内地房地产行业周度观察：物企业绩持续高增，多元业务助力扩张

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 物企业绩持续高增，多元业务助力扩张 专题研究： 整体营收高速增长，增值服务收入占比继续提升。2021年上半年，35家上市物企的营收总额同比增长57.7%；增值服务带动了整体营收的增长，具备可比分部收入数据的25家上市物企物管收入占比均值同比下降4.2pct至59.9%。龙头物管企业继续实现了营收的高速增长，上半年 营收规模超50亿的物企由1家增至5家。随着行业赛道不断拓宽，各物企通过不同的路径实现了营收的增长：例如，城市服务、社区增值服务等带动碧桂园服务半年营收首破百亿，外拓发力、关联方支持和社区增值服务发展分别支持世茂服务、越秀服务、金科服务营收增速领先同侪。 增值服务发展、服务标准化程度提升、收入模式变化等驱动盈利能力提升。2021年上半年，上市物管企业整体归母净利润同比增长67.3%；在社保减免政策取消的环境下，上市物企的盈利能力仍然实现了增长（平均毛利率同比提升0.5pct至31.8%，平均归母净利率同比提升1.3pct至16.7%），主要系：1）高毛利率的增值业务收入占比提升；2）服务标准化程度提升带动各项业务毛利率提升；3）运营管控效率成效显现：整体SG&A费用率同比下滑0.2pct至9.1%；4）收入模式变化：如期内华润万象生活将购物中心物管收入模式转为酬金制。增值服务的发展有望使物企收入结构进一步优化、驱动盈利能力的提升，由规模效应带来的边际成本下行也有望对物管企业的利润率构成支撑。 物企市场化拓展程度提升，完善的服务体系、充足的收并购资金等将构建关键竞争力。从目前 物企估值的情况来看，扩张能力及品牌力为市场关注重点。随着地产开发行业调控政策的延续，关联房企对物管企业的支持将更为有限，物管企业的规模扩张料将更趋市场化。实际上，2021年上半年，上市物企对关联方的依赖度已继续下行：已披露在管项目来源的24家物企中，23家来源于关联方的在管面积占比有所下降；在25家已披露在管业态的物企中，17家的住宅在管面积占比有所下降。当前环境下，多元完善的服务体系、充足的收并购资金等 将成为物企的关键竞争力，龙头物管企业有望继续保持优势。 数据要点： 截至9月10日，本 周42个主要城市新房成交面积环比下降7%，2021年累计成交面积同比上升19%。 截至9月10日， 本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期28.7个月， 平均环比上升2%。 截至9月10日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降16%，2021年累计交易面积同比上升5%。 投资建议: 本周，国务院、银保监会均进一步对租赁住房体系的发展提出了支持，地方层面武汉将支持企业发行信用债支持租赁住房建设运营等。随着租赁住房支持政策逐步细化，房企在自持租赁住房运营上的盈利困境有望得到缓解，部分长租公寓运营经验丰富的房企有望率先受益。维持行业“强于大市”评级。 12-Sep-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 1. 物企业绩高速增长，多元业务助力扩张 上市物管企业2021年中期 业绩披露完毕，我们以36家港股上市物管企业为对象对板块业绩进行了研究，包含公司如下： 表 1：2021中期上市物企业绩综述包含公司范围 2021年中期业绩综述包含公司 彩生活 保利物业 碧桂园服务 恒大物业 雅生活服务 绿城服务 中海物业 金科服务 华润万象生活 越秀服务 世茂服务 中奥到家 永升生活服务 新城悦服务 建业新生活 融创服务 荣万家 佳兆业美好 时代邻里 佳源服务 华发物业服务 卓越商企 正荣服务 合景悠活 建发物业 金融街物业 宝龙商业 奥园健康 弘阳服务 滨江服务 第一服务控股 星盛商业 兴业物联 远洋服务 融信服务 德信服务集团 数据来源：中达证券研究 1.1营业收入加速增长，基础物管占比下滑 线下服务场景回归常态、增值服务体系更趋完善，上市物管企业整体营收加速增长。2021年上半年，35家历史 财务数据完整的上市物管企业的营收总额合计人民币788.6亿元（货币单位已统一转换为人民币进行计算），同比增长57.7%（2020年全年整体营收增速：39.8%）。分业务来看，各类增值服务收入带动了整体营收的加速增长：2021年上半年，随着线下服务场景回归常态、各物管公司增值服务体系更趋完善，物企增值服务收入占比有所提升，25家已披露2018年来历史数据、业务分部未发生变化且单独列示基础物业管理服务收入的物管公司物管收入占比均值同比下降4. 2个百分点至59.9%。 pOmPnOpPmPrOtQuNsRoRsMbR8Q8OoMmMoMrQkPnNwPjMrQsObRqRpPwMtQrRNZqQmQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 半年营收超50亿物企增至5家，物管企业收入规模差距增大。2021年上半年，营收规模超过50亿的物管企业增加至5家（2020年上半年仅碧桂园服务营收超50亿元，达62.7亿元），分别为碧桂园服务（115.6亿元，同比+84.3%）、恒大物业（78.7亿元，同比+72.5%）、雅生活服务（62.5亿元， 同比+56.1%）、绿城服务（56.0亿元， 同比+27.2%）、保利物业（51.5亿元， 同比+43.1%）。碧桂园服务在2021上半年营收前五的物管企业中营收规模最大且增速最快，主要由基础物管以外的其他业务拉动：1）城市服务：2020年下半年收购满国、东飞后城市服务业务快速发展，2021年上半年城市服务收入同比增长5516.6%至21.0亿元，收入占比同比提升17.5个百分点至18.1%。2）社区增值服务：社区传媒、本地生活服务、房地产经纪服务等业务体系更趋成熟，带动社区增值服务收入同比增值132.0%至14.0亿元，收入占比同比提升约2.5个百分点至12.1%。