上市首秀业绩超预期，TOD+商业未来可期
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com所属行业 物业发布时间 2021 年 8 月 12 日越秀服务（06626.HK）上市首秀业绩超预期，TOD+商业未来可期核心观点：成功登陆港股的第 46 天，越秀服务披露上市后首份业绩报告：上半年，越秀服务总在管面积 3503.6 万平方米，同比增长 44.6%；合约面积 5273.1 万平方米，同比增长 33.9%。营业收入为 9.58 亿元，同比增长 108.2%；毛利润为 3.43 亿元，同比增长 131.1%；净利润为 1.85 亿元，同比增长138.9%，净利率达 19.3%。报告期内完成规模、营收的高增长，交出一份亮眼成绩单，不负投资者对“TOD 物业第一股”的期待。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言成功登陆港股的第 46 天，越秀服务披露上市后首份业绩报告：上半年，越秀服务完成规模、营收的高增长，交出一份亮眼成绩单，不负投资者对“TOD 物业第一股”的期待。一、市场化拓展加速突破， TOD+商业优势显著截至 2021 年 6 月末，越秀服务总在管面积 3503.6 万平方米，同比增长 44.6%；合约面积5273.1 万平方米，同比增长 33.9%；2021 上半年新增在管面积 376 万平方米，新增合约面积419 万平方米，其中 TOD 项目 93 万平方米。图：2019-2021H1 越秀服务面积情况2193.43252.52423.73503.63552.94875.83938.95273.12019 年2020 年2020H12021H1010002000300040005000600011.0%48.8%0%10%20%30%40%50%60%在管面积（万平方米）合约面积（万平方米）在管面积同比增速数据来源：企业业绩报告上半年企业新增合约面积全部来源于招投标，可见企业市场化拓展加速突破，独立性增强。目前，越秀服务已构建起 70 人的全国布局外拓团队，每年有望实现 500 万平方米外拓面积。未来越秀服务将通过“内生+外拓+收并购”多轮驱动的方式，在两到三年实现在管面积达 1 亿平方米。从区域分布上看，越秀服务坚持“1+4”全国化布局，即深耕大湾区，向华东、华中、华北、西南拓展。2021 上半年新增合约面积集中于大湾区，报告期末大湾区合约面积贡献度提升至72.4%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品369.43%10.16%12.25%7.99%0.17%大湾区华东地区华中地区华北地区西南地区图：越秀服务 2020H1 区域合约面积占比72.37%10.16%9.67%7.11%0.69%大湾区华东地区华中地区华北地区西南地区图：越秀服务 2021H1 区域合约面积占比数据来源：企业业绩报告业态层面上，越秀服务坚持“住宅+TOD+商业”多业态发展策略，坚持“住宅是基础，商业是加持，TOD 是独特优势”的独特模式。当前，越秀服务涵盖非商业物业（住宅物业、TOD 物业、公建物业及产业园）及商业物业（写字楼、购物商场及专业市场）多个业态。其中，TOD 项目的增长最为亮眼。这主要得益于越秀服务依托广州地铁关联方优势，上半年实现新增 TOD 合约面积约 93 万平方米，TOD 总合约面积已达 612 万平方米。目前，越秀服务是广州地铁车辆段唯一物业管理服务提供商，独家负责地铁列车等特种设备清洗，拥有特种设备保洁清洁领域的技术壁垒，企业筑起独特 TOD 物管模式边界与壁垒。未来，在该类项目获取上，管理层表示：2021 上半年，公司已与昆明、成都、长沙等城市的地铁运营企业建立联系，并探讨业务协同以及合作的空间。越秀服务有望依托于专业的服务壁垒，在 TOD 业务上实现更大的突破。除 TOD 物管外，越秀服务商管物业合约面积同样增长显著，报告期内，获取外拓项目包括广州创维科学城总部大楼、广州粤传媒大厦、广州云享经济生态园等优质写字楼，实现新增商业合约面积 83 万平方米，同比大幅增长 268.1%。企业管理层表示，越秀服务亦将会大力发展商业物业，其合约面积与在管面积占比有望保持在 150%左右。二、增值服务全方位发展，商业物管实现收入高增长2021 上半年，越秀服务营业收入为 9.58 亿元，同比增长 108.2%；毛利润为 3.43 亿元，同比增长 131.1%；净利润为 1.85 亿元，同比增长 138.9%，净利率达 19.3%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4 8.9611.684.609.580.932.040.781.852019 年2020 年2020H12021H10246810121410.4%17.4%16.8%19.3%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%营业收入（亿元）净利润（亿元）净利率图：越秀服务 2020H1、2021H1 营收情况数据来源：企业业绩报告从业务板块构成看，越秀服务营业收入主要来源于非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务两个板块，两大板块的同步高增长促使整体营收实现翻番式增长。在非商业物业管理及增值服务上，报告期内实现收入 6.78 亿元，同比增长 113.1%，占总营收的 70.8%，主要得益于以下方面： 企业在管非商业项目数的增加，在管非商业项目从 130 个增至 184 个，在管面积增长推动物业管理收入增长； TOD 物业实现高盈利，上半年 TOD 物业创造营收 1.17 亿元，占总营收 12.2%； 社区增值服务业务发展提速，报告期内社区增值服务实现收入 1.84 亿元，同比增长达210.0%，对总收入的贡献度提升至 19.3%。通过全力推进硬装、软装、一步到家、焕新改造积极开展美居业务，叠加越秀服务丰富的运营经验，实现美居、家居生活服务及空间运营服务全方位增长。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5图：2021H1 越秀服务非商业物业管理及增值服务收入明细数据来源：企业业绩报告在商业物业管理及运营服务上，2021 上半年收入为 2.80 亿元，同比增长 97.1%。收入的高增长主要归因于在管项目增加及提供多样化服务： 一方面得益于在管商业项目数增加，其在管面积由 270 万平方米增至 300 万平方米，商业在管面积中写字楼占比达 83%。本期，写字楼平均物管费较去年同期增长 0.5 元/平/月达23.5 元/平/月，助力商管物业收入快速增长。 另一方面，报告期内越秀服务新增向广州环贸中心提供租户招揽、租户管理及咨询服务，且个别项目提供租户招揽服务的酬金费率增加；同时，企业向多个新项目提供市场研究及定位服务，推动巿场定位咨询及租户招揽服务的收入增加。除营业收入实现翻番式增长外，越秀服务智慧服务管理平台的搭建，助力企业有效进行成本控制。营收、成本两手抓，实现净利润同比增长 138.9%，净利率达 19.3%，居目前披露半年度业绩的企业之首。通过使用智能管理系统，减少人力需求，持续优化组织架构及评价体系，提高员工效率，致使员工成本在总销售成本中的占比下降 2.6 个百分点、管理人员成本增加与业务扩张一致，员工成本控制成果显现。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6 资料来源：招股书结语未来，越秀服务将强化企业内部 5 大核心能力，强化投资拓展、供应链管理、数智化、组织管理、风险管控，并通过智能化和数字化战略提能增效，为企业长期发展战略实施进行赋能。越秀服务也将依托地产及 TOD 优势，叠加市场化进程发力，推动多元化规模化发展：通过发展住宅社区、交通枢纽、商业物业 3 项核心业态，推动多元化规模化发展，进一步打造成全能型城市运营服务商。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。【关于我们】【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。嘉和家业二维码
