中国甲级写字楼市场谁主沉浮

所有权

• 中国甲级写字楼市场所有权高度分散，上海外资持有份额最高（51%），51个业主拥有超过一栋写字楼，最大业主为持有7座写字楼的机构，以及持有9座写字楼的香港上市开发商。
• 本地企业、上市及非上市房地产企业为最大所有者，基金公司、机构投资者市场份额逐渐增加。
• 未来5年，企业及上市开发商市场份额将继续增长，私营地产商份额下降，主要受信贷紧缩影响。

流动性

• 甲级写字楼投资相对新兴，2004年始有投资者收购活动，主要参与者为企业买家、海外私募股权基金和机构投资者。
• 2006-2014年Q3，一线城市写字楼总成交额2090亿元，上海（1050亿元，50%）和北京（840亿元，40%）为主，外资在上海市场活跃。
• 企业和金融机构为主要买家，私募股权基金位列第二但买卖相抵，持有量变化不大。

进化

• 过去10年，甲级写字楼市值增长3倍至1.291万亿人民币，主要因新建供应增加及10%年市值增长。
• 未来5年，市值预计增长70%（至2.214万亿），主要驱动力为156座、1500万平方米的新增供应。
• 过度供应将压制市值增长，但不会出现2008-2009年式大幅下跌，因开发商有延迟交付计划，新兴地区新增供应影响有限。

机遇

• 未来5年，企业及机构将通过购买建成写字楼、参股开发等方式扩大份额，基金与REITs投资组合进一步扩大但增速放缓。
• 非上市地产公司将加速撤资，尤其在非核心区域面临供大于求和资金压力，为市场投资带来机会。