践行长期主义，政府代建建筑面积同比上升24.5%

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年08月06日 绿城管理（09979.HK） 践行长期主义，政府代建建筑面积同比上升24.5% 核心观点： 依托着央企作为坚实靠背，绿城管理立足长三角，持续完善全国化布局，同时紧抓城市更新、旧房改造等存量市场的政策机遇，大力拓展政府代建，，此外，作为奉行“长期主义”的绿城管理，已经开始前瞻性布局产业链上下游公司，为公司拓宽护城河，而站在2021年6月往回看，存量市场已经发展成公司的第二增长曲线，预计政府代建将为公司带来新一轮业绩增长，第三增长曲线的产业孵化收入亦十分可观，展望未来，公司的多元化布局将与主业形成协同效应，形成“1+1＞2”的效果，为公司业绩增长保驾护航。 一、管理面积持续扩张，政府代建项目高速增长 2021年上半年，绿城管理新拓政府代建项目合约建筑面积610万平米，超2020年同期拓展规模5倍以上，并首次在江苏、福建、山西、江西等省外主要城市落地，是中国最大的保障房建设服务商。我们认为随着政府更加重视公租房、保障性住房等公共住房的建设，代建市场在公共领域也迎来了新的发展机遇，借助政府类代建业务的规模效应和相关政策红利影响，绿城管理的政府代建经营效益不断提升，发展前景十分可期。 二、全国化布局持续完善，西南区域或为下一拓展方向 从投资布局来看，绿城管理背靠绿城中国，全国化布局逐步完善，截至2021年6月，代建项目已分布至中国28个省份、直辖市及自治区的96座城市，项目布局项目布局呈现以长三角为主、环渤海、珠三角、成渝等城市圈全面发展的格局，其中成渝城市群布局建筑面积达120万平方米，占1.5%。于2021年中业绩会中，管理层直言，“公司在西南区域城市群的占比偏少，这是未来的一个战略拓展方向。” 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 魏莉 ZoeTsui_（微信号） weili@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 三、盈利能力持续见好，毛利率提升5.8个百分点 2021年上半年，绿城管理毛利润和毛利润率、净利润和净利润率四大指标较2020年同期均有所提升，商业代建及其他业务板块毛利率分别较2020年同期上升了5.2个百分点、21.7个百分点。毛利率产生波动的根本原因是由于代建业务的收入及成本确认时点不同，由于代建更多类似于服务行业，成本的主要部分是人工成本，而在2020年疫情期间，收入确认时点被推迟，但人工成本仍需列支，因此造成毛利率下降的现象， 四、孵化产业链上下游公司，产业链打造初见成效 管理层于业绩会中表明“公司的长期战略还是聚焦于代建这个领域，同时做多元化布局，绿城管理近年来产业孵化已有成效，未来将更多进入产业园区，包括建设和运营服务环节”。我们认为在代建市场竞争愈加激烈的背景下，通过打通房地产上下游，打造产业生态圈是代建企业拓宽护城河的选择之一。绿城管理代建的主营业务和产业链业务容易形成双向赋能、双向导流的良好循环，未来企业也将更有竞争优势。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 作为“中国代建第一股”的绿城管理，依托着绿城中国，业务分布已分布至中国28个省、自治区及直辖市的96座城市，伴随着业务的不断拓展，绿城管理的代建结构持续完善，业务规模持续扩张，经营业绩表现良好。作为公司第二增长曲线的政府代建，迈入了加速发展期，随着政府对保障性物业的重视，政府代建迎来了发展机遇，未来将与商业代建一同为公司发展加码。 一、管理面积持续扩张，政府代建项目高速增长 2021年上半年，绿城管理业务持续扩张，所管理的项目数量由2020年同期的268个上升至334个，总建筑面积达8400万平米，同比增长14.6%。分业务板块来看，商业代建项目合约总建筑面积4790万平方米，较2020年同期增长8.1%；政府代建项目合约总建筑面积3610万平方米，较2020年同期增长24,5%。商业代建依旧占据绿城管理的主要部分，但同时政府代建伴随着政策红利及规模效应，正在迅速发展，2021年上半年，绿城管理新拓政府代建项目合约建筑面积610万平米，超2020年同期拓展规模5倍以上，并首次在江苏、福建、山西、江西等省外主要城市落地，大有超商业代建规模之势，这主要是由于政府代建在建建筑面积较大。公司保障性物业在建建筑面积达2640万平方米，占总建筑面积的73.1%，是中国最大的保障房建设服务商，项目储备相对业绩的快速增长来说较少，因此企业加大了对政府代建的拓展力度。我们认为随着政府更加重视公租房、保障性住房等公共住房的建设，代建市场在公共领域也迎来了新的发展机遇，借助政府类代建业务的规模效应和相关政策红利影响，绿城管理的政府代建经营效益不断提升，发展前景十分可期。 