2021年广州房地产市场双月报（8-9月刊）POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年10月 供应229.9万㎡成交74.1万㎡宗数6189宗建面60万㎡环比-27.5%同比-55.4%环比-27.4%降幅持续扩大新房：9月成交环比止跌回正，中心和近郊热点板块8月基本无供应，9月下旬供应放量，贴近限价出售，拉动成交；8、9两月远郊增城南沙降价营销，效果一般，从化花都市场平淡。二手：受指导价政策影响，成交降幅持续扩大，9月各区成交同环比均走负。环比+69%同比+17%环比+2%同比-36% qRyQqOvNqPzRvMoMqNxOtQ6M9R9PsQmMmOnMiNmNmNeRrRqR8OmMvMwMsQxONZnPsP宏观和政策环境目录Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04全市、分区新房/二手市场表现，国庆市场表现 PART ONE客户地图 客户成交热力图-新房海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河0.8万㎡↓30.3% 基本无项目取证，无典型项目开盘资料来源：保利投顾研究院整理花都10.7万㎡↓18.3%前期供应充足，成交维持稳定白云7.2万㎡↑60.5%供应充足，以价换量，带动成交增城20.6万㎡↓20.9%库存量足，成交较为平稳番禺7.8万㎡↓32.4%热点板块热度维持南沙6.1万㎡↓79.2%信贷、人才政策变化对市场持续影响，市场低位运行荔湾3.9万㎡↓36%个别大盘带动成交，整体供应不足海珠2万㎡↑2.6%中海观云府入市带动成交，市场平稳黄埔11.6万㎡↓30.9%项目取证量减少，供应缩量影响成交释放从化2.9万㎡↓31.5%市场平稳，持续续销≥ 0%0~-20%＜-40%-20%~-40%图：2021年9月分区新建商品住宅成交同比海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河0.8万㎡↓35.7% 基本无项目取证，无典型项目开盘花都10.7万㎡↑64.3%保利上寰带动成交提升，整体市场维持稳定白云7.2万㎡↓7.7%供应充足，市场平稳增城20.6万㎡↑10.3%以价换量，新塘板块带动全区成交环比小幅上升番禺7.8万㎡↓15.6%热点板块热度维持，其他区域市场平稳南沙6.1万㎡↓31.3%信贷、人才政策变化对市场持续影响，市场低位运行荔湾3.9万㎡↑ 42.8%广个别大盘成交尚可，整体市场平稳海珠2万㎡↑84.1%中海观云府入市带动成交环比提升，整体市场平稳黄埔11.6万㎡↓3.6%项目取证量减少，供应缩量影响成交释放从化2.9万㎡↓32.4%市场平稳，持续续销0-50%0~-30%＜-30%图：2021年9月分区新建商品住宅成交环比越秀0.4万㎡↑120%粤海壹桂府带动成交环比提升，整体市场平稳≥ 50%越秀0.4万㎡↓58%供应不足，成交下降8月市四区和黄埔受限价影响，进入博弈期，供应缩量限制成交；番禺、增城等区受热门板块带动为成交主力。9月下旬开发商开始接受限价，主城海珠、荔湾性价比盘入市/加推，带动海珠同环比双升，荔湾环比涨幅达43%；增城、白云受多项目降价刺激，增城环比小幅上升，白云同比上升61%，其他区成交维持低位。 客户成交热力图-二手越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河6.2万㎡↓66%56306元/㎡花都6.8万㎡↓56%12118元/㎡白云6万㎡↓46%30956元/㎡从化2.8万㎡↓51%9593元/㎡增城7.4万㎡↓61%16123元/㎡黄埔2.4万㎡↓67%31709元/㎡番禺9.5万㎡↓53%27501元/㎡南沙2.7万㎡↓69%22291元/㎡荔湾4.3万㎡↓40%36603元/㎡越秀4.5万㎡↓44%47505元/㎡海珠7万㎡↓49%44251元/㎡图：2021年9月分区二手房成交同比0~