规模效益双向提升，增值服务潜力无限

融创服务是一家专注于房地产行业的公司，其母公司融创集团销售面积居行业前列，土储2.58亿平将不断为公司的管理面积增长续航，未来业绩确定性较强。公司通过收并购同时加强了多元业态布局，非居业态在管面积占比提升至21.5%。公司深耕一二线城市，物业费单价高于百强均值。公司降费提效效果显著，核心城市平均单城在管面积409万方大幅领先百强物企平均水平，人均管理面积显著提升，毛利率较2019年提升2.1pp至27.6%。公司通过科技数字赋能服务与运营，提升管理运营效率，管理费用率下降至10.7%。公司拥有近70万户优质业主群体，成为社区生活服务业务的发展基础和先天优势，空间运营、美居服务、房屋中介及便民服务4大业务均呈现高增长，未来发展潜力巨大。预计2021-2023年归母净利润分别为12.2/20.9/31.3亿元，增速分别为103%/71%/50%，考虑到公司目前仍处于高速增长阶段，给予融创服务2021年60倍PE，目标价23.40元（相当于28.13港元），首次覆盖给予“买入”评级。

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