2021 香港聯合交易所有限公司GEM（分別為 「聯交所」及「GEM」 ）的特色GEM乃為較於聯交所上市的其他公司帶有更高投資風險的中小型公司提供上市的市場。 有意投資者應了解投資該等公司的潛在風險，並應僅於經過審慎周詳考慮後方作出投資決定。由於GEM上市公司普遍為中小型公司， 在GEM買賣的證券可能會較於聯交所主板買賣的證券承受較大的市場波動風險，同時亦無法保證在GEM買賣的證券會有一個高流通量的市場。香港交易及結算所有限公司及聯交所對本報告的內容概不負責， 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明， 並明確表示概不就因本報告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。本報告乃遵照GEM證券上市規則的規定提供有關東方大學城控股（香港）有限公司（「本公司」）的資料， 本公司董事（「董事」）願共同及個別對此負全責。 董事經作出一切合理查詢後確認， 就彼等深知及確信， 本報告所載資料在所有重大方面均屬準確完整及沒有誤導或欺詐成分， 且概無遺漏其他事宜， 致使本報告中任何聲明或本報告帶有誤導成分。 1目錄年度報告 2021公司資料 2主席報告 4管理層討論及分析 5董事及高級管理層履歷 11董事會報告 16企業管治報告 34獨立核數師報告 49綜合損益及其他全面收益表 54綜合財務狀況表 56綜合權益變動表 58綜合現金流量表 59財務報表附註 61投資物業 127財務摘要 128 2公司資料年度報告 2021董事會執行董事周華盛先生（主席）劉迎春先生（行政總裁）獨立非執行董事林炳麟先生陳耀鄉先生鄭文鏢先生郭紹增先生公司秘書董穎怡女士合規主任劉迎春先生授權代表董穎怡女士劉迎春先生審核委員會林炳麟先生（主席）陳耀鄉先生郭紹增先生薪酬委員會鄭文鏢先生（主席）周華盛先生陳耀鄉先生提名委員會郭紹增先生（主席）周華盛先生林炳麟先生鄭文鏢先生風險管理委員會陳耀鄉先生（主席）劉迎春先生鄭文鏢先生上市資料上市地點香港聯合交易所有限公司GEM股份代號8067每手買賣單位1,000股股份公司網站www.oriental-university-city.com獨立核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 3公司資料年度報告 2021註冊辦事處香港北角電氣道148號31樓中華人民共和國（「中國」 ）總部及主要營業地點中國河北省廊坊經濟技術開發區東方大學城張衡路100號第一層及第二層郵編：065001股票過戶登記處寶德隆證券登記有限公司香港北角電氣道148號21樓2103B室主要往來銀行大華銀行有限公司（香港分行）廊坊銀行 （開發區支行）中國工商銀行（廊坊朝陽支行）廊坊市城郊農村信用合作聯社（桐柏信用社）法律顧問中國法律河北若石律師事務所 4主席報告年度報告 2021各位股東本人謹代表董事會（「董事會」）向本公司股東（「股東」）呈報本公司及其附屬公司（「本集團」）截至二零二一年六月三十日止財政年度（「二零二一財政年度」）的年報。本集團於二零二一財政年度錄得收益人民幣65.78百萬元， 較上一個財政年度錄得的收益人民幣78.05百萬元減少15.7%。 該減少主要歸因於在中國河北省廊坊市（「廊坊市」）東方大學城的教育機構租戶租用的租賃空間及租賃期受二零一九年新型冠狀病毒病疫情（「COVID-19」）爆發造成的業務不確定性影響而減少。 其後， 我們留意到COVID-19造成的業務不確定性消散， 大部份教育機構已按承諾重續於二零二二財政年度的租賃。 此外， 總樓面面積為10,567平方米的新落成宿舍已獲證明適合入住，並將於2021年9月起出租。儘管COVID-19為營運帶來挑戰， 本集團仍繼續保持盈利， 二零二一財政年度實現純利人民幣35.47百萬元， 較上一個財政年度的純利人民幣45.26百萬元減少21.6%。於二零二一財政年度， 本集團已贖回其本金額為200.4百萬港元的可換股票據。 