教育“双减”对楼市影响几何？ 1教育“双减”对楼市影响几何？ 2 戴德梁行研究院教育“双减”对楼市影响几何？ 37月20日7月30日8月6日8月14日8月24日中办、国办《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》深圳《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》成都市教育局北京《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》南通市《通州区“双减”工作专班工作方案》上海《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的实施意见》资料来源：各地政府官方网站各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；培训机构不得高薪挖抢学校教师；严格控制资本过度涌入培训机构。市、区教育部门应当通过推行大学区招生和办学管理模式、建立义务教育学校教师交流制度、探索开展小学暑期托管服务以及建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等措施，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。将采用“四不两直”（不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同、直奔基层、直插现场）方式明查暗访培训机构。完善指标到校生政策，提高优质普通高中指标到校生比例。推动区（市）县实施“高品质公共服务倍增”工程，实施优质学校培育行动。积极开展义务教育优质均衡创建工作，持续深化集团办学、学区制管理，促进教育全要素有序流动，努力实现教学、队伍、资源的全区域统筹。加快城乡一体化学校和市级统筹优质学校建设。作为学科类校外培训机构恢复线下授课的必要条件，机构所收培训费用全部进入资金监管专用账户，伴随着课程、课时消化，逐步相应划入机构账户。区教委对授课进度及资金拨付进度实时监控。将存量课时未消完的无证学科类线上线下培训机构纳入“一企一策一专班”范围，监督机构不能招新生、售新课，不利用周末、寒暑假及法定节假日开展培训。促进校际优质均衡发展。全面落实义务教育学校免试就近入学政策，深化实施“公民同招”和民办学校“摇号入学”政策。实施校内均衡编班，不得组织任何形式的招生、分班考试，严禁划分各类重点班、实验班。促进区域教育优质均衡发展，加强优质教育资源跨区统筹。近期出台“双减”相关政策及主要内容7月20日，中办、国办印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（简称“双减”政策），从全面压减作业总量和时长、提升学校课后服务水平、规范校外培训行为、大力提升教育教学质量等方面给出30条具体意见。《意见》确定北京、上海、沈阳、广州、成都、郑州、长治、威海、南通等九个城市为全国试点,部分城市已跟进出台相关政策，重点规范了课后服务、书面作业、校外培训、教育均衡等方面。 4 戴德梁行研究院教育“双减”对楼市影响几何？ 5《国家人口发展规划（2016—2030年）》指出，“0-14岁少儿人口占比下降，到2030年降至17%左右”，表明基础教育需求端增长速度放缓。以深圳为例，2013年以来基础教育累计新增公办学位64.1万个，到2025年将新增67. 3万个。此次“双减”政策也提到拓展课后服务渠道：“课后服务一般由本校教师承担，也可聘请退休教师、具备资质的社会专业人员或志愿者提供。”结合政策严控资本过度涌入培训机构并缩减学科类课外培训时间，预计将促使培训机构从业者流向公立学校，进而增加公立教育资源，缓解供给端紧张局面。因此综合来看，尽管地区间不平衡差异尚有待缩小，但整体教育资源整体供求矛盾已有所缓和。从各个试点城市近期出台的“双减”实施意见及细则来看，普遍提出“严禁学科类培训机构资本化运作”、“推行大学区招生和办学管理模式”、“建立义务教育学校教师交流制度”等举措。除了减轻学生负担、实现教育资源均衡之外，大学区招生政策、促进教师交流轮岗无疑会令学区房上附着的教育资源出现不确定性，且进一步对包括学区房在内的楼市产生一定影响。基础教育资源稳步增长未来供求矛盾将有所缓和回顾近年来中国楼市的几轮上涨行情，均可见学区房的首发带动作用，无论是在人口密集的热点城市还是在三四线城市包括乡镇，附加了优质教育资源的学区房都往往是最受需求偏好的产品，同时在交易价格中所体现出的教育资源溢价也水涨船高。这背后折射出的是我国基础教育资源相对短缺的现状、尤其是优质资源分配不均衡等问题。从供需两端来看，近期我国基础教育资源整体供求矛盾已有所缓和。一方面，适龄入学儿童数量增长速度已经放缓。另一方面，我国基础教育资源供给端稳步增长。 6 戴德梁行研究院教育“双减”对楼市影响几何？ 7大学区招生 | 教师交流轮岗将有望弱化传统学区学位概念大学区政策大学区政策教师交流轮岗2021年7月30日深圳发布《深圳经济特区社会建设条例 ( 草案征求意见稿 )》，提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。所谓大学区，即将相近学校所在的范围组合成一个“学区”，学区内电脑派发学位，实行相对就近入学。“大学区”内的学校可以实现教育资源共享，提升学校教育质量。此前，3月上海已经公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，提出对2022年起参加高中招生录取的考生实施“名额分配综合评价录取”制度、实施“名额到校”，将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。此后陆续有合肥、大同等地出台类似学区政策。