1行业报告|复盘系列联系人：余石麟joe.yu@valuable.com.hk请务必阅读最后特别声明与免责条款基本资料所属行业物业管理平均市盈率20行业平均ROE30.1%行业平均ROA16.7%权益乘数2.7行业收入同比+36.5%上市公司数量46上市地区港交所投资评级推荐（首次覆盖）报告日期：2021-10-25港股物管行业复盘报告回顾七年砥砺前行，估值分化后的投资机遇七年复盘五阶段梳理政策利弊结合物管板块波动行情1初试啼声，其道大光（2014.7-2017.12）2014年6月之前港股市场没有严谨意义上的物管理公司，彩生活和中海物业、绿城服务的股价表现提振了投资者对这一板块的信心。2厚积薄发，物管板块初长成（2017.12-2019.1）物管板块的价值逐步被市场认可，《国税地税征管体制改革方案》的发布迎来下跌拐点。3乳虎啸谷，市场焦点。（2019.1-2020.4）估值修复持续确认，市场预期物管行业将更催市场化导向，这一阶段憧憬服务费提价，跨行业合作的科技应用，来自母公司内生的增长和业态外延的挖掘将物管公司的价值放大，海外疫情扩散，市场整体下跌引发板块涨幅出现也回撤。4后疫情增长，韬光养晦（2020.4-2020.8）2020年4月初物管行业迎来反弹行情，这是由于其刚需属性能跨越牛熊周期，及在防疫过程中的对行政管理产生正面作用。但资本市场有着众多公司以供选择，不再稀缺而估值高位的情况下，势必出现股东套现及估值分化。5辱荣互见，估值分化（2020.7-至今）物管新股出现破发现象。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。通知推动物业管理融入基层社会治理体系，引导物管价格通过市场竞争形成，利好板块。但21年7月22及23日国务院再申“房住不炒”及《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》被解读为打击物管板块合约面积的增量逻辑。行业概览板块已催成熟，市场的权重增加居安思危，积极拓展估值分析，首选龙头观点物管行得益于轻资产模式，相对稳定的现金流，较高的ROE，通过新冠疫情印证具有抗周期性，跨行业合作下科技赋能，增值服务支持着成长空间，基于这些优势我们对物管行业长期保持积极看法。推荐：碧桂园服务（6098.HK）绿城服务（2869.HK）风险提示：代建业务及小股操盘不及预期；政策及行业风险； 2[Table_Page]华盛证券研究部2021年10月25日星期一目录1五阶段物管板块复盘：由七年宠爱在一身到估值分化..................................................................................41.1初试啼声，其道大光（2014.7-2017.12）................................................................................................41.2厚积薄发，物管板块初长成（2017.12-2019.1）....................................................................................51.3乳虎啸谷，市场焦点。（2019.1-2020.4）..............................................................................................51.4后疫情增长，韬光养晦（2020.4-2020.8）..............................................................................................61.5估值分化（2020.7-至今）..........................................................................................................................82行业概览..............................................................................................................................................................92.1板块已催成熟，市场的权重增加..............................................................................................................92.2居安思危，积极拓展................................................................................................................................122.3估值分析....................................................................................................................................................133观点................................................................................................................................................................153.1投资逻辑及推荐公司.................................................................................................................................153.2保持积极看法............................................................................................................................................16 3[Table_Page]华盛证券研究部2021年10月25日星期一图表目录图表1：2017-2020年港股物管板块营业总收入...................................................................................................4图表2：2017-2020年港股物管板块营业总收入...................................................................................................7图表3：归母净利润.................................................................................................................................................7图表4：销售毛利率(%)............................................................................................................................................7图表5：2020年6至7月配股销售情况.........................................................................................................7图表6：2020年新上市物管公司.........................................................................................................................8图表7：2020年8月-2021年10月配股销售情况...........................................................................................8图表8：2014年至今的上市企业..........................................................................................................................10图表9：物管公司的市值与公司总数...................................................................................................................11图表10：物管板块，地产板块和港股的市盈率.................................................................................................11图表11：物管公司的市值战港股比例.................................................................................................................12图表12：2016-21年前6个月平均土地购置情况...............................................................................................12图表13：2016-21年前6个月平均房地产开发情况...........................................................................................13图表14：部分物管公司指引.................................................................................................................................13图表15：上市企业市盈率（PE）与股本回报率（ROE）..................................................................................14图表16：上市企业市盈率（PE）与股本回报率（ROE）..................................................................................15图表17：上市企业EPS和PE..............................................................................................