2021年4月广州房地产市场月报暨“五一”市场简报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年5月 供应153.6万㎡成交113.7万㎡宗数16025宗建面151万㎡环比+8%同比+82%热度维持多轮调控背景下，“银四”成交量小幅回落：房企积极备货冲刺5.1节点，供应环比翻倍，调控政策密集出台，市场观望情绪开始显现；五一热度较高，但后市或有所降温中心供应有所恢复，南沙调控后外地客减少：中心五区市场供应小幅增加，黄埔延续供不应求；南沙受调控影响外地客明显减少，增城积极抢收外溢客户环比+111%同比+44%环比-9%同比+71% 投资策略研究•城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•城市进入研究•城市/区域/板块深耕投资策略研究•地块投资可研市场监测研究•宏观及行业政策及影响分析•土地市场监测•新房及二手房监测•典型项目剖析•房地产市场趋势研判项目前期研究•项目前策定位•商业定位及运营研究•产业规划及运营研究•TOD/文旅/产业等特色项目前期研究 宏观和政策环境目录Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04政府工作报告、基建、产业、房贷政策全市、分区新房/二手市场表现成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图 PART ONE客户地图 客户成交热力图4月成交量受调控影响小幅回落，中心供应有所恢复，成交回升，黄埔持续供不应求，热度较高；南沙外地客减少，成交较为平稳；增城积极抢收外溢客户成交增长表现突出二手客户在增值税新政升级下加快入市，成交达近三年次高，但花都、从化等外围区域表现不佳图：分区二手房同比图：分区新建商品住宅成交同比资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2019年4月海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河2.6万㎡↓9%供应量少，成交量不足花都12.5万㎡↑126%供应充足，成交有保证白云8.3万㎡↑165%受到中心四区带动，去化有加快增城29.1万㎡↑62%供应量足，天河、黄埔客户外溢带动，部分项目小幅涨价，地铁沿线楼盘为主力成交番禺20.5万㎡↑156%性价比优势凸显，吸引市区改善外溢南沙22.9万㎡↑31%热度延续，但信贷、人才购房政策有收紧，目前市场平稳荔湾8.4万㎡↑24%广钢、芳村板块活跃度高海珠3.3万㎡↑115%市场平稳，开盘项目表现好黄埔20.7万㎡↑87%供应量较少，成交受一定约束从化4.8万㎡↑43%市场平稳，持续续销越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河17万㎡↑65%54681元/㎡花都14万㎡↓18%15373元/㎡白云12.9万↑69%30278元/㎡从化5万㎡↓52% 9454元/㎡增城23万㎡↑18%16419元/㎡黄埔6.9万㎡↑84%33118元/㎡番禺25万㎡↑32%26829元/㎡南沙11万㎡↑177%21140元/㎡荔湾8.6万㎡↑164%37347元/㎡越秀10.7万㎡↑143%48797元/㎡海珠16.8万㎡↑116%41285元/㎡＜0%≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%＜0% 海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河2.6万㎡↓63%供应量少，成交量不足客户成交热力图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河17万㎡持平54681元/㎡花都14万㎡↓5%15373元/㎡白云12.9万↑9%30278元/㎡从化5万㎡↓21% 9454元/㎡增城23万㎡↑14%16419元/㎡黄埔6.9万㎡↓6%33118元/㎡番禺25万㎡↑18%26829元/㎡南沙11万㎡↑35%21140元/㎡荔湾8.6万㎡↑24%37347元/㎡越秀10.7万㎡↑11%48797元/㎡海珠16.8万㎡↑2%41285元/㎡＜0%图：分区新建商品住宅成交环比花都12.5万㎡↓16%供应充足，成交有保证白云8.3万㎡↓17%受到中心四区带动，去化有加快增城29.1万㎡↑103%供应量足，天河、黄埔客户外溢带动，部分项目小幅涨价，地铁沿线楼盘为主力成交番禺20.5万㎡↓36%性价比优势凸显，吸引市区改善外溢南沙22.9万㎡↓8%热度延续，但信贷、人才购房政策有收紧，目前市场平稳荔湾8.4万㎡↑22%广钢、芳村板块活跃度高海珠5.1万㎡↑21%市场平稳，开盘项目表现好资料来源：保利投顾研究院整理；备注：环比数据为对比2021年3月黄埔20.7万㎡↓21%供应量较少，成交受一定约束从化4.8万㎡↓8%市场平稳，持续续销≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%图：分区二手房成交环比＜0%4月成交量受调控影响小幅回落，中心供应有所恢复，成交回升，黄埔持续供不应求，热度较高；南沙外地客减少，成交较为平稳；增城积极抢收外溢客户成交增长表现突出二手客户在增值税新政升级下加快入市，成交达近三年次高，但花都、从化等外围区域表现不佳 4月底广州房贷利率启动年内第三次上调潮，相比月初各上调10个BP，此前于1月下旬、4月初已上调两轮，较年初涨约35-45bp，涨幅远超大中城市平均水平，至此整体首套房贷利率水平居一线城市之首，且额度持续紧张，放款时间较年初延长1个月以上，农行收紧楼龄30年以上步梯楼贷款和跨区二手贷业务。今年来广州严查经营贷违规流入楼市、首付款来源，利率持续上调，房贷不断收紧，预计整体偏紧态势仍将持续。4.004.204.404.604.805.005.205.405.605.806.