中国甲级写字楼市场谁主沉浮

中国甲级写字楼市场谁主沉浮企业与上市开发商市场持有份额将会增加 2014年11月14日 在过去的9年里，一线城市的写字楼市场发展迅猛，现有总面积为2230万平方米，比9年前翻了2.5倍。 目录所有权2流动性3进化4机遇5 在此期间，甲级写字楼的市场总值增长了三倍，达到1.291万亿人民币，主要由于新建写字楼的供应量增大以及10%的年市值增长。 在此期间，本地企业、上市及非上市房地产企业成为一线城市甲级写字楼的最大所有者，基金公司、机构投资者也开始逐渐占有主要的的市场份额。(图1) 作者聂安达北亚区研究部主管+ 852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 未来5年，各类企业和上市房地产企业所占有甲级写字楼的市场份额还将继续增长，但是，私营地产商的占有份额将会下降，这是由持续的信贷紧缩引发的大量撤资所导致。 阶段性的市场供给不平衡，将刺激北京写字楼价值的增长。但是，在2016到2018年期间，北京、上海、深圳的写字楼租金预期不会有太大的调整。 与过去的9年相似，在未来的5年内，一线城市甲级写字楼的市场总值预计将增长70%，这是由156座、总面积达到1,500万平方米的新增写字楼供应所致。 冯国健亚太区预测部主管+ 852 2250 8864dennis.kk.fung@dtz.com 赵彦豪DTZ戴德梁行研究部+852 2250 8827kenneth.yh.chiu@dtz.com 联系人 Hans Vrensen全球研究主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 中国甲级写字楼市场谁主沉浮 所有权 图2 DTZ戴德梁行研究部对北京、上海、广州、深圳4个一线城市的352座写字楼进行了调查。我们对写字楼所有者的身份、行业类别及国籍进行了统计，统计结果将展示在本报告的第一部分。在报告的第二部分，我们对甲级写字楼市场的投资行为进行了分析，并在不同类别的购买方中，找出在过去几十年内最大的交易者。在报告的第三部分，我们将使用自己的内部数据库，分析甲级写字楼市值及所有权结构的演变，包括细分到每栋楼的物业市场指标、租金、资本化率的预测；另外，我们还对在2014年第4季度至2019年期间将要完工的156栋写字楼所有权结构进行了调查。鉴于未来几年即将到来的供货周期以及中国经济放缓的背景，我们将在最后一部分，提供不同类型市场参与者潜在市场反应的预测。 4个一线城市甲级写字楼所有权高度分散 在图2-4所展示的市场结构特征基础上，我们得出如下结论： 上海是外资持有甲级写字楼市场份额最高的城市(51%)；51个业主拥有超过一栋写字楼，22个业主拥有超过两栋写字楼；中国大陆最大的业主是一个持有7座分布在4个一线城市写字楼的机构；最大的业主是一个香港上市开发商，持有9座分布在3个一线城市的写字楼。 中国甲级写字楼市场谁主沉浮 流动性 甲级写字楼投资历史较短 投资者收购物业在中国仍属相对新兴的现象，只在最近十年开始形成。2004年，开始出现投资者收购甲级写字楼的活动（图5），当时以保险公司为主的中国机构首度涉足写字楼市场。中国企业所收购的物业名义上均为自用，因为当时法规并不容许他们直接进行房地产投资。因此，受法律法规的限制，当时投资市场的主要是企业买家、海外私募股权基金和机构投资者，他们都瞄准了中国经济快速增长所带来的回报机遇。中国甲写字楼市场在2007年触顶后，于2008年至2010年期间呈下降态势，主要受环球金融危机的负面影响，以及海外私募股权基金资金的撤离。然而，从数量上来看，中国写字楼市场投资活动在2010年时重新复苏，这主要是由于政府放松了对国内机构投资的管制，刺激资金进一步流进写字楼市场。有关投资者包括中国的人民币私募股权基金和保险公司，而保险公司在当时首次获批进行写字楼市场投资。 图6 90%的投资活动都在北京和上海进行 在2006年至2014年第三季度，中国一线城市已建成和在建的写字楼总成交金额达2,090亿元人民币。从四大城市的资本配臵分析来看，位列榜首的上海所占的投资金额约1,050亿元人民币，份额为50%；第二位的北京，所吸纳的投资金额达到840亿元人民币，份额为40%；广州及深圳分别位列第三和第四位，占投资份额分别为8%和2%。由于外资在上海市场的参与程度较高，大量外资基金和金融机构的资金流入上海甲级写字楼市场。另外，北京写字楼市场由国内资金主导，并迅速成为中国机构投资者和基金的目标市场。在放宽政策管制的背景下，相关机构开始迎头赶上，加紧建立各自的写字楼投资组合。 图7 企业和金融机构为主要买家 在同一时期，企业和金融机构成为中国甲写字楼市场的主要买家（图7），买入净额分别为520亿元人民币和360亿元人民币。然而，值得我们注意的是，从总投资金额计算，私募股权基金仅次于最活跃的企业买家，在最活跃买家中位列第二。然而，私募股权基金的收购和出售活动大致相当，使得他们所持有的写字楼数目并没有太大变化。 中国甲级写字楼市场谁主沉浮 进化 到2019年写字楼市值将增长70% 在过去的10年内，中国写字楼市场的增值无疑是全球最快的。2009年至2014年第三季度，四个一线城市的甲级写字楼总市值增长了4,260亿元人民币至12,910亿元人民币（图8），实现了3倍的增长。大量新写字楼陆续建成和每年10%左右的市值升幅都是市场总值急升的原因。在未来五年内这个趋势将持续，一线城市的资产总值将会进一步增加9,230亿元人民币，到2019年增至22,140亿元人民币。 新增供应是导致写字楼市场总值增值的主要原因 供应增加将成为未来5年增长的主要推动力。