地产 2021年07月01日 招商蛇口 (001979) 多因素致业绩高增，拿地销售延续积极 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司事项点评 推荐（下调） 现价：10.95元 主要数据 行业 地产 公司网址 www.cmsk1979.com 大股东/持股 招商局集团/58.14% 实际控制人 国务院国有资产监督管理委员会 总股本(百万股) 7,923 流通A股(百万股) 7,922 流通B/H股(百万股) 0 总市值（亿元） 867.60 流通A股市值(亿元) 867.42 每股净资产(元) 10.23 资产负债率(%) 66.7 行情走势图 相关研究报告 《招商蛇口*001979*业绩平稳增长，销售表现靓丽》 2021-04-20 《招商蛇口*001979*多因素致业绩下滑，销售投资势头良好》 2021-03-23 《招商蛇口*001979*多因素致业绩下滑，销售跻身行业前十》 2020-10-20 《招商蛇口*001979*多因素致业绩下滑，未结资源依旧充足》 2020-08-25 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 zhengnanhong873@pingan.com.cn 投资要点 事项： 公司发布半年度业绩预增公告，上半年实现归母净利润37.0-47.0亿元，同比增长305.0%-414.5%，基本每股收益0.40-0.53元。 平安观点：  低基数叠加REIT上市，业绩大幅增长。上半年公司归母净利润同比增长305.0%-414.5%，主要因：1）疫情导致上年同期基数较低；2）随着过往销售项目步入结转，上半年房地产结转同比大幅增加；2）以万融大厦、万海大厦两处物业作为底层资产的蛇口产园REIT成功上市，贡献归母净利润约14亿元，剔除这部分后上半年归母净利润同比增长153%-263%。  销售增长靓丽，拿地延续积极。前5月公司销售面积579.6万平米、销售金额1326.5亿元，分别同比增72.6%、69.8%，全年3300亿元销售目标可期（同比增18.9%）。公司把握融资收紧与供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，前5月新增土储686万平米、总价1008亿元，分别为同期销售面积、销售金额的118%、76%，拿地金额比显著高于2020年全年（54%）；平均楼面地价14701元/平，较2020年全年增长59%。  投资建议：考虑上半年利润占全年比重较低，维持原有盈利预测，预计公司2021-2023年EPS为2.15元、2.46元、2.76元，当前股价对应PE分别为5.1倍、4.5倍、4.0倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，公司将充分受益。考虑行业拿地利润率未见企稳，短期房企估值或仍将承压，我们将公司评级由“强烈推荐”下调至“推荐”。 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 97672 129621 156841 185073 212833 YoY(%) 10.6 32.7 21.0 18.0 15.0 净利润(百万元) 16033 12253 17072 19459 21876 YoY(%) 5.2 -23.6 39.3 14.0 12.4 毛利率(%) 34.6 28.7 27.2 27.0 26.9 净利率(%) 16.4 9.5 10.9 10.5 10.3 ROE(%) 8.3 6.7 7.6 7.8 8.2 EPS(摊薄/元) 2.02 1.55 2.15 2.46 2.76 P/E(倍) 5.4 7.1 5.1 4.5 4.0 P/B(倍) 1.1 1.1 0.9 0.8 0.7 -50%-25%0%25%50%Jun-20Oct-20Feb-21Jun-21收盘价沪深300证券研究报告 招商蛇口﹒事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 4  风险提示：1）受新冠疫情影响，若后续楼市回暖持续性不足，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。 nMqNnOrPsQsNxOpRpPvMmMbRbP9PnPnNsQmNjMoOpQfQmMnMbRnMqRNZtPsNMYsOrR招商蛇口﹒事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 流动资产 575527 657902 739214 814923 现金 89306 83126 98088 112802 应收票据及应收账款 2790 2777 3792 3763 其他应收款 94201 106966 130411 142572 预付账款 10289 6411 13295 9367 存货 360793 440473 475479 528271 其他流动资产 18148 18148 18148 18148 非流动资产 161631 180217 199014 217154 长期投资 40124 55104 70386 85682 固定资产 4365 5312 6455 7500 