2021年2月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年3月 新建商品住宅供应25.5万㎡成交68.8万㎡二手住宅成交宗数10132宗建面97.7万㎡环比 -36%较2019年同期 +131%为近两年同期的高位2月成交热度不减：新房供应自然回落，成交为18年以来2月同期高位；二手成交为近两年同期的高位中心及黄埔热度更高：新房供应不足下，二手成交活跃，价格存上升预期，热度传导至外围区域环比 -65.4%较2019年同期 -27%环比 -50.7%较2019年同期 + 83%保利投顾研究院保利投顾研究院 保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：research@polyic.cn咨询服务领域投资策略研究•城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•城市进入研究•城市/区域/板块深耕投资策略研究•地块投资可研市场监测研究•宏观及行业政策及影响分析•土地市场监测•新房及二手房监测•典型项目剖析•房地产市场趋势研判项目前期研究•项目前策定位•商业定位及运营研究•产业规划及运营研究•TOD/文旅/产业等特色项目前期研究 宏观和政策环境目录Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房全市、分区新房/二手市场表现保利投顾研究院成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图 PART ONE客户地图 图：分区二手房成交越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河12.5万㎡ ↓ 43.5% 54681元/㎡花都9.9万㎡ ↓26.7% 15373元/㎡白云8.1万㎡ ↓37.8% 30278元/㎡从化3.7万㎡ ↓30% 9454元/㎡增城12万㎡ ↓39.9% 16419元/㎡黄埔5.4万㎡ ↓42.1% 33118元/㎡番禺15万㎡ ↓34.5% 26829元/㎡南沙5.9万㎡ ↓42.3% 21140元/㎡荔湾5.3万㎡ ↓ 26.2% 37347元/㎡越秀6.9万㎡ ↓ 31.6% 48797元/㎡海珠12.9万㎡ ↓ 25.4% 41285元/㎡成交环比≤ -40%成交环比-30%~-40%成交环比-20%~-30%成交环比0~-20%保利投顾研究院客户成交热力图受政策调控影响，一手成交环比下滑，受去年下半年楼市火热结转和去年同期基数低影响，各区成交同比大幅上涨，受春节假期和政策调控影响，本月广州二手住宅走低，各区环比均下降。图：分区新建商品住宅成交越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河1.4万㎡ ↓63.3%供应量少，成交热度下降花都6.4万㎡ ↓47.2%市场平稳，以续销为主白云4.1万㎡ ↓50.6%整体供应量少，北部四镇去化缓慢增城14.3万㎡ ↓60%供应量族，随着黄埔调控升级，或有外溢客进入，地铁沿线楼盘为主力成交。番禺6.7万㎡ ↓61.2%性价比优势凸显，吸引市区改善外溢。南沙11.8万㎡ ↓57.6%政策利好持续出台，热度延续，但人才购房政策有收紧风声，目前市场平稳。荔湾3.7万㎡ ↓34.7%广钢、芳村板块活跃度高海珠2.0万㎡ ↓39.7%市场平稳，以续销为主资料来源：保利投顾研究院整理越秀0.3万㎡ ↓54.8%供应量少，多为改善型产品保利投顾研究院黄埔11.9万㎡ ↓42.5%热度延续，有人才购房政策和外来客贷款收紧风声，目前供应量较少从化3.3万㎡ ↓33.5%市场平稳，持续续销。成交环比≤ -60%成交环比环比-50%~-60%成交环比-40%~-50%成交环比0~-40% 客户成交热力图本月广州一手市场成交延续火热，与2019年同期相比，各区成交同比大幅上涨，黄埔区虽供货较少，但成交依旧火热；白云区积极供货，叠加营销力度提升，成交表现较好；黄埔政策收紧背景下，从化、增城新房市场热度有所提升。随着一手市场调控升级，本月广州二手住宅有热度上涨预期，尤其是新房供应不足的中心及黄埔区增幅较大。图：分区二手房成交越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河12.5万㎡ ↑206%54681元/㎡花都9.9万㎡ ↑46.3%15373元/㎡白云8.1万↑134.6%30278元/㎡从化3.7万㎡ ↓7.6% 9454元/㎡增城12万㎡ ↑81.0%16419元/㎡黄埔5.4万㎡ ↑333.6%33118元/㎡番禺15万㎡ ↑91.9%26829元/㎡南沙5.9万㎡ ↑429.0%21140元/㎡荔湾5.3万㎡ ↑182.0%37347元/㎡越秀6.9万㎡ ↑303.7%48797元/㎡海珠12.9万㎡ ↑259.5%41285元/㎡成交同比≤ 300%成交同比200%-300%成交同比0%-100%成交同比＜0%保利投顾研究院图：分区新建商品住宅成交越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河1.4万㎡ ↑21.9%供应量少，成交热度下降花都6.4万㎡ ↑102.2%市场平稳，以续销为主白云4.1万㎡ ↑129.6%整体供应量少，北部四镇去化缓慢增城14.3万㎡ ↑67.2%供应量族，随着黄埔调控升级，或有外溢客进入，地铁沿线楼盘为主力成交。番禺6.7万㎡ ↑38.4%性价比优势凸显，吸引市区改善外溢。南沙11.8万㎡ ↑78.8%政策利好持续出台，热度延续，但人才购房政策有收紧风声，目前市场平稳。荔湾3.7万㎡ ↑56.4%广钢、芳村板块活跃度高海珠2.0万㎡ ↑15.1%市场平稳，以续销为主资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2019年2月越秀0.3万㎡ ↑190.9%供应量少，多为改善型产品保利投顾研究院黄埔11.9万㎡ ↑102.2%热度延续，有人才购房政策和外来客贷款收紧风声，目前供应量较少从化3.3万㎡ ↑133.6%市场平稳，持续续销。