贖回可換股票據有效消除經擴大股本的潛在攤薄影響，令本公司能夠在管理其資本結構方面享有更大靈活性。本人謹對股東的堅定支持及董事會成員的睿智指導深表感謝。本人謹代表董事會對員工的不懈奉獻及投入， 以及租戶、 商業夥伴、 顧問及所有其他利益相關者於二零二一財政年度的支持表示深切感謝。我們與本集團管理層攜手同心，一向致力於為股東創造回報。周華盛主席二零二一年八月二十日 5管理層討論及分析年度報告 2021財務回顧收益收益由截至二零二零年六月三十日止財政年度（「二零二零財政年度」）的人民幣78.05百萬元減少15.7%至人民幣65.78百萬元。 二零二零年在中國爆發的COVID-19疫情以及隨之而來的流動限制、 檢疫措施、 停工及留在家中工作和學習， 對從本集團租賃位於中國的學院、 職業學校、 培訓中心和教育機構（「教育機構」）的業務都構成影響。進而又導致在二零二一財政年度教育機構的租賃空間和租賃期的減少。僱員成本僱員成本由二零二零財政年度的人民幣5.43百萬元增加27.6%至人民幣6.93百萬元， 此乃反映二零二零財政年度所僱用的額外員工全年的人事成本。 二零二零財政年度的員工成本較低， 因為新增的員工（為管理收購物業而招聘） 僅在二零二零財政年度第二季度加入。物業管理費物業管理費由二零二零財政年度的人民幣6.89百萬元減少26.9%至人民幣5.03百萬元， 主要是由於客戶租賃空間的減少，清潔服務合同成本相應降低。維修及保養費維修及保養費由二零二零財政年度的人民幣3.61百萬元減少91.8%至人民幣0.30百萬元， 此乃由於與二零二零財政年度相比，本集團維修費用較少，且並無維修及重新粉刷建築外牆等重大支出。其他 （虧損） ╱收益淨額其他虧損由二零二零財政年度的人民幣0.55百萬元增加574.2%至人民幣3.71百萬元， 主要是由於國外業務的貨幣對人民幣貶值導致的淨外匯虧損。分佔聯營公司業績分佔聯營公司業績的收益由二零二零財政年度的人民幣0.57百萬元增加1,808.6%至人民幣10.90百萬元， 主要由於本公司之聯營公司Axiom Properties Limited（「Axiom」）淨盈利較高所致。 6管理層討論及分析年度報告 2021一家聯營公司的減值虧損撥回 ╱（減值虧損）一家聯營公司的減值虧損撥回錄得人民幣7.01百萬元， 相比於二零二零財政年度， 一家聯營公司的的減值虧損為人民幣9.67百萬元。 上一年度就聯營公司Axiom權益賬面值減值人民幣7.01百萬元已撥回。 此項撥回主要由於二零二一年六月三十日其公平值減去銷售成本增加人民幣11.46百萬元。 於二零二零年六月三十日， 本集團於Axiom的權益的公平值減去出售成本後低於其淨資產的賬面價值。因此，二零二零財政年度確認減值虧損人民幣9.67百萬元。投資物業公平值收益投資物業公平值收益由二零二零財政年度人民幣36.56百萬元增加40.6%至人民幣51.42百萬元。 該增長主要是由於位於廊坊市的投資物業的公平值收益增加所致。可換股票據公平值（虧損） ╱收益本集團已於二零一九年十一月十九日向萊佛士教育集團（「萊佛士」）發行面值200.38百萬港元之可換股票據，作為收購廊坊市若干投資物業（「築韻物業」）的剩餘購買代價的結算。 根據香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）第2號以股份為基礎的支付， 本集團於完成日期（二零一九年十一月十九日）根據可換股票據的相應公平值人民幣155.72百萬元，初步確認所收購的築韻物業的公平值為人民幣231.43百萬元。該200.38百萬港元可換股票據於二零一九年十一月十九日初步確認日期的價值為人民幣155.72百萬元。 在完成收購築韻物業後的第一個報告日期， 即二零二零年六月三十日， 可換股票據的公平值為人民幣147.18百萬元， 因此二零二零財政年度錄得可換股票據的公平值收益為人民幣8.54百萬元。