请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃mark etData＃ 市场数据 日期 2022.04.04 收盘价（港元） 23.70 总股本（亿股） 2.76 总市值（亿港元） 65.51 净资产（亿元） 9.74 总资产（亿元） 16.85 每股净资产（元） 3.41 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xy zq.com.cn SFC：BM V912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xy zq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dy Stockcode＃ 03316 .HK ＃dy Comp any＃ 滨江服务 ＃title＃ 5S增值服务高增长，规模稳步拓展 ＃createTime1＃ 2022年04月05日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2018A 2019A 2020A 2021A 营业收入(百万元) 509 702 960 1,399 同比增长(%) 45.9 37.8 36.8 45.7 归母净利润(百万元) 70 115 220 322 同比增长(%) 22.7 63.4 91.4 46.5 毛利率(%) 26.5 28.1 31.0 32.1 归母净利润率(%) 13.8 16.3 22.9 23.0 净资产收益率(%) 48.1 25.4 28.1 36.1 每股收益(元) 0.44 0.35 0.79 1.16 每股股息(港仙) -- 31.9 56.4 85.2 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  公司2021年业绩符合预期：2021年，公司收入为14.00亿元，同比增长45.7%；净利润为3.25亿元，同比增长47.5%；归母净利润为3.22亿元，同比增长46.5%；全年每股派息0.852港元，派息率60%，公司2021年业绩符合预期。  5S增值服务毛利率提升：2021年，公司综合毛利为32.1%，同比增加1.1pps；其中基础物业服务毛利率同比增加0.4pps至19.2%，非业主增值服务毛利率同比减少0.2pps至45.1%，5S增值服务毛利率同比增加16.3pps至71.3%。公司打造了5S为中心的增值服务体系，将业务重分类为优家服务、优居服务和优享生活服务。2021年5S增值服务收入1.4亿元，同比增长47.8%；对应毛利润0.99亿元，同比增长91.5%，5S增值服务有望成为公司未来的增长引擎。  规模稳步增长，多渠道市场拓展：截至2021年末，公司在管面积和合约面积分别为2995和4978万平米，分别同比增长50.1%和40.3%；新增合约面积约1430万平米中，来源于独立第三方占比为76.0%。2021年公司新进浙江丽水、海南海口以及广东省梅州3个城市；新增建行置业、义乌建设、海南佳元等13家战略合作方，多渠道拓展项目。  滨江集团经营稳健，为公司持续发展奠定基础：2021年滨江集团合约销售金额1691亿元，同比增长24%；融资利率4.9%，同比下降0.3pps，滨江集团在房地产行业下行阶段依然实现融资成本下降，销售逆势增长，为公司持续稳健的规模增长打下基础。  我们的观点：公司依托“滨江”品牌，市场外拓不断突破，公司规模有望保持高质量增长。此外，随着5S增值服务体系产品和模式的成熟，有望成为公司新的利润增长点，建议投资者关注。 风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 表1、行业估值表（截至2022.04.04） 代码 公司 股价 市值 EPS（人民币元） PE ex-cash PE ROE 2021A （港元） （亿港元） 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E (%) 民企 02869.HK 绿城服务 8.71 283 0.26 0.32 0.41 27.1 22.1 17.2 19.5 15.8 12.3 12.2 01995.HK 旭辉永升服务 11.88 208 0.37 0.49 0.67 26.1 19.6 14.5 21.0 14.9 11.1 16.8 06098.HK 碧桂园服务 38.45 1294 1.21 1.83 2.81 25.8 17.1 11.1 22.3 14.8 9.6 15.9 03316.HK 滨江服务 23.70 66 1.17 1.77 2.52 16.5 10.9 7.6 12.0 8.0 5.6 36.1 09666.HK 金科服务 31.10 203 1.62 2.41 3.35 15.6 10.5 7.5 10.7 7.2 5.2 14.2 