无形资产 604 599 600 610 其他非流动资产 116537 119202 121573 123362 资产总计 737157 838119 938228 1032077 流动负债 373787 438346 513637 596986 短期借款 17717 39830 50189 77840 应付票据及应付账款 46563 54817 65140 72999 其他流动负债 309507 343698 398308 446146 非流动负债 110013 125596 131958 121039 长期借款 100356 115938 122301 111381 其他非流动负债 9658 9658 9658 9658 负债合计 483800 563942 645595 718025 少数股东权益 151987 155734 159168 163029 股本 7923 7923 7923 7923 资本公积 14068 14068 14068 14068 留存收益 62318 76785 93242 112570 归属母公司股东权益 101370 118443 133465 151023 负债和股东权益 737157 838119 938228 1032077 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 经营活动现金流 27622 -17665 13231 15907 净利润 16913 20820 22893 25736 折旧摊销 1587 1393 1903 2533 财务费用 2224 2726 4107 5040 投资损失 -6107 -5289 -5400 -5341 营运资金变动 7167 -37303 -10254 -12023 其他经营现金流 5838 -11 -18 -38 投资活动现金流 -4818 -14678 -15282 -15294 资本支出 4233 3607 3515 2844 长期投资 -7027 -14979 -15099 -15296 其他投资现金流 -7612 -26051 -26866 -27746 筹资活动现金流 -7894 4050 6656 -13552 短期借款 -4453 0 0 0 长期借款 13245 15583 6362 -10920 普通股增加 7 0 0 0 资本公积增加 258 0 0 0 其他筹资现金流 -16951 -11533 293 -2632 现金净增加额 14793 -28293 4605 -12939 利润表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入 129621 156841 185073 212833 营业成本 92435 114180 135103 155581 营业税金及附加 9054 9410 11289 12983 营业费用 2986 3242 3882 4643 管理费用 1979 2569 2961 3193 研发费用 71 43 63 90 财务费用 2224 2726 4107 5040 资产减值损失 2570 1098 1296 1490 其他收益 202 103 122 131 公允价值变动收益 8 11 18 38 投资净收益 6107 5289 5400 5341 资产处置收益 -6 0 0 0 营业利润 24080 28977 31912 35323 营业外收入 149 149 147 147 营业外支出 119 198 204 215 利润总额 24109 28928 31855 35255 所得税 7196 8108 8962 9519 净利润 16913 20820 22893 25736 少数股东损益 4660 3748 3434 3860 归属母公司净利润 12253 17072 19459 21876 EBITDA 30714 33047 37698 42360 EPS（元） 1.55 2.15 2.46 2.76 主要财务比率 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 成长能力 - - - - 营业收入(%) 32.7 21.0 18.0 15.0 营业利润(%) -8.5 20.3 10.1 10.7 归属于母公司净利润(%) -23.6 39.3 14.0 12.4 获利能力 - - - - 毛利率(%) 28.7 27.2 27.0 26.9 净利率(%) 9.5 10.9 10.5 10.3 ROE(%) 6.7 7.6 7.8 8.2 ROIC(%) 7.7 7.4 7.3 7.4 偿债能力 - - - - 资产负债率(%) 65.6 67.3 68.8 69.6 净负债比率(%) 28.9 39.5 40.6 40.6 流动比率 1.5 1.5 1.4 1.4 速动比率 0.5 0.4 0.5 0.4 营运能力 - - - - 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 56.3 56.3 56.3 56.3 应付账款周转率 2.3 2.3 2.3 2.3 每股指标（元） - - - - 每股收益(最新摊薄) 1.55 2.15 2.46 2.76 每股经营现金流(最新摊薄) 1.14