2021年1月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年2月 供应74万㎡成交140万㎡宗数15724宗建面151万㎡环比+4%同比+89%达至2017年6月以来的峰值市场迎来“开门红”：新房供应创13年来同期新高，成交创1月历史新高/近1年第二高位；二手成交达2017年6月以来的峰值热度不减引限贷收紧；后市需警惕黄埔、南沙人才购房政策收紧风险环比-63%同比+86%环比-23%同比+263% rQrMpMnQmPoRoQqMmOpNpOaQ9R9PoMpPsQoPiNnNoMlOsQpP8OmNnQuOnNrNNZnMtP投资策略研究•城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•城市进入研究•城市/区域/板块深耕投资策略研究•地块投资可研市场监测研究•宏观及行业政策及影响分析•土地市场监测•新房及二手房监测•典型项目剖析•房地产市场趋势研判项目前期研究•项目前策定位•商业定位及运营研究•产业规划及运营研究•TOD/文旅/产业等特色项目前期研究 宏观和政策环境目录Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房全市、分区新房/二手市场表现成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图 PART ONE客户地图广州楼市专题报告特增加客户地图模块，从客户视角加深对市场的监控后续每期报告会选取重点/热点/有特点的分区、板块，对其客户特征进行深入剖析 图：分区二手房成交越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河22.1万㎡↑ 151%55343元/㎡花都13.5万㎡↑ 10%14460元/㎡白云13万㎡↑ 105%30564元/㎡从化5.3万㎡↓ 17%10686元/㎡增城20万㎡↑ 110%15893元/㎡黄埔9.4万㎡↑ 132%31834元/㎡番禺22.9万㎡↑ 60%26202元/㎡南沙10.3万㎡↑ 133%19967元/㎡荔湾7.2万㎡↑ 167%34467元/㎡越秀10.1万㎡↑ 89%47180元/㎡海珠17.3万㎡↑ 131%42032元/㎡成交同比≥100%成交同比50%-100%成交同比0%-50%成交同比＜0%图：分区新建商品住宅成交成交热度地图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河3.8万㎡↑ 238%多盘首开/推新售罄，热度较高花都12.8万㎡↑ 191%市场平稳，以续销为主花都湖板块成交领先白云8.3万㎡↑ 596%库存上升，南北分化明显，北部四镇去化缓慢从化4.9万㎡↑256%新房供应维持中高位、库存上升增城35.8万㎡↑308%供应减少，以去库存为主黄埔20.8万㎡↑ 292%科学城、老黄埔等区域大盘持续推货，去化理想番禺17.2万㎡↑ 300%万博区域持续热销，其余板块无明显营销动作南沙27.9万㎡↑ 294%热度维持较高水平，黄阁等刚需板块项目去化有所加快荔湾5.6万㎡↑ 57%广钢、芳村板块活跃度高海珠3.3万㎡↑ 112%高总价项目去化尚可成交同比≥50%成交同比10%-50%成交同比0%-10%成交同比＜0%市场成交势能维持高位，各区新房成交同比均大幅上涨（去年同期基数低）二手热度亦较高，中心五区、近郊及增城、南沙同比上涨明显资料来源：保利投顾研究院整理 12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行基本上调房贷利率约15bp，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp。并收紧房贷额度，放款时间不确定，政策过渡期后，房贷趋于平稳。5.73 5.29 4.004.204.404.604.805.005.205.405.605.806.002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01首套房房贷利率（%）5年期LPR图：广州首套房房贷利率走势（%）LPR利率：连续9个月持平2018年9月2020年1月2021年1月底5.2银行2020年12月30日2021年1月31日放款时间首套利率加点数二套利率加点数首套利率加点数二套利率加点数工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7额度紧张，放款时间不确定建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67不确定中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75不确定农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75目前已审批通过需等待1-2个月，提交申请至少等待3-4个月招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75不确定图：各银行房贷利率加点情况购房成本指南阶段性额度收紧、利率提升资料来源：保利投顾研究院整理 •基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公里，建面4.65万㎡，容积率8.0•起拍楼面价：9182元/㎡，配建1.3万㎡拆迁安置房源（13200-13900回购）•周边在售一手均价2万元/㎡（精装）•延期出让增城新塘荔新与广深大道交汇处18101222A20162号（原计划2.1出让）房企投资热度地图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙黄埔区黄埔东路以北、龙头路以东东风化工改造项目居住地块（1.18出让）•基本信息：位于老黄埔中心，临近13号线南海神庙地铁站和5号线庙头站（在建），建面8.4万㎡•成交价格：19.4亿元+1.26万㎡配建，折合楼面价27105元/㎡，溢价率45%。•周边在售一手均价4.5-5.6万元/㎡•竞得方：卓越海珠区石岗路地块(2.1出让）•基本信息：位于广纸板块，临近2号线和广佛线交汇站南洲，建面4.4万㎡•成交价格：22.1亿元+450㎡配建，折合楼面价50526元/㎡，溢价率45%。