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04首套房房贷利率（%）5年期LPR图：广州首套房房贷利率走势（%）LPR利率：连续12个月持平表：各银行房贷利率加点情况购房成本指南房贷利率再度上调，贷款额度持续偏紧，预计整体偏紧态势仍将持续资料来源：保利投顾研究院整理银行2020年12月底2021年1月底2021年2月底-3月底2021年4月底放款时间首套二套首套二套首套二套首套二套工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75+0.65+0.85至少3个月建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75+0.75+0.85至少4个月中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75+0.65+0.753-6个月农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+0.75+0.75+0.95至少3个月招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+0.8+0.60+0.8至少2个月农业银行广州分行下发个人住房贷款新政通知：①对楼龄30年及以上的步梯房，最高按揭成数不超过5成；楼龄30年以下的步梯房或者楼龄30年及以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成，优质客户除外。②收窄跨区办理二手房贷款业务范围，城区行不得跨区办理部分近远郊二手房贷款业务。 越秀海珠天河荔湾（1宗）黄埔（3宗）白云（7宗）从化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）番禺（5宗）南沙（5宗）45%以上和摇号地块20-45%0-20%0%流拍房企投资热力图资料来源：保利投顾研究院整理图：房企投资热度地图首批集中挂牌48宗涉宅地，共出让42宗地出让，建面799万㎡，揽金906亿元•42宗地块成交，收金906亿元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黄埔、从化各3宗，荔湾1宗；•共流拍6宗：增城4宗（正果、石滩、朱村、增江），从化江浦1宗，白云钟落潭1宗。•各区分区分化：◆(1)中心城区和近郊热度高，黄埔3宗地触顶摇号，白云区金沙洲地块、番禺桥南地块触顶成交；◆(2)外围区域南沙热度相对较高，横沥岛地块，触顶成交，楼面价23604元/㎡，刷新南沙地价纪录；增城除科教城板块朱村地铁上盖地块、新塘地块高溢价成交，其他基本底价成交；从化地块均底价成交。 客户特征地图客户看房热度维持较高水平，热点区域备受追捧数据来源：保利投顾研究院整理050010001500200025003000350005000100001500020000250003000035000400004500050000来访成交图：全市监控项目来访成交情况表：广州典型开盘项目信息区域项目时间推货套数成交套数价格及变化（万元/㎡）当天去化率黄埔大壮名城5.51871875.5100%天河城投珠江天河壹品5.83063066.5-8.5万100%番禺亚运城5.1100932.85-393%番禺山海连城5.566182.8较前期涨1000元/㎡27%南沙中建弘阳湾璟壹号4.293682252.3-2.761%增城华润公园上城4.30192702.8-336%增城佳兆业悦峰4.302041091.7-1.953%四月期间客户看房热度处相对较高水平，四月底首批“两集中”土地开拍热点区域的热度较高，五一期间全市客户整体来访成交热度接近去年国庆水平，五一前后热点区域项目备受追捧，多盘开盘即磬。 PART TWO宏观和政策环境 宏观政策广州发布新一轮调控政策，涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度广州市场热度高，70大中城市价格指数有多个月位居榜首，4月2日，发布新一轮调控，政策涵盖土地、金融、价格、市场监管等多维度，内容较体系，目的主要是引导市场预期趋于理性：①加大土地端供应，部分区域限房价、竞地价；②将出台一手房指导价；③享受人才政策的购房者限售由2年延长至3年；④严审经营贷。4月8日，住建部约谈广州等5市政府负责人，要求切实提高政治站位，坚决遏制投机炒房。12图：广州调控政策及影响背景➢近期中心城区及黄埔、南沙等地楼市热度高，价格上涨。3月来广州调控趋紧、预售趋严，部分热点区域取证少，供应放缓、贷款收紧影响下，新房成交对比今年1月和去年12月有明显下跌，黄埔科学城板块有项目出现投资客退房。措施具体内容加大土地供应，部分区域限房价、竞地价完善房价地价联动机制，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，同时，通过统筹增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁住房的供应力度一手房指导价全市范围加强对新建商品住房价格指导限售调整通过享受人才政策购买的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限从取得不动产证之日起满2年延长到满3年加强金融监管等严格审查经营贷款；禁止中介炒房；禁止网络平台散布上涨言论影响政策涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度，内容较为体系，目的主要是引导市场预期趋于理性：1.广州人才新政购房限售3年（以取证为时点，一般网签后约需2年才取证），上海限售5年以网签备案作为时点，因此广州人才新政限售要求类同上海，结合信贷收紧，有望进一步抑制钻人才新政空子投资投机空间，保障刚需购房需求。2.在大规模土拍前再提部分区域“限房价、竞地价”，将完善房价地价联动的出让模式，并提出对一手房实行指导价（3月初已窗口指导天河、黄埔销售价格，珠江花城双合同被爆料后封盘，目前两区项目取证放缓，热盘多缺货），利于控制即将到来的土拍热度。3.进一步精准监管经营贷，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数，将进一步震慑资金违规流入楼市，引导预期回归理性。客户观望情绪有加重。资料来源：保利投顾研究院整理 宏观政策421新政收紧人才购房政策社保要求，二手房增值税征免年限由2年提高至5年4月8日被住建部约谈后，广州发布421新政，①继续收紧人才购房政策：继4月2日人才购房限售升级后，此次要求须提供一年人才认定所在区连续1年的个税或社保证明，并不得补缴，预计对南沙、黄埔等区影响较大；②二手房增值税征免年限提高：除花都、从化外，增值税征免年限从2年提高至5年，增加的税负较为明显；③强化保障性住房及租赁住房建设，通过新建、配建、改建等方式