由2014年第四季度到2019年，中国一线城市甲写字楼市场将完成的项目预计达到156个，提供的新写字楼面积为1,500万平方米，相等于现时面积再增长70%，或整体市值在未来五年内每年按10%的速度增长（图9）。 图9 过度供应将会压制市值的增长，但是像08、09年那样的低迷时期将不会再次出现 尽管未来大量新建成的写字楼将投入市场，但在短中期内，我们将不会看到像08、09年间那样大幅度的价格变化。在全球金融危机期间，国外需求的大幅降低和大量的新增供应，已给中国写字楼市场带来了巨大的打击。新增供应主要集中在写字楼市场，这是海外需求减少的主要区域；与此同时，整个租赁市场也承受了巨大的压力。 图10 与全球金融危机期间不同的是，开发商对即将到来的供应周期更有准备。他们将有计划地延迟新建项目的交付，以应对未来租赁市场的不景气。与此同时，未来很大一部分的新建写字楼将集中在城市边缘的新兴地区（图10），因此，这些新增供应对核心区域写字楼租金的影响并不是很大。另外，4个一线城市的写字楼市场将会在不同的时期达到供应高峰，每个城市的部分非核心区域也会面临着供给缩减的现象。综上所述，我们认为，不同城市写字楼市值总额与租金水平的变动将会有很大的不同，同一个城市不同非核心区域的情况也会不一样。 中国甲级写字楼市场谁主沉浮 图12 机遇 企业与机构将扩大它们的涉足面 我们认为，在未来的5年内写字楼的产权结构将会进一步发生变化（图11），各类企业将会在一线城市的甲级写字楼市场中获取更大的份额,其策略包括从开发商手中购买已建成的写字楼用以自用或进行投资活动（图13）。基金与REITs（房地产信托投资基金）会进一步扩大对甲级写字楼的投资组合。然而，由于预期收购的速度会放缓，基金与REITs的市场份额将会相对减少。相比之下，通过在开发过程参股以扩大股权或直接收购资产与项目，各类企业的拥有字楼所有权的份额将进一步扩大。 非上市地产公司将加速撤资 图13 相反，非上市地产公司会在未来的几年内加速撤资以减少其市场份额（图14）。与那些资金状况良好的上市开发商和机构不同，那些集中在非核心区域进行写字楼开发的非上市开发商，将会在未来的5年内面临着巨大的撤资压力。未来非核心区域将面临严重供大于求的问题，在即将到来的租赁市场萧条期中，那些非上市地产公司很难有足够的资金来维持它们的项目开发。我们认为，非上市地产公司的大量撤资，将给市场上的投资活动带来了很好的机会。 图14 中国甲级写字楼市场谁主沉浮 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告Great Wall of Money–2014年10月German Open Ended Funds–2014年10月Insight Singapore medical suites2014年9月China Insight Establishing the Capital Economic Region2014年8月Insight European Transaction Based Price Index Q2 2014Insight European Nursing homes -2014年7月Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)-2014年7月Insight Beijing TMT Office Occupier Survey-2014年6月Net Debt Funding Gap -2014年5月China Insight Office Pipeline and Dynamics2014年5月Insight Deflation and Commercial Property -2014年3月Insight Tokyo Retail Market 2014China Investment Market Sentiment Survey -2014年1月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsOccupier Perspective - User Guide to The AmericasOccupier Perspective - User Guide to Asia PacificOccupier Perspective - User Guide to EMEAOccupier Perspective - Global User GuideGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2013-14Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区，波罗的海，曼谷，巴塞罗那，班加罗尔，柏林，布里斯班，布鲁塞尔，布达佩斯，伦敦市中心，钦奈，芝加哥，德里，中国华东区，欧洲，法兰克福，日内瓦，广州和中国华中区，汉堡，赫尔辛基，胡志明市，香港，海得拉巴，雅加达，日本，加尔各答，吉隆坡，洛杉矶，卢森堡，里昂，马德里，曼哈顿，墨尔本，米兰，孟买，中国华北区，巴黎，波兰，布拉格，浦那，罗马，旧金山，首尔，新加坡，中国华南华西区，斯德哥尔摩，悉尼，台北，多伦多，乌克兰，英国，华沙，华盛顿 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系 graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业