图表：2021年上半年绿城管理分业务情况 业务 合约建筑面积（万平米） 同比增速 在建建筑面积（万平米） 同比增速 商业代建 4790 8.1% 1730 18.1% 政府代建 3610 24.5% 2640 9.0% 总计 8400 14.6% 4370 12.6% 数据来源：亿翰智库、企业公告 二、全国化布局持续完善，西南区域或为下一拓展方向 从投资布局来看，绿城管理背靠绿城中国，全国化布局逐步完善，截至2021年6月，代建项目已分布至中国28个省份、直辖市及自治区的96座城市，分区域来看，项目布局项目布局呈现以长三角为主、环渤海、珠三角、成渝等城市圈全面发展的格局，其中长三角经济圈布局建筑面积达4400万平方米，占总建筑面积的52.4%，环渤海经济圈布局建筑面积达1520万平方米，占18.1%，珠三角经济圈布局建筑面积达650万平方米，占7.7%，成渝城市群布局建筑面积达120万平方米，占1.5%。于2021年年中业绩会，管理层直言，“公司在西南区域城市群的占比偏少，这是未来的一个战略拓展方向。” 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 但相较2020年同期，绿城管理上半年于主要经济区域（即上文所指长三角、环渤海、珠三角、成渝城市群）的拓展并不明显。截至2021年6月底，绿城管理于主要经济区域所管理的项目总建筑面积为6690万平米，较2020年底上升3.1%，占整体管理面积的比例却从85%下降至80%。我们认为，伴随着全国化布局的深入，主要经济区域占比适度下降是可以理解的，一方面，公司作为代建行业领先，资源获取能力上有先发优势，在打开知名度后客户的来源更为广泛，因此布局的集中度有所下降；另一方面，公司借助央企背景，大力拓展政府代建，2021年上半年相继于福建、山西、江西等非主要经济区域布局，拉低了主要经济区域的占比。 图表：截止2021年上半年绿城管理合约项目建筑面积分城市群占比情况 数据来源：亿翰智库、企业公告 三、盈利能力持续见好，毛利率提升5.8个百分点 业务的持续扩张是绿城管理经营业绩提升的保障。2021年上半年，绿城管理实现营业收入达10.8亿元，同比增长32.6%；实现毛利润5.13亿元，同比增长51.0%；毛利率达到47.5%，较2020年同期41.7%提升5.8个百分点；归属于公司股东的持续经营业务净利润达到人民币2.70亿元，同比增长82.5%；归属于公司股东的持续经营业务净利润率达25.0%,较上年同期18.2%提升6.8个百分点。 分业务来看，公司主营业务分为三类：商业代建、政府代建和其他服务；其中商业代建收入为7.7亿元，同比增长26.6%，占整体收入比为71.4%，是公司最大的收入来源；政府代建收入为2.2亿元，同比增长17.5%，占整体收入的20.4%；其他服务收入为0.9亿元，同比增长398.1%，占整体收入的8.2%。此外，商业代建、政府代建、及其他业务板块的毛利率分别为45.1%、44.7%及75.0%，商业代建及其他业务板块毛利率分别较2020年同期上升了5.2个百分点、21.7个百分点，政府代建业务毛利率微降1.8个百分点。毛利率产生52.4%18.1%7.7%1.5%20.3%长三角经济圈环渤海经济圈珠三角经济圈成渝城市群其他 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 波动的根本原因是由于代建业务的收入及成本确认时点不同，由于代建更多类似于服务行业，成本的主要部分是人工成本，而在2020年疫情期间，收入确认时点被推迟，但人工成本仍需列支，因此造成毛利率下降的现象，但2021年疫情防控已常态化，收入确认时点正常，因此商业代建毛利率随之上升；而政府代建业务毛利率微降的原因是2021年上半年新拓项目增加，收益尚未实现，拉低了整体的毛利率；而其他服务业务毛利率上升幅度较大的原因是由于绿城管理上市前未取得房地产开发一级资质，因此由绿城房地产集团有限公司投标但交于绿城管理集团管理的项目实现了0.7亿元的收入，此类项目的服务成本在绿城房地产集团列支，因此毛利率上升21.7个百分点。 图表：2021年及2020年上半年绿城管理营业收入非业务占比情况 注：内环为2020年1-6月，外环为2021年1-6月 数据来源：亿翰智库、企业公告 74.9%22.9%2.2%71.5%20.3%8.2%商业代建政府代建其他服务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 图表：2020年上半年和2021年上半年绿城管理不同业务板块毛利率 数据来源：亿翰智库、企业公告 四、孵化上下游公司，产业链打造初见成效 企业在发展进程中，需要不断的寻求新的成长机遇，绿城管理最早以商业代建为主，而后凭借着优秀的项目运营实力及超前的目光，选定政府代建作为公司的第二增长曲线进行