2021年8月14日北京发布《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》，要求北京市教师实行轮岗制，跨校、跨学区流动。此前，早在2010年《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》提出，要建立健全义务教育均衡发展保障机制，实行县（区）域内教师、校长交流制度。2014年教育部提出，力争用3至5年时间实现县（区）域内校长教师交流轮岗制度化、常态化，城镇学校、优质学校每学年教师交流轮岗比例不低于符合交流条件教师总数的10%，其中骨干教师交流轮岗应不低于交流总数的20%。北京市2019年发布《关于进一步推进义务教育学校校长教师交流轮岗的指导意见》，要求在同一所学校任职或工作满6年的正、副校长和教师，原则上要进行交流轮岗。实施大学区制度，促进老师跨校、跨学区流动，将影响住房与优质教育资源的绑定关系，从而逐步打破传统学区学位概念，而旨在推动教育资源均衡、教育公平的有效举措也将间接撼动学区房的教育资源溢价。 8 戴德梁行研究院教育“双减”对楼市影响几何？ 9将逐步剥离学区溢价为学区房降温近年来学区房热度持续不减，特别是围绕传统名校进行炒作，部分地区学区房比周边非学区房价格高出一倍以上。实施大学区招生后，学生可自愿在学区内报读学校，按志愿次序和积分高低依次录取，一定程度上避免了热点区域炒作学区房现象，有助于均衡配置公共资源、优化教育结构、促进教育公平。近期陆续出台的“双减”政策，结合热点城市地产调控政策，为打破“学区房热”提供了制度支持。尽管我们预计政策的不断细化落实，最终将从根本上避免学区房过热、溢价过高的局面，但剥离教育溢价而实现房价理性回归似乎很难一蹴而就。尽管“双减”相关政策公布后，部分热点城市学区房挂牌情况已出现明显变化，如深圳百花片区、北京月坛片区等，部分房源报价较大幅度调低，但尚未形成规模效应。市场面对于“大学区”等具体操作细则及最终效果仍在观望，而此前已经局部推行的大学区制度的实践效果也并不明朗，可以预见后续市场的反应将很大程度上取决于招生入学机制等具体环节中如何完善和优化，践行教育公平的思路。“双减”影响学区房的主要机制体现在大学区制度和教师跨区域流动制度，这有助于打破学区壁垒，逐步实现教育资源均衡，因此预计学区属性过高的楼盘价格受到影响更为显著。“双减”政策预计将打破住房跟学区间的绑定关系，让住房回归居住属性。未来，伴随着教育资源逐步趋向均衡、租购同权等政策陆续研究推进，预计学区溢价过高的楼盘价格将受到显著的影响，特别是对于房源品质相对较差的老旧小区，以学区名义炒作的情况或将得到有效遏制。与此同时，考虑到以往学区房在各地楼市上涨周期中的触发和带动作用，预计学区房的降温也将一定程度影响楼市的氛围。 10 戴德梁行研究院教育“双减”对楼市影响几何？ 11社区裙楼商业去化面临挑战在强监管政策下，教育培训行业的艰难处境也影响商业地产市场格局。“双减”政策下，学科类培训机构面临不得上市融资，严禁资本化运作，意味着快速扩张的局面将直接受到遏制；不得占用假期，以及受到更多监督管理等也将令学科培训类的需求大大减少。可以预见，学科类教育培训机构经营场所租赁需求将对应下降、租赁面积缩减。以当前教育培训机构对商业物业的占用情况来看，除了在成熟商圈内的布点外，其对社区商业的需求更加突出——在社区型商圈包括住宅区的裙楼中，教育培训机构的租赁活动去化了大量的存量商业。此番学科类培训所受的政策冲击显然会直接影响这类机构对经营场所的需求。但兴趣类、早教、体育类等教育业态未直接受“双减”政策影响，因此预计编程、舞蹈、音乐、早教等非学科类培训机构仍会是社区裙楼商业招商的目标；此外生鲜、餐饮、美容、美发等社区服务类占比预计增长，特别是大健康类业态，或成为未来招商重点方向之一；结合近期全民健身的倡议以及开放三胎之下对幼托机构的需求，这部分与社区结合度高的机构，也有望扩大对社区型商业的需求。 12 戴德梁行研究院关于戴德梁行戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2020年公司全球营业收入达78亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。免责声明 本刊物刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对刊物中所载市场或物业的全面描述。刊物中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于刊物中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在刊物中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。© 戴德梁行 2021年Shaun Brodie华东区shaun.fv.brodie@cushwake.com薛惠珍台湾wendy.hj.hsueh@cushwake.com陈健珩香港keith.chan@cushwake.com林荣杰大中华区james.shepherd@cushwake.com魏东华北区sabrina.d.wei@cushwake.com本报告由戴德梁行研究院副院长张晓端撰写，沈虹腾完成设计。张晓端同时是戴德梁行华南区研究部主管，及戴德梁行粤港澳大湾区平台研究负责人，拥有丰富的房地产市场研究经验。为更好地服务客户，研究院在各个领域建立了“卓越中心”， 如资本市场、工业物流、零售商业等，张晓端也是我们大中华区住宅卓越中心的负责人。如对我们的研究有任何问题，请联系：张晓端华南区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com贾萱华西区ivy.jia@cushwake.com大中华区研究团队联系人