-40%＜-60%-40%~-50%-50%~-60%越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河6.2万㎡↓40%56306元/㎡花都6.8万㎡↓98%12118元/㎡白云6万㎡↓25%30956元/㎡从化2.8万㎡↓26%9593元/㎡增城7.4万㎡↓28%16123元/㎡黄埔2.4万㎡↓17%31709元/㎡番禺9.5万㎡↓29%27501元/㎡南沙2.7万㎡↓7%22291元/㎡荔湾4.3万㎡↓16%36603元/㎡越秀4.5万㎡↓29%47505元/㎡海珠7万㎡↓28%44251元/㎡图：2021年9月分区二手房成交环比0~-10%＜-30%-10%~-20%-20%~-30%在前期增值税、信贷收紧背景下，二手房指导价新政持续刺激二手成交低位运行，全市区域同环比均降资料来源：保利投顾研究院整理 广州部分银行下调利率，后续下调区域或扩大，或对刚需有倾斜，但不会出现大规模信贷政策松动图：广佛部分银行下调房贷利率情况表：各银行房贷利率情况银行2021年9月下旬变化额度和放款时间首套二套额度放款时间中国银行5.856.0510BP↓很紧张预计明年农业银行5.856.0510BP↓紧张最快半年招商银行5.856.0510BP↓紧张5-6个月光大银行5.6/40BP↓很紧张不确定广州银行5.455.6510BP↓很紧张按利率高低排队•9月底广州部分银行下调房贷利率，释放房贷利率松动迹象，目前广州主流银行首套利率降至5.85%（LPR+120BP），二套利率降至6.05%（LPR+140BP），部分客户房贷放款速度加快；•市场端多反应在口径输出上。此次利率变动为高位回调，降幅有限，后续利率下调区域范围或扩大，或针对刚需群体有差异性支持，但不会出现大规模信贷政策松动。资料来源：保利投顾研究院整理①改善客户首付比例高，利率下调对其影响不大；②多利率下调逼客，叠加营销动作，白云四镇国庆去化好于9月月均水平。9月27日，央行货币委员会首提“两维护”；9月29日，央行、银保监会再提“两维护”。背景详细规则“两维护”为背景，广佛部分银行释放房贷利率松动迹象，同时官媒和银保监会均表态将对刚需群体进行差异化支持。此次利率变动为高位回调，降幅有限，后续利率下调区域范围或扩大，对刚需群体在利率和放款速度上或有倾斜，但不会出现大规模信贷政策松动。分析南沙多项目：以利率下调为口径逼定，因合作银行利率基本持平，客户接受度不高。白云四镇多项目：以利率下调为口径，输出“市场将回暖”和“价格将调涨”信息逼定购房成本指南-信贷解读：广州主流银行利率下调多为10BP，降幅有限，部分客户放款速度加快，但目前额度仍紧张。 PART TWO宏观和政策环境 行业政策发布住房十四五规划，提房地产市场建设主要方向，发力政策性住房方向要点内容稳市场楼市调控保持调控政策连续性、稳定性着力三稳预期土地、金融、财税政策的联动机制①土地出让：单列租赁用地计划，力争政策性住房用地在住房用地中比例不少于20%；②金融政策：加强房企融资监管，落实差别化信贷政策，严控首付来源。建立城市更新与住房供应联动机制，有效增加供应。优租赁多渠道供应①完善长租房政策，引导在租赁住房需求量大区域加大建设力度；②单列租赁住房用地计划；③盘活存量住房改造后作为租赁住房。推进“租购同权”，通过租赁试点完善提至机制建设，支持租赁自持类企业发展重保障/完善住房保障体系和人才安居体系。同时完善相关机制，扩大公积金覆盖面、落实税费优惠政策，多渠道支持保障住房发展。提品质/从绿色建筑、物业管理水平和服务领域、数字平台搭建、新型住房产品等方面，提升住房开发建设和管理水平。•8月底，广州发布住房十四五规划，提出从稳市场、优租赁、重保障、提品质几个方向加强房地产市场建设，同时建立健全住房与土地、金融、财税政策的联动体系和城市更新与住房供应联动机制，打造多渠道、多层次供应体系。•十四五期间，加大住房供应，新增住房总量131万套，其中新增政策性住房供应66万套，规模超商品房，为十四五发力重点，从十四五计划看，城市更新及存量土地来源为政策性住房筹建规划的主要来源。