茲提述本公司日期為二零二一年一月十五日的公告， 可換股票據於本財政年度第三季按面值200.38百萬港元贖回，並確認可換股票據公平值虧損人民幣24.93百萬元。利息開支利息開支由二零二零財政年度人民幣3.11百萬元增加347.0%至人民幣13.89百萬元， 主要是由於在中國及印度尼西亞共和國（「印尼」）取得新的定期貸款。即期稅項開支即期稅項開支由二零二零財政年度人民幣4.61百萬元下降48.4%至人民幣2.38百萬元， 主要是由於本集團的企業所得稅較低，與應課稅收入較低一致。 7管理層討論及分析年度報告 2021遞延稅項開支遞延稅項開支由二零二零財政年度人民幣18.02百萬元上升11.4%至人民幣20.07百萬元， 與投資物業的公平值收益較二零二零財政年度為高一致。年內溢利由於受上文所載上述因素的影響， 淨溢利錄得人民幣35.47百萬元， 較二零二零財政年度的人民幣45.26百萬元減少21.6%。其他全面 （虧損） ╱收益與二零二零財政年度的其他全面收益人民幣3.75百萬元相比， 其他全面虧損錄得人民幣6.97百萬元， 主要是由於因海外業務及聯營公司結餘兌換為較為強勢的人民幣而產生的外匯差額波動所致。流動資金及財務資源於二零二一年六月三十日，本集團的流動負債淨額為人民幣25.51百萬元 （二零二零年六月三十日：人民幣33.13百萬元） 。流動負債包括：(a) 客戶預付款人民幣3.88百萬元（二零二零年六月三十日： 人民幣1.30百萬元），該筆預付款項將根據租賃協議條款隨時間推移確認為收入。(b) 銀行借款人民幣62.55百萬元（二零二零年六月三十日： 人民幣32.21百萬元）以本集團若干投資物業作抵押，本公司有信心銀行借款將繼續由有關銀行發放。於二零二一年六月三十日， 本集團的總資產約為人民幣1,697.91百萬元（二零二零年六月三十日： 人民幣1,608.50百萬元），即負債總額及權益分別為約人民幣455.59百萬元及人民幣1,242.32百萬元（二零二零年六月三十日：分別為人民幣394.56百萬元及人民幣1,213.94百萬元） 。資產負債比率於二零二一年六月三十日， 本集團的資產負債比率為22.7%（二零二零年六月三十日：19.6%），資產負債比率按銀行借款總額（人民幣281.93百萬元（二零二零年六月三十日： 人民幣238.01百萬元的銀行借款及可換股票據） ）除以各報告日期的權益總額，再乘以100%計算。 8管理層討論及分析年度報告 2021現金及現金等價物本集團高度重視風險管理、 安全及流動性。 超過日常運作需要的現金均在持牌銀行存為定期存款。 本集團目前並無投資於債券、 票據、 結構性產品或任何其他金融工具。 於二零二一年六月三十日， 本集團有現金及現金等價物結餘約人民幣28.10百萬元（二零二零年六月三十日： 人民幣2.21百萬元）。現金及現金等價物主要以人民幣（「人民幣」）計值。外匯對沖由於大多數交易以營運的功能貨幣人民幣計值， 故本集團的外幣風險有限。 於二零二一財政年度， 本集團並無進行任何外匯對沖。 然而， 董事密切監控本集團的外匯風險， 且或會（視乎外幣環境及趨勢而定）考慮於日後採納重大外幣對沖政策（倘需要）。業務回顧及展望本集團擁有教育設施並向中國、 馬來西亞及印尼的教育機構出租教育設施， 主要包括教學樓及宿舍。 本集團教育設施位於廊坊市、馬來西亞吉隆坡及印尼雅加達。本集團亦向經營各種配套設施（包括購物商場、 超市、 咖啡廳和自助餐廳、 銀行、 電信公司、 裝修和工程公司等） 的商業租戶出租位於廊坊市東方大學城的商業空間，以服務校園內學生及鄰近住宅區住戶的生活需要。於二零二一財政年度上半年， 由於受影響教育機構租用的租賃空間及租賃期因COVID-19造成的業務不確定性而減少， 本集團的財務業績亦受到影響。 但隨著我們接獲更多人士對空置單位感興趣， 且與若干新客戶簽訂合約租用教育設施， 業務不確定性隨後逐漸消散。 進入下一個財政年度， 我們已與大部分現有的租戶簽約， 其中一些租戶更將他們的空間需求提升到COVID-19疫情前的水平。由於COVID-19仍有可能無預警地間中