3）“三供一业”物管及其他相关服务：尽管期内“三供一业”物管面积维持不变，但公司在提供基础物管业务的基础上，成功实现了业务叠加，拓宽业务范围至企业职工食堂、追加增值服务等，“三供一业”物管及其他相关服务收入同比增长247.2%至9.2亿元。龙头物管企业凭借更强的资金实力、品牌力和更完善的服务体系，继续实现了营收的高速增长，与小型物管企业间的差距进一步增大。 图 1：主流上市物企整体营收同比增长57.7% 图2：基础物管收入占比均值下降约4.2pct至59.9% 数据来源：Wind，中达证券研究；注：货币单位均转换为人民币，以整体法计算 数据来源：Wind，中达证券研究；注：样本不包含商管公司、将增值服务与基础物管列入同一分部或分部划分变化的物企 02004006008001000120014002018201920202020H2021H亿元营业收入合计54%56%58%60%62%64%66%68%2018201920202020H2021H物管收入占比均值 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 26 图3：碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务、保利物业2021上半年营收超50亿元 数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究；注：货币单位均转换为人民币 管理规模增长、增值服务发力等驱动部分物管企业营收高增。2021年上半年，世茂服务、越秀服务、金科服务营收同比增速较高， 分别达到170.6%、108.2%、88.8%。上述三家公司的营收增长路径各不相同，分别依托外拓、关联方支持和社区增值业务的发力：1）世茂服务收入的增长主要源于2020年下半年起通过三方外拓、收并购等渠道实现的在管面积大幅提升（2020H/2020A/2021H在管面积分别约8570/14610/17500万方）。2）越秀服务作为新分拆上市的物管企业，关联方的大力支持为其收入高增的重要原因：按开发商类型划分，2021年上半年越秀服务来自于广州越秀、越秀地产等关联方的收入同比增长122.2%，收入占比提升约5.9个百分点至92.7%。3） 金科服务期内大力发展社区增值服务，园区经营服务（社区传媒等）、旅居综合服务等业务收入大幅增长，带动社区增值服务收入同比增长419.0%至6.5亿元、社区增值服务占比同比提升16.0个百分点至25.2%。 020406080100120碧桂园服务恒大物业雅生活服务绿城服务保利物业世茂服务华润万象生活中海物业融创服务金科服务旭辉永升服务新城悦服务彩生活卓越商企建业新生活远洋服务佳兆业美好荣万家合景悠活宝龙商业时代邻里奥园健康越秀服务中奥到家正荣服务建发物业金融街物业滨江服务华发物业服务弘阳服务第一服务控股融信服务德信服务集团佳源服务星盛商业兴业物联亿元2021年中营业收入2020年中营业收入 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 26 图4：世茂服务、越秀服务、金科服务2021年上半年营收增速较快 数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究 各类增值服务发展态势良好，多数物管企业物业管理服务收入占比有所下滑。随着物管公司各项增值服务体系的搭建，多数物管企业基础物管收入占比继续下滑：2021年上半年，在2020年中期历史数据完备、单独列示基础物业管理服务收入的25家非商管公司中，19家物企的物业管理服务收入占比有所下降。其中，远洋服务、金科服务、碧桂园服务物管服务收入降幅最大，分别同比下降17.9%、16.9%、15.3%。如前所述，金科服务的社区增值服务收入实现了大幅增长、收入占比明显提升，碧桂园服务城市服务收入和社区增值服务收入占比均有所提升；远洋服务物管收入占比的下降主要来自于由停车场管理、美居、零售等业务驱动的社区增值服务收入的增长（收入占比同比提升16个百分点 ）。 0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%世茂服务越秀服务金科服务融创服务碧桂园服务奥园健康合景悠活佳兆业美好恒大物业荣万家德信服务集团时代邻里弘阳服务雅生活服务正荣服务第一服务控股新城悦服务融信服务远洋服务旭辉永升服务中海物业建业新生活建发物业兴业物联保利物业卓越商企滨江服务佳源服务华发物业服务宝龙商业华润万象生活星盛商业绿城服务金融街物业中奥到家彩生活2021年中营业收入同比 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 26 图5：远洋服务、金科服务、碧桂园服务2021年物管服务收入占比降幅较大 数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究；注：不包含商管公司、将增值服务与基础物管列入同一分部或分部划分变化的物企 1.2业绩维持高速增长，盈利能力稳中有升 增值服务发展、服务标准化程度提升、收入模式变化等带动上市物管企业盈利能力继续提升。2021年上半年 ，上市物管企业整体归母净利润同比增长67.3%，快于整体营收增速。 与2020年上半年相比，在社保减免政策取消的环境下，2021年上半年物管企业的盈利能力仍然实现了增长，平均毛利率同比提升0. 5个百分点至31.8%，平均归母净利率同比提升1. 3个百分点至16.7%。盈利能力的提升主要来自于：1）高毛利率业务占比提升：社区增值服务及非业主增值服务毛利率通常高于基础物管业务，如前所述2021年上半年基础物管业务占比继续下降。2）服务体系建设更趋完善，既有业务盈利能力提升：服务流程标准化程度提升等带动各项业务盈利能力提升，部分公司各业务分部的毛利率均有所增长 。3）收入模式变化：以华润万象生活为例，2020年7月起其购物中心物业管理服务收入模式由包干制转化为酬金制（毛利率100%），带动 商业运营及物业管理服务板块毛利率同比提升17.4个百