资料来源：保利投顾研究院整理图：广州住房十四五规划主要内容指标十三五规划十三五完成十四五规划（预期性指标）城镇人均住房面积/34.6㎡36㎡商品住宅销售套数/50万套65万套新增保障性产权住房5.75万套8.89万套3万套新增公租房套数3万套新增保障性租赁住房套数60万套棚户区改造户数2.95万套/2万户图：广州住房十四五住房供应情况66万套要点一：商品房供应量持平、政策性住房增加要点二：政策性住房主要通过城市更新供应•从住房供应看：十四五期间，住房共供应131万套，其中66万套为政策性住房，较十三五8.89万套大幅上涨650%，由此可见政策性住房为十四五政策发力重点。•从土地供应看：十四五土地供应增加，但仍以商品住宅为主，即90%的土地供应量支撑了65万套商品住宅，而政策性住房除了208万㎡的土地和10%的土地出让金外，目前城市更新及存量土地为其主要来源。 解读：区域供应体系更为精细化策性住房增加•住房：中心商品房少政策性住房多；近远郊为商品房供应主力，政策性住房有限；•土地：对不同商品房去化周期的区域实行不同的供地方案。商品住房消化周期在36 个月以上，停止供地；18-36 个月，减少供地；6-12 个月，增加供地；6 个月以下，加快供地节奏。行业政策住房十四五规划区域供应体系更为精细化，城市更新住宅配置中心城区小户型化趋势明显•十四五规划中区域供应体系更精细化，政策性住房主要分布于中心及近郊区域，占比76%，以白云、番禺为主；商品房主要集中近远郊区域，以增城、花都、南沙为主。•另外，对城市更新商品住宅户型配置进行了细化和规范，其中中心区户型趋小化趋势明显，90㎡以下占比需达4成，以降低中心区域上车成本。注：在政策性住房总量不变情况下，允许各区各类房源结构适当优化图：广州住房十四五规划各区供应结构一览（万套）13.28.47.265.45.44.83.63.21.61.205101520白云番禺天河荔湾海珠黄埔花都增城南沙越秀从化新建商品住房公共租赁住房保障性租赁住房（含人才公寓）共有产权房资料来源：保利投顾研究院整理范围90㎡以下60㎡以下第一圈层40%15%第二圈层30%10%第三圈层25%5%图：城市更新改造项目融资地块商品住宅配置比例情况解读：中心城区小户型化趋势明显•建立城市更新与住房供应联动机制，通过城市更新增加商品住房供应，对城市更新中商品住宅供应配置进行规范；•越靠近中心城区的小户型越多，降低刚需中心区域上车成本，减少核心地段大户型的垄断市场。政策性住房占比达76%商品房供应主力 核心要点具体内容户型划分标准（户型最大面积不超过90㎡）•集体宿舍（符合《宿舍建筑设计规范》）•单间宿舍（建筑面积30㎡以下）•小户型住宅（30㎡~70㎡）•中户型住宅（70㎡~90㎡）政策性住房配置比例（政策性住房占比≥20%）保障性住房占融资地块住宅总建面比例≥15%人才公寓占融资地块住宅总建面比例≥5%规划节余建设户型配置要求（政府将按成本价回购）主要配置70㎡以下的宿舍和小户型住宅其中30㎡以下户型占规划节余建设量比例≥30%复建安置区户型配置要求70㎡以下户型占复建区总建面比例≥25%倡导多建设30㎡以下的宿舍行业政策城市更新在政策性住房筹建规划中规模较大，市住建局发文明确旧改保障性住房及人才公寓比例图：《广州旧改政策性住房配置意见（征求意见稿）》主要内容•从住房十四五各类型住宅筹建渠道及土地供应分布来看，政策性住房供应通过208万㎡的新增土地供应+35万套的城市更新项目配置+14万套的存量房运营实现，城市更新在政策性住房筹建规划中规模较大。•在此背景下，9月底，市住建局发布征求意见稿，提出除从花增外8区改造融资地块保障性住房和人才公寓建面占比不低于15%和5%。并明确规划节余建设量及复建安置区小面积户型配置要求。资料来源：保利投顾研究院整理分类新增土地供应（万㎡）筹建渠道筹建规模（万套）商品住宅2000招拍挂65政策性住房208商品房配建4.3单独选址集中新建2城市更新项目配置中小户型住房35“限房价、竞地价”集中新建-企