房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/7 房地产 2021年07月16日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业周报-央行宣布全面降准，二手房限价城市继续扩容》-2021.7.11 《行业周报-多地继续推进物管条例制定，完善养老服务体系》-2021.7.4 《行业周报-TOP30销售目标完成度过半，长株潭公积金一体化》-2021.7.4 开工向下，竣工超预期，贷款两集中效果显现 ——行业点评报告 陈鹏（分析师） chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 价稳量升，剔除基数扰动，销售增速仍可观 国家统计局发布2021年1-6月商品房投资和销售数据，2021年1-6月，商品房销售额同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%；销售面积同比增长27.7%，较2019年同期增长17.0%。从单月增速看，6月商品房销售金额、面积同比分别增长8.6%、7.5%，较2019年同期分别增长18.3%、9.8%。从区域看，东部、中部城市表现较好，单月销售额增速分别达10.5%、12.5%。城镇化率持续提升，上半年销售表现仍可观，2021年上半年，TOP30房企中公布销售目标的公司目标完成度过半。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为三季度地产将取得超额收益。 ⚫ 开工向下，竣工超预期 2021年1-6月，房屋新开工同比增长3.8%，较2019年同期下降4.0%；单月同比下降3.8%，连续3月出现负增长。开工下滑的原因是多方面的，集中供地、融资收紧都对房企开工形成一定压制。1-6月，房屋竣工面积同比增长25.7%，较2019年同期增长12.5%；单月同比增长66.6%，较2019年同期增长55.6%，单月增速创2016年3月以来新高。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022年高竣工判断。 ⚫ 行业投资趋势性回落 2021年1-6月，房地产开发投资额同比增长15.0%，较2019年同期增长17.2%；单月同比增长5.9%，增速自年初至今持续回落，较2019年同期增长15.0%。投资端表现稳健，一方面，1-6月行业施工面积同比增长10.2%，增速有所修复；但土地端表现一般，1-6月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-11.8%、-5.7%。我们判断，未来开工增速中枢下移，竣工有所修复，施工投资将持续放缓；叠加土地市场表现趋于理性，未来行业投资增速将高位持续回落。 ⚫ 房企到位资金放缓，银行贷款两集中政策效果显现 2021年1-6月，房地产开发企业到位资金同比增长23.5%，较2019年同期增长21.1%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比增长4.0%，较2019年同期增长17.7%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增长分别为-16.1%、9.2%、12.7%、-3.1%，国内贷款及个人按揭呈负增长，银行贷款两集中政策效果显现。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；货币政策大幅收紧。 -24%-12%0%12%24%36%2020-072020-112021-03房地产沪深300相关研究报告 开源证券证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/7 目 录 1、 价稳量升，剔除基数扰动，销售增速仍可观 ......................................................................................................................... 3 2、 开工向下，竣工超预期 ............................................................................................................................................................ 3 3、 行业投资趋势性回落 ................................................................................................................................................................ 4 4、 房企到位资金放缓，银行贷款两集中政策效果显现 ............................................................................................................. 4 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 2021年6月商品房销售额同比增长8.6% ......................................................................................................................... 3 图2： 2021年6月商品房销售面积单月增速达7.5% ................................................................................................................. 3 图3： 2021年6月开竣工单月增速分别为-3.8%、66.6% ........................................................................................................... 4 图4： 2021年6月房地产开发投资额单月增速达5.9% ............................................................................................................. 4 图5： 2021年6月施工面积单月增速10.6% ............................................................................................................................... 4 图6： 2021年6月房地产开发企业到位资金单月增长4.0% ..................................................................................................... 5 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/7 1、 价稳量升，剔除基数扰动，销售增速仍可观 国家统计局发布2021年1-6月商品房投资和销售数据，2021年1-6月，商品房销售额同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%；销售面积同比增长27.7%，较2019年同期增长17.0%。从单月增速看，6月商品房销售金额、面积同比分别增长8.6%、7.5%，较2019年同期分别增长18.3%、9.8%。从区域看，东部、中部城市表现较好，单月销售额增速分别达10.5%、12.5%。城镇化率持续提升，上半年销售表现仍可观，2021年上半年，TOP30房企中公布销售目标的公司目标完成度过半。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为三季度地产将取得超额收益。 图1：2021年6月商品房销售额同比增长8.6% 图2：2021年6月商品房销售面积单月增速达7.5% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、 开工向下，竣工超预期 2021年1-6月，房屋新开工同比增长3.8%，较2019年同期下降4.0%；单月同比下降3.8%，连续3月出现负增长。开工下滑的原因是多方面的，集中供地、融资收紧都对房企开工形成一定压制。1-6月，房屋竣工面积同比增长25.7%，较2019年同期增长12.5%；单月同比增长66.6%，较2019年同期增长55.6%，单月增速创2016年3月以来新高。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022年高竣工判断。 -50%0%50%100%150%2018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/032019/052019/072019/092019/112020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/032021/05商品房销售额累计同比商品房销售额单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/032019/052019/072019/092019/112020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/032021/05商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4/7 图3：2021年6月开竣工单月增速分别为-3.8%、66.6% 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、 行业投资趋势性回落 2021年1-6月，房地产开发投资额同比增长15.0%，较2019年同期增长17.2%；单月同比增长5.9%，增速自年初至今持续回落，较2019年同期增长15.0%。投资端表现稳健，一方面，1-6月行业施工面积同比增长10.2%，增速有所修复；但土地端表现一般，1-6月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-11.8%、-5.7%。我们判断，未来开工增速中枢下移，竣工有所修复，施工投资将持续放缓；叠加土地市场表现趋于理性，未来行业投资增速将高位持续回落。 图4：2021年6月房地产开发投资额单月增速达5.9% 图5：2021年6月施工面积单月增速10.6% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、 房企到位资金放缓，银行贷款两集中政策效果显现 2021年1-6月，房地产开发企业到位资金同比增长23.5%，较2019年同期增长21.1%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/