成交同比100%-200%成交同比≤ 150%成交同比100%-150%成交同比0%-50%成交同比50%-100% 12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行整体上调房贷利率约15bp，目前普遍首套利率与上月基本持平，政策过渡期后，首套房贷趋于平稳，为LPR+55bp，二套+75bp，并收紧房贷额度，放款时间不确定。二套利率个别银行上浮较明显，与上月相比加点上浮最高0.3个点，对改善需求和卖一买一的客群贷款压制更大。4.004.204.404.604.805.005.205.405.605.806.002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01首套房房贷利率（%）5年期LPR图：广州首套房房贷利率走势（%）LPR利率：连续10个月持平银行2020年12月30日2021年1月31日2021年2月底放款时间首套利率加点数二套利率加点数首套利率加点数二套利率加点数首套利率加点数二套利率加点数工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75额度紧张，放款时间不确定建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75不确定中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75不确定农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+0.75额度紧张，放款时间不确定招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+1.05不确定表：各银行房贷利率加点情况购房成本指南贷款额度整体收紧，二套房贷利率上升相对明显资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院Ø假如首套买500万的房，首付三成，月供30年，现在月供要多还多少？ 答：以商业贷款利率为例，首付150万，2021年2月：月供还款1.92万； 2020年12月：月供还款1.88万；总价相差约15w。Ø假如二套买500万的房，首付七成，月供30年，现在月供要多还多少？ 答：以商业贷款利率为例，首付350万，2021年2月：月供还款8423 元；2020年12月月供还款8283元；总价相差约5w 。购房利率案例 时间区域具体内容2021.1广州•四大银行上调房贷利率，其他银行跟随：自1月27日起，房贷利率均上调15bp，首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp。各大银行纷纷跟随。•贷款额度紧张、放贷时间不确定/延长。•停止接力贷，首付来源不明或被拒贷。2021.2.2南沙收紧房贷：要求人才新政客户提供南沙流水、劳动合同2021.2.7黄埔收紧房贷：①取消双外客户（外地户口+外地收入证明）的准入资格；②区人才政策客户，须提供区内注册企业的收入证明+劳动合同；③首套加点上调至60bp，二套上调至75bp；④农行暂停开放1.5万元以下的收入证明免流水政策。2021.2.9广东、广州•广东银保监局：多措并举严肃查处贷款违规流入房地产。•广州：继续排查房抵经营贷违规流入楼市，重点对象为同一年申请经营贷、个人按揭贷款的客户，力度、规模、抓手较往年自查更大。2021.2-3广州•网传黄埔项目收到口头通知执行限价：科学城执行5万/㎡限价；知识城限价3万/㎡正在执行。•网传天河执行限价：珠江花城有传出双合同算价流出。全市继收紧房贷额度、上调利率后，排查资金违规流入楼市，南沙和黄埔收紧房贷，这直接打击外地投资投机客户，亦将提升刚需购房门槛、约束改善需求释放。此外，网传黄埔等区再度执行限价，将直接导致客户首付款提升明显。购房成本指南部分区域或因“双合同”首付门槛提升，入门级刚需、换房及投资客影响较大1房贷额度紧张，银行会选择优质客户发放贷款，如科学城项目成交全款优先，贷款批不下来直接退定金，间接提升入门级刚需客户的购房门槛。2因贷款放宽时间延长，“卖一”业主收到房款时间延长，此外，另外再“买一”的贷款审核严格，因此暂缓“卖一买一”需求释放。3黄埔和南沙贷款新政均直接打击外地客户的贷款申请和购房需求，直接压制外地投资、投机客户需求。入门级刚需贷款门槛提升贷款约束“卖一买一”改善需求释放精准打击外地投资投机客户4黄埔、天河项目开始执行限价政策，部分项目已筹划推行“双合同”，将明显增加客户的首付款。限价导致客户购房首付款提升明显表：广州房贷、首付等政策变动图：广州房贷、首付等政策政策保利投顾研究院保利投顾研究院 宏观政策广州2月密集升级调控政策，重点调控热点区域近期广州部分区域房价上升势头显现，而全国“两会”临近，调控压力明显提升。近期市场热点区域如黄埔、天河等部分项目将开始执行限价，“双合同”或再次出现，将提升购房者首付成本。另外，黄埔、南沙、花都均传购房资格有所收紧，将重点打击外地投资客通过人才政策购房。外围区域增城及从化政策环境稳定，市场预期有所改善，目前增城各盘纷纷上调单价500-1000元/㎡不等，从化成交热度有所上升。资料来源：保利投顾研究院整理网传政策主要内容对客户影响热点区域传开始执行限价，或再现“双合同”网传黄埔项目收到口头通知，销售备案价不得超过5万/平；知识城限价3万正在执行，网传科学城执行5万限价，并非最高限价；1.限价或促使再现“双合同”，导致购房者的首付将大幅提高；2.目前“双合同”，只发生在部分热度较高、且价格过高的区域；3.“双合同”大幅提升了购房者的首付成本。天河的珠江花城有传出双合同算价流出，但是否将实行双合同有待观察。黄埔购房资格提高网传黄埔当前“半年社保+本科学历”即可购房的政策将在6月升级为“两年社保+本科学历”才能购房降低外地投资客比例，市场热度或将受一定影响南沙人才政策收紧网传“中级及以上专业技术职务的执业资格”，不能在南沙购房提高人才购房门槛，降低市场热度花都房贷收紧目前5年社保/户口可顺利批下贷款，通过人才政策购房客户，暂未批下房贷降低外地投资客比例，市场热度或将受一定影响全市收紧人才资格认定网传“根据人社部门