房地产2021年12月投资策略暨三季报总结：行业低迷延续，精选优质龙头

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—行业策略 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产2021年12月投资策略暨三季报总结 超配 （维持评级） 2021年11月29日 一年该行业与沪深300走势比较 行业投资策略 行业低迷延续，精选优质龙头  行业：基本面持续下行 行业销售表现持续下行，30大中城市单月商品房成交面积1211万平方米，同比下降33%，环比下降7%； 前三季度，30大中城市商品房累计成交面积14160万平方米，累计同比增长17%。土地市场亦持续降温，第二次集中供地的城市中，撤拍、流拍的地块增多，合计占拟出让地块总数30%；土地溢价率持续下降，100大中城市成交土地溢价率为4.5%，其中一线、二线、三线城市成交土地溢价率分别为5.7%、2.5%、7.5%。  公司：销售增速放缓，业绩承压严重 2021年1-10月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30房企累计销售额分别为11942亿元、21670亿元、36717亿元、57025亿元、69870亿元，分别同比下降9.7%、6.6%、1.3%，上升3.0%、5.4%，头部房企销售增速明显放缓。由于结算毛利率和权益占比的双重下降，房企“增收不增利”现象延续。根据房地产板块公司已发布的三季报，2021年前三季度，房地产板块总营业收入19331亿元，同比增长23.1%；总归母净利润844亿元，同比下降30.6%。  板块：估值仍处历史最低水平 自上期策略报告发布至今，房地产板块涨3.3%，跑赢沪深300指数3.3个百分点，在28个行业中排第16名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2021年动态PE为4.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低23.3%，仍处历史最低水平。  投资建议：行业低迷延续，精选优质龙头 我们认为，当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，后危机时代三条投资主线值得关注，主线一：阵痛期后的行业变革，推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团；主线二：长久期业务更加受到重视，推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股；主线三：精品房企的价值重估，随着行业摆脱异化的快周转，增速下降的同时，结构分化加剧，具备较强的产品力和品牌美誉度的精品企业，有望迎来价值重估。虽然政策基调已出现软化，但传导需要时间，当前时点经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松，既能抓住土地市场机会修复利润表，又能获得金融机构认可保障融资，将充分受益。12月推荐保利发展、金地集团。  风险提示 基本面下行超出市场预期，政策基调再现收紧。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2021E 2022E 2021E 2022E 600048 保利发展 买入 14.06 1657 2.57 2.79 5.5 5.0 600383 金地集团 买入 10.23 456 2.47 2.71 4.2 3.8 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《房地产行业周报：销售、土地市场持续遇冷，第三批集中供地陆续发布》 ——2021-11-22 《房地产2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生》 ——2021-11-18 《房地产行业周报：基本面下行，央行银保监会表态维护市场平稳发展》 ——2021-11-16 《房地产行业周报：土地市场持续降温，部分城市竞拍要求有所放松》 ——2021-11-09 《房地产行业周报：基本面持续下行，部分城市启动第三次集中供地》 ——2021-11-03 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.2D/20F/21A/21J/21A/21O/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 行业：基本面持续下行，政策基调软化 ....................................................................... 4 销售持续下行 ....................................................................................................... 4 土地市场降温 ....................................................................................................... 4 公司：销售增速放缓，业绩承压严重 ........................................................................... 6 板块：估值仍处历史最低水平 ...................................................................................... 8 投资建议：行业低迷延续，精选优质龙头 .................................................................... 9 风险提示 ...................................................................................................................... 9 国信证券投资评级 ...................................................................................................... 10 分析师承诺 ................................................................................................................ 10 风险提示 .................................................................................................................... 10 证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 10 mNzRtNyQsNwOzRwPvNnPoO6McM9PtRrRsQpOiNoPmNlOoMvMaQrQtPuOnNrMMYsRmM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图表目录 图1：9月单月商品房成交面积同比增速 ..................................................................... 4 图2：全年商品房成交面积累计增速 ............................................................................ 4 图3：不同能级城市成交面积单月同比 ........................................................................ 4 图4：一线城市土地成交情况 ...................................................................................... 5 图5：二线城市土地成交情况 ...................................................................................... 5 图6：三线城市土地成交情况 ...................................................................................... 5 图7：100大中城市土地供应及成交情况 ..................................................................... 5 图8：二线城市土地成交情况 ...................................................................................... 6 图9：三线城市土地成交情况 ...................................................................................... 6 图10：不同能级城市土地溢价率情况 .......................................................................... 6 图11：2021年1-10月TOP30房企销售增速变化情况 ............................................... 7 图12：房地产板块总营业收入 .................................................................................... 8 图13：房地产板块归母净利润 .................................................................................... 8 图14：上期报告发布至今主流地产股涨幅 ................................................................... 8 图15：上期报告发布至今各板块涨幅 .......................................................................... 9 图16：地产股PE仍处历史低位 .................................................................................. 9 表1：2021年1-10月房企销售TOP30一览 ............................................................... 7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全