，借鉴商业综合体“一店一策”模式，因需定价，让企业选址的决定性因素回归到办公载体本质。收益模式不局限于传统单一租金依赖，也可以更为灵活： •与头部企业签订租金保密协议•非租金条款，例如装修补贴、冠名权等•对有战略布局的长租约租户，考虑租金递减模式，以换取租期的长期稳定•对中小微 / 高成长性企业采用基础租金 + 绩效分成，将支付能力与业务增长挂钩 提升租户粘性 存量需求主导的市场，业主较过去花更多功夫在客户维系上。提高租户粘性至关重要，也是资产保值的关键策略。通过数字化创新服务、全国性战略协同和风险共担机制，提高租户留存率，构建长期稳定的收益结构。这也是对市场波动的防御。 资产运营层面，可以通过与租户风险共担，以强化长期合作粘性。一方面，可以探索装修投入分摊模式，即业主承担基础装修，租户按需从租金里分摊，既降低了企业前期成本投入，又避免过度装修浪费。另一方面，通过 REITs 引入险资等长期资本，将部分收益权证券化，业主获得资本退出渠道，租户则享受专业化运营服务。 业主可以定期为租户提供办公场所管理或数据报告系统，例如设施