•周边在售一手均价7-10万元/㎡•竞得方：中海黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西东风化工改造项目居住地块（1.29出让）•基本信息：位于老黄埔中心，临近13号线南海神庙地铁站和5号线庙头站（在建），建面14.5万㎡•成交价格：33.4亿元+2.16万㎡配建，折合楼面价27185元/㎡，溢价率45%。•周边在售一手均价4.5-5.6万元/㎡。•竞得方：越秀轨交联合体黄埔地市热度高企，老黄埔板块连出两块摇号地，溢价率均达45%。近期黄埔新房市场火热，涨价幅度较大，项目开盘即磬。海珠地市火热延续，2月1日广纸地块拍出最高限价，以溢价45%成交。增城新塘中心地块素质较差宅地延期出让。热度高热度较高热度一般较冷黄埔、海珠热度高，谨慎布局增城资料来源：保利投顾研究院整理图：房企投资热度地图 典型项目客户地图本期关注天河客户地图天河市场热度高，推货即快速售罄 PART TWO宏观和政策环境 “两道红线”政策出台后，全国多地收紧房贷，并严查资金违规流入楼市，出现阶段性额度紧张。广州楼市热度不减，1月广州的银行纷纷上调房贷利率，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp，且额度紧张，部分银行没有新增贷款名额，并停接力贷；据媒体消息，银行接窗口指导，新增房贷占比需低于一定水平。网传广州限贷新政•个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平；•每月个人房贷放款不能超过2020年10月、11月、12月平均放款额度（人民银行广州分行“窗口指导”内容：每月新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，对所有的银行均一个标准）。图：广州的房贷业务情况点评：①“两道红线”加码调控，北上深佛等多个城市收紧房贷；②近期广州连续多月居70大中城市价格指数榜单前列，目前四大行上调房贷利率15bp，其他银行纷纷跟进，部分银行基本无贷款额度，没有新增贷款名额，贷款“一结一放”，对购房需求释放形成较大约束。目前广州的银行房贷业务情况•四大银行上调房贷利率，其他银行跟随：自1月27日起，房贷利率均上调15bp，首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp。各大银行纷纷跟随。•贷款额度紧张：目前无贷款额度，后续放贷时间不确定。•停止接力贷，首付来源不明或被拒贷。资料来源：保利投顾研究院整理银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档中资大型银行40%32.5%第二档中资中型银行27.5%20%第三档中资小型银行和非县域农合机构22.5%17.5%图：“两道红线”政策内容及各地反应房贷集中度管理对银行业机构分为五档类别，对银行境内的人民币房地产贷款及个人住房贷款执行结构性限制，并将对未执行本通知的机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施进行惩罚。大型银行普遍超标，个别中小银行严重超限上海工行业务调整•工行上海地区叫停个人住房购房税费分期贷（个人住宅交易中缴纳税费的分期贷款产品），严查资金违规流入楼市北京严查资金•北京住建委将严查资金违规进入房地产市场列入2021 年工作重中之重各地房贷政策陆续收紧•北京、上海、深圳、佛山、成都、杭州、南京、常州、郑州等多地多家银行陆续收紧房贷01 行业政策环境广州收紧房贷，普遍上调利率，阶段性额度紧张 广州发文明确共有产权住房用地应纳入供地计划，城市更新项目应在政府分成部分建面中安排不少于10%房源作为共有产权住房，城市更新发展提速，预计共有产权供应亦有望迎来较大幅增量。广州已于2019年和2020年陆续推出南沙首筑花园（区级）和黄埔榕悦花园（市级），区位相对较偏，具备一定价格优势。资料来源：保利投顾研究院整理图：广州共有产权项目梳理•基本信息：临近增城新塘，供应1366套(2020.12.20）+500套（2021.1.29）；•产品：66-88㎡二三房；•价格：承购人12000元/㎡，周边二手2.7万元/㎡，有价格优势；•产权份额：承购人55%，政府45%；•申购情况：开启申购1天半内，吸引了1813户申请，认购率达132%，申购持续到2月10日（申购名额3400户，约房源的为2.5倍）•上市流转：产权满2年可转让，封闭运行黄埔区榕悦花园南沙首筑花园•基本信息：位于万顷沙，供应347套（2019）+218套（2020）；•产品：102-120㎡三房；•均价：19850元/㎡，周边售价2.3-2.5万元/㎡；•产权份额：承购人50-80%；•申购情况：最新推63套，43位申请（仅区内重点领域紧缺人才、港澳青年可申购）•上市流转：未满5年，不允许上市；满5年但未满8年，转让给符合共有产权住房购买条件的业主，保留共有产权住房的性质；满8年，可转为商品住房上市交易。01 行业政策环境广州南沙、黄埔共有产权项目面市有价格优势、区位较偏；后续整体供应量有较大增长空间图：共有产权住房管理办法要点•购房人产权份额不低于50%•土地出让中引入“限房价、竞地价”方式集中新建（按不高于所在区域近6个月新建住宅成交均价的70%限定最高销售单价，并竞地价）定价及权属申购及配售条件•本市城镇户籍满10年/本科学历/认定人才，连续5年社保•封闭运行，承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有•①单独选址集中新建；②土地出让中引入“限房价、竞地价”方式集中新建；③商品住房项目配建；④城市更新项目应在政府分成部分总建面中安排不少于10%房源作为共有产权；⑤既有房源转用；⑥其他国有土地用于建设共有产权住房筹集建设途径•共有产权住房用地应当纳入土地利用年度计划、建设用地年度供应计划、住宅用地供应三年滚动计划、五年住宅用地供应中期规划•以90㎡以下中小套型为主，全装修成品交付供应计划•基本信息：番禺新造地铁4号线新造站旁，建设周期为2020年7月至2022年8月•房源：预计将建成5000至6000套房屋，申购时间待定番禺新造项目 类型资讯内容点评省政府工作报告•“双城”联动：广深共同增强核心引擎功能，加快大湾区城际铁路建设•广州都市圈：加强对佛山、清远等粤西粤北的辐射带动•以深圳同等力度支持广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”：加快城市更新，知识城、科学城建设•6次提及南沙：聚焦粤港澳全面合作示范区建设、进口贸易示