2021年上半年广州房地产市场报告POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年7月 保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：research@polyic.cn咨询服务领域投资策略研究•城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•城市进入研究•城市/区域/板块深耕投资策略研究•地块投资可研市场监测研究•宏观及行业政策及影响分析•土地市场监测•新房及二手房监测•典型项目剖析•房地产市场趋势研判项目前期研究•项目前策定位•商业定位及运营研究•产业规划及运营研究•TOD/文旅/产业等特色项目前期研究 供应429万㎡成交635万㎡宗数75212宗建面714万㎡环比-9%同比60%总体处高位，但5月来持续下滑严限价下，供应不足，成交高位回落：热点区域供应不足，叠加房贷环境持续收紧，新房成交高位回落，二手成交下滑幅度更大。预判下半年总体成交量或受到约束，二手调整压力更大中心区及热点板块热度高，增城受外溢走量：中心四区及黄埔热度高，涨价明显；番禺万博热度高，其他主力流量盘走量；增城高位走量；南沙受新政影响外地客持续减少环比-49%同比+3%环比-15%同比+80% 宏观和政策环境目录Contents0102商品房市场特征及趋势研判03客户地图基建、产业、房贷政策全市、分区新房/二手市场表现成交热度地图 PART ONE客户地图 客户成交热力图资料来源：保利投顾研究院整理；备 注：环 比数据 为对比2020年下半年越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河90.6万㎡↓14%58003元/㎡花都72.4万㎡↓23%14382元/㎡白云63.9万↓1%31242元/㎡从化28.5万㎡↓32% 11749元/㎡增城96.5万㎡↓3%16527元/㎡黄埔36.3万㎡↓21%31531元/㎡番禺114.5万㎡↓2%26797元/㎡南沙40.8万㎡↓14%20115元/㎡荔湾37.2万㎡↓6%36201元/㎡越秀7.6万㎡↑1%50427元/㎡海珠83.6万㎡↓2%40556元/㎡图：分区二手房成交环比白云有多个新项目入市，番禺主力流量盘货量充足，海珠豪宅盘加推去化较好，三区环比仍有上涨。天河总体热度高，涨价明显。增城受到主城和莞深外溢拉动，加快走量。黄埔、南沙受人才落户和信贷收紧影响大，成交环比下滑3成，其中黄埔项目涨价较为明显。多数区域二手环比下滑，且二手房增值税免征及停贷将持续发酵。海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河18.1万㎡↓16%多盘推新，持续热销，涨价明显图：分区新建商品住宅成交环比花都61.2万㎡↓ 24%成交较去年下半年有明显下滑白云40.8万㎡↑8%白云湖、北部四镇多个新项目入市，去化较好增城153.1万㎡↓6%受到中心区和黄埔区、莞深外溢影响，总体量维持高位番禺76.7万㎡↑11%流量盘货量充足，热点板块热度维持南沙105.8万㎡↓30%信贷、人才政策收紧对市场影响显现荔湾34.1万㎡↓10%主力盘供应充足，成交平稳海珠20.2万㎡↑54%豪宅盘加推，去化较好黄埔96.9万㎡↓28%供应量持续不足，成交下行从化24.9万㎡↓28%市场低位，常规续销为主越秀≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20%≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20% 客户成交热力图资料来源：保利投顾研究院整理；备 注：同 比数据 为对比2020年上半年图：分区二手房成交同比2020年受到疫情冲击基数低，2021上半年新房同比均有3成以上的涨幅。二手方面，花都和从化成交同比下滑，其他各区同比均有上涨。越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河90.6万㎡↑105%58003元/㎡花都72.4万㎡↓17%14382元/㎡白云63.9万↑94%31242元/㎡从化28.5万㎡↓41%11749元/㎡增城96.5万㎡↑114%16527元/㎡黄埔36.3万㎡↑76%31531元/㎡番禺114.5万㎡↑62%26797元/㎡南沙40.8万㎡↑156%20115元/㎡荔湾37.2万㎡↑120%36201元/㎡越秀7.6万㎡↑119%50427元/㎡海珠83.6万㎡↑95%40556元/㎡海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河18.1万㎡↑34%多盘推新，持续热销，涨价明显图：分区新建商品住宅成交同比花都61.2万㎡↑52%成交较去年上半年提升明显白云40.8万㎡↑225%白云湖、北部四镇多个新项目入市，去化较好增城153.1万㎡↑47%受到中心区和黄埔区、莞深外溢影响，总体量维持高位番禺76.7万㎡↑132%流量盘货量充足，热点板块热度维持南沙105.8万㎡↑114%信贷、人才政策收紧对市场影响显现荔湾34.1万㎡↑46%主力盘供应充足，成交平稳海珠20.2万㎡↑210%豪宅盘加推，去化较好黄埔96.9万㎡↑94%成交较去年上半年提升明显从化24.9万㎡↑46%市场低位，常规续销为主越秀≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20%≥ 150%100%~150%0%~50%50%~100%＜-20%~0%＜-20% PART TWO宏观和政策环境 01 宏观环境主要经济指标增长强劲，固投增速领先，房地产高景气延续34.80 23.80 32.70 -30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比图：广州累计GDP增速水平（%）资料来源：保利投顾研究院整理广州（全国）固投社零出口2020-1210.0（9）-3.5（5）14.1（18）2021-0249.8（-13）33.8（-13）53.5（155）2021-0338.0（0）31.7（34）45.3（31）2021-0436.2（-9）13.9（18）45.8（32）2021-0534.8（-20）23.8（12）43.5（28）34.10 21.10 -30-20-1001020304050图：房地产、规上工业增加值累计同比（%）房地产开发投资完成额:累计同比规模以上工业增加值:累计同比广州经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速19.5%，三驾马车动力强劲，远超全国水平。