01755.HK 新城悦服务 11.04 96 0.62 0.90 1.28 14.5 9.9 7.0 9.1 6.1 4.3 29.5 03913.HK 合景悠活 3.59 72 0.34 0.42 0.52 8.6 6.9 5.6 6.8 5.4 4.4 21.0 06668.HK 星盛商业 3.00 31 0.18 0.24 0.32 13.2 10.3 7.7 6.6 5.0 3.7 28.9 01516.HK 融创服务 5.70 175 0.41 0.52 0.65 11.2 8.9 7.2 6.3 5.0 4.0 14.0 09928.HK 时代邻里 2.51 25 0.31 0.42 0.52 6.6 4.9 3.9 5.7 2.9 2.4 17.4 09983.HK 建业新生活 4.54 58 0.49 0.66 0.87 7.5 5.6 4.3 3.8 2.9 2.2 21.9 06677.HK 远洋服务 4.15 49 0.37 0.51 0.69 9.1 6.7 4.9 3.3 2.5 1.8 19.8 00873.HK 世茂服务 5.10 126 0.47 0.73 1.03 8.8 5.7 4.0 3.2 2.1 1.5 15.1 06989.HK 卓越商企服务 4.62 56 0.42 0.58 0.77 9.0 6.5 4.9 2.7 1.9 1.5 15.4 平均 14.3 10.4 7.7 9.5 6.8 5.0 19.9 国企/央企 01209.HK 华润万象 41.80 954 0.76 0.96 1.28 44.9 35.5 26.6 35.9 28.0 20.6 13.1 02669.HK 中海物业* 9.80 322 0.30 0.40 0.52 32.7 24.6 18.8 28.4 21.3 16.3 38.2 06049.HK 保利物业 57.50 318 1.53 1.94 2.41 30.6 24.1 19.4 21.5 17.5 14.0 13.1 06626.HK 越秀服务 4.16 63 0.27 0.41 0.64 15.4 10.1 6.5 3.6 2.1 1.3 20.3 平均 30.9 23.6 17.8 22.3 17.2 13.1 21.2 整体平均 18.0 13.3 9.9 12.4 9.1 6.8 21.0 资料来源：Bloomberg，兴业证券经济与金融研究院整理 *中海物业为港币报表，黑体为兴业证券预测 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资评级说明 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xy zq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与华立大学集团有限公司、日照港裕廊股份有限公司、旷世控股有限公司、尚晋(国际)控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、建发物业发展集团有限公司、星盛商业管理股份有限公司、朗诗绿色生活服务有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、大丰港和顺科技股份有限公司、山东钢铁集团有限公司、广州产业投资基金管理有限公司、广州金融控股集团有限公司、中国光大银行股份有限公司香港分行、中国景大教育集团控股有限公司(前称:中国科大教育集团有限公司）、云南省交通投资建设集团有限公司、水发集团有限公司、东航海外（香港）有限公司、归创通桥医疗科技股份有限公司、甘肃省公路航空旅游投资集团、长兴城市建设投资集团有限公司、兴业银行股份有限公司香港分行、华夏幸福基业股份有限公司、旭辉控股集团、国厚资产管理股份有限公司、河南投资集团有限公司、环球新材国际控股有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、济南章丘控股集团有限公司、重庆市南岸区城市建设发展（集团）有限公司、烟台市蓬莱区城市建设投资集团有限公司、诺辉健康、淮南建设发展控股(集团)有限公司、深圳星河智善生活股份有限公司、潍坊滨海投资发展有限公司、福建省投资开发集团有限责任公司、德信服务集团有限公司、珠海华发集团有限公司、山东黄金集团有限公司、农银国际控股有限公司、许昌市投资总公司、广发控股（香港）有限公司、湖州吴兴城市投资发展集团有限公司、平湖市国有资产控股集团有限公司、成都市羊安新城开发建设有限公司、浙江湖州南浔经济建设开发有限公司、堃博医疗控股有限公司、南京牛首山文化旅游集团有限公司、泰安市泰山财金投资集团有限公司、郑州航空港兴港投资集团有限公司、无锡惠山高科有限公司、成都高新投资集团有限公司、湖南湘江新区发展集团有限公司、如东县金鑫交通工程建设投资有限公司、华鲁控股集团有限公司、浙江省新昌县投资发展集团有限公司、远东宏信有限公司、西安航天城市发展控股集团有