请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2021年08月03日 证券研究报告•公司研究报告 买入 （首次） 当前价： 20.65港元 融创服务（1516.HK） 房地产 目标价： 28.13港元 规模效益双向提升，增值服务潜力无限 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@sw sc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 11.94-29.0 3个月平均成交量(百万) 9.91 流通股数(亿) 31.04 市值(亿) 651.74 相关研究 [Table_Report] [Table_Summary]  推荐逻辑： 1）公司在管面积1.35亿平米，合约面积/在管面积达1.95居行业前列，母公司土储2.58亿平为公司提供有力支持，同时公司通过收并购整合布局多元业态，未来增长确定性强；2）践行城市深耕战略形成规模效应，叠加科技赋能实现精细化管理，毛利率提升2.1pp至27.6%；3）公司拥有近70万户优质业主群体，社区增值服务营收占比仅3.8%，渗透率较低，未来发展潜力巨大。  融创集团助力发展，收并购实现加速扩张。公司2020年实现营业收入46.2亿元，归母净利润6.0亿元，同比分别增长63.3%和122.6%。截至2020年底，公司在管面积1.35亿平，合约面积2.64亿平，2017-2020年合约面积和在管面积CAGR分別约达 66.2%和 89.1%。1）内生：融创集团销售面积居行业前列，土储2.58亿平将不断为公司的管理面积增长续航，未来业绩确定性较强；2）外拓：公司发挥高效的并购整合能力，先后完成了成都环球世纪、开元物业和彰泰物业的收购，2020年第三方在管面积占比提升至32.1%。公司通过收并购同时加强了多元业态布局，非居业态在管面积占比提升至21.5%。  规模效应成效初显，精细管理提升效率。公司深耕一二线城市，面积占比达86%，物业费单价高于百强均值。公司降费提效效果显著，核心城市平均单城在管面积409万方大幅领先百强物企平均水平，人均管理面积显著提升，毛利率较2019年提升2.1pp至27.6%。公司通过科技数字赋能服务与运营，提升管理运营效率，管理费用率下降至10.7%。  社区增值服务坐拥优质资源，发展潜力巨大。目前公司社区增值服务渗透率低，营收占比仅3.8%，位于行业较低水平。公司拥有近70万户优质业主群体，成为社区生活服务业务的发展基础和先天优势，空间运营、美居服务、房屋中介及便民服务4大业务均呈现高增长，2017-2020年收入CAGR为140.9%，未来发展潜力巨大。  盈利预测与投资建议。预计2021-2023年归母净利润分别为12.2/20.9/31.3亿元，增速分别为103%/71%/50%，考虑到公司目前仍处于高速增长阶段，给予融创服务2021年60倍PE，目标价23.40元（相当于28.13港元），首次覆盖给予“买入”评级。  风险提示：融创项目交付及第三方项目拓展不及预期，增值服务发展不及预期。 指标/年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 4624.38 8431.08 13539.96 18173.50 增长率 63.46% 82.32% 60.60% 34.22% 归属母公司净利润（百万元） 600.86 1222.44 2089.22 3134.22 增长率 122.63% 103.45% 70.91% 50.02% 每股收益EPS（元） 0.19 0.39 0.67 1.01 净资产收益率ROE 6.20% 11.21% 16.08% 19.44% PE 73.66 43.57 25.49 16.99 PB 4.55 4.84 4.04 3.25 数据来源：公司公告，西南证券 -16%9%33%57%81%106%20/1121/121/321/521/7融创服务 恒生指数 公司研究报告 / 融创服务（1516.HK） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 背靠龙头房企，物业黑马快速崛起 ........................................................................................................................................................ 1 1.1 背靠龙头房企，股权激励有望激发后续活力 .............................................................................................................................. 1 1.2 业绩持续高速增长，盈利能力持续提升 ....................................................................................................................................... 3 2 内生外拓驱动规模高增，降费提效成效显著 ...................................................................................................................................... 5 2.1 融创集团助力发展，管理规模快速提升 ....................................................................................................................................... 5 2.2 收并购加速扩张，多元业态加速布局 ........................................................................................................................................... 7 2.3 规模效应成效初显，精细管理提升效率 .....................................................................................................................................10 3 增值服务空间广阔，成长潜力巨大 ......................................................................................................................................................13 3.1 社区增值服务坐拥优质资源，成长潜力巨大 ............................................................................................................................13 3.2 非业主增速放缓，对母公司依赖度减小 .....................................................................................................................................15 4 盈利预测与估值 ..........................................................................................................................................................................................16 4.1 盈利预测...............................................................................................................................................................................................16 4.2 相对估值...............................................................................................................................................................................................16 5 风险提示 .......................................................................................................................................................................................................17 公司研究报告 / 融创服务（1516.HK） 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 目 录 图1：公司发展历程......................................................................................................................................................................................... 1 图2：公司股权结构......................................................................................................................................................................................... 2 图3：公司组织架构......................................................................................................................................................................................... 3 图4：2020年公司营收增长63.3%至46.2亿元................................