出口表现强劲，增速持续上行，固投增速大幅高于全国水平，社零表现稍弱；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑，工业生产保持较好的增长态势。 广州常住人口总量1868万，位居全省第一，劳动年龄人口占比超七成第七次人口普查显示，广州市常住人口为1868万，位居全省第一，较2010年增长598万，增幅达47%，其中，主城五区人口为1008万，占比达54%，人口集聚效应明显；人口结构方面，15-59岁人口占比达75%，其中，10个区15-59岁人口比重超65%，仅越秀区略低，为64%，劳动力充足，城市发展潜力大。图：广州市各区七普人口总量及占比（万人；%）00.20.40.60.81越秀区荔湾区从化区增城区海珠区南沙区花都区黄埔区番禺区天河区白云区15-59岁0-14岁60岁及以上图：广州市各区七普人口结构占比（万人；%）100-200200-4000-10020%14%12%10%9%8%7%7%6%5%4%0%5%10%15%20%25%050100150200250300350400白云区番禺区天河区海珠区花都区增城区黄埔区荔湾区越秀区南沙区从化区总量占比资料来源：保利投顾研究院整理注：主城五区为：白云区、天河区、海珠区、荔湾区、越秀区01 宏观环境 广州“十四五”规划明确城市产业发展布局及城市建设重点，向东、向南仍为城市发展重心重点一：首次提出“双引擎”概念•做强人工智能与数字经济、城市更新“双引擎”。重点二：完善城市更新体制，征拆工作法制化•未来三年，广州将推进83条城中村改造项目、285个旧街区改造项目、176个旧厂改造项目；推动试点对旧村庄更新改造房屋拆迁补偿开展行政裁决。•加强城市更新顶层设计和制度创新，合理把握时序节奏，推动征拆工作法制化；•数字经济、科技创新、城市更新等领域争取开展更多开创性、引领性地方立法。重点三：打造国际城市交通枢纽•通过城际、高铁、铁路建设，打造大湾区“1小时”城轨交通枢纽；•白云机场三期建设，新增南沙、从化、黄埔通用机场；•南沙港区粮食及通用码头扩建，广州港20万吨级航道扩建。重点四：推进租赁租房建设•计划筹建和供应城镇住房131万套：新增商品住房65万套，政策性住房66万套（公共租赁住房3万套，保障性租赁住房60万套，共有产权住房3万套）。图：广州“十四五”规划重点内容广州”十四五“和2035远景纲要中明确：做强人工智能与数字经济、城市更新”双引擎“；完善城市更新体系，推进征拆工作，城市更新更加注重民生、补齐公共服务设施短板；打造国际城市交通枢纽；落实租赁住房建设；并构建“一核两极”产业功能布局。资料来源：保利投顾研究院整理产业功能布局——一核两极◆一核引领：依托中心城区建设数字经济核心区，重点发展数字经济核心产业、高端服务业和总部经济；◆两极带动：依托国家开发区，集聚战略新兴和未来产业，形成东、南部创新经济增长极；◆三港辐射：发挥空港、海港、铁路港的辐射作用带动周边区域发展枢纽经济。◆多点支撑：立足区域资源功能，支持重点产业平台创新发展、提升能级，加快建设价值创新园区。图：广州“十四五”规划产业功能布局情况解读：将城市更新提升到与人工智能与数字经济并列高度，旧改得到了更加充分重视；城市更新从经济视角转向民生视角，意在解决城中村利益与城市发展整体利益间的矛盾。01 宏观环境 2021年2-5月居民中长期贷款净增量高于往年同期水平，同比增长36%，主要因2月增量过大，拉高整体水平；大体呈逐月下降趋势。排查发现涉嫌违规流入楼市的经营贷、消费贷等1.47亿元，涉及305户，占广东自查问题贷款金额的53%（截至3月16日）。图：广州2-5月居民中长期贷款净增总量及同比情况（亿元；%）资料来源：保利投顾研究院整理•2021年3月16日，广东公布严查经营贷违规流入楼市结 果：广 东银保 监局自 查辖区 内（不含深圳）银行网点共4501个，排查个人经 营性贷 款5678亿元、个人消费 贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场 的问题 贷款金 额2.77亿元， 涉及920户。•其中，广州涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，占广东自查问题贷款金额的53%。背景注：广 州市 每年度1月 份中 长期贷 款数 据未 公布，故在 计算 增量时，用上年度12月份数据代替，如2021年2月份中长期贷款增量=2021年2月份中长期贷款数额-2019年12月份中长期贷款数额。图：广州2-5月各月中长期贷款净增量（万亿元）2%76%14%36%0%10%20%30%40%50%60%70%80%050010001500200025002018年2019年2020年2021年2-5月中长期贷款净增总量增量同比02 行业环境-信贷广州中长期贷款总体规模大增，但各月净增量趋于缩减02004006008001000120014002月3月4月5月2019年2020年2021年2月净增量水平远高于近两年同期4-5月逐渐与近两年同期持平 资料来源：保利投顾研究院整理02 行业环境-信贷金融端保持高压，排查违规流入楼市各类贷款，严查首付款来源，优质项目一次性客户占比提升◼2月9日广东银保监局◼多措并举严肃查处经营贷、消费贷违