业绩略超预期，销售高增拿地积极、员工持股激励加持

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 金科股份（000656） 证券研究报告 2020年03月04日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 7.5元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 5,339.72 流通A股股本(百万股) 5,247.24 A股总市值(百万元) 40,047.87 流通A股市值(百万元) 39,354.29 每股净资产(元) 4.61 资产负债率(%) 83.85 一年内最高/最低(元) 8.55/5.56 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《金科股份-首次覆盖报告:西南王谋局全国、高成长价值低估》 2020-01-13 2 《金科股份-公司点评:设立教育&社综服务公司，搭建社区服务生态圈！》 2016-07-06 股价走势 业绩略超预期，销售高增拿地积极、员工持股激励加持 事件：2019年公司实现营业收入677.73亿元，同比 64.36%，实现归母净利润56.76亿元，同比增长46.06%，实现EPS1.05元/股，同比增长45.83%，实现ROE23.93%，同比增长4.48个PCT。 点评：业绩增速略高于预期，各项指标进展平稳。2019年公司实现营业收入677.73亿元，同比 64.36%，实现净利润63.57亿元，同比增加58.11%，实现归母净利润56.76亿元，同比增长46.06%，略微超出我们的预期。1）公司2019年结算规模大幅增长主要由于2019年竣工结算超出预期，2）营收增速与营业利润增速基本同比，表明公司结算毛利率保持稳定，利润总额增速与净利润增速分别为59.98%、58.11%表明公司税费比例控制稳定，归母净利润增速45.83%低于净利润增速，公司归母权益占比下降，或由于对应拿地端权益调整。3）2019年资产负债率83.78%，同比基本持平；扣除预收款项后的资产负债率48.12%，同比下降2.44个百分点，保持低位，公司各项资产状况良好。 2019年销售增速迅猛、拿地积极度高，2020预计销售金额突破2000亿。根据克尔瑞统计，2019年公司实现销售金额1803亿元，yoy40%，销售均价约9806元/平，实现权益销售金额1493.9亿元，yoy41%。2019年前三季度，公司实现新增土储2446万方，土储总价614亿元，对应土储均价2510元/平，拿地积极度高，地售比0.28。预计公司2019年底可售建面超过6000万方，对应货值5900亿元。 员工持股计划推进13.6%，激励落地推动共赢。截止到2020年2月20日，一期持股计划已通过“国信证券金科股份卓越共赢员工持股1号单一资产管理计划”在深圳证券交易所以集中竞价方式累计买入金科股份股票共计51,523,981股,占公司总股本的0.96%，成交均价6.58元/股，完成总计划25亿元的13.6%。公司2019年6月7日公布“卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之一期持股计划”。该计划规定，当2019-2022年公司净利润相较于2018年净利润38.86亿元的增长率不低于30%、60%、90%、110%时（对应归母经利润50.52、62.18、73.83、81.61亿元），划拨年度净利润的3.5%为计划专项基金。一期持股计划资金总额不超过25亿元（其中员工自筹资金不超过12.5亿元，融资金额不超过12.5亿元），覆盖公司核心管理层和不超过2500名骨干员工。持股计划顺利推进，绑定核心管理层、员工与公司利益一致，同时激励员工为公司业绩成长保驾护航。 投资建议：公司从区域向全国布局战略成果显著，定位二三线为主，我们预计2020年销售额将突破2000亿，公司物管业务或被低估，根据公司业绩快报，我们将公司2019-2021归母净利润分别由54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元上调为56.76亿元、68.58亿元、83.28亿元，其中19年地产板块归母净利润约53亿元，参考可比公司给与2019年一致性预期PE 8-9倍，对应市值为426-480亿元，预计物业板块2019年归母净利润2.8亿元，我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE30倍，对应市值为84亿，合理市值应为511-564亿元，维持“买入”评级。 风险提示：政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期 财务数据和估值 2017 2018 2019E 2020E 2021E 营业收入(百万元) 34,757.62 41,233.68 67,397.35 89,151.34 107,749.64 增长率(%) 7.82 18.63 63.45 32.28 20.86 EBITDA(百万元) 3,456.18 5,528.42 8,684.50 10,751.37 12,706.86 净利润(百万元) 2,004.61 3,885.92 5,676.35 6,857.56 8,327.81 增长率(%) 43.67 93.85 46.07 20.81 21.44 EPS(元/股) 0.38 0.73 1.06 1.28 1.56 市盈率(P/E) 19.98 10.31 7.06 5.84 4.81 市净率(P/B) 2.03 1.73 1.66 1.38 1.15 市销率(P/S) 1.15 0.97 0.59 0.45 0.37 EV/EBITDA 21.19 16.93 11.88 12.60 5.10 资料来源：wind，天风证券研究所 -15%-8%-1%6%13%20%27%34%2019-032019-072019-11金科股份房地产开发沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2017 2018 2019E 2020E 2021E 利润表(百万元) 2017 2018 2019E 2020E 2021E 货币资金 18,626.99 29,851.76 20,219.20 26,745.40 62,515.50 营业收入 34,757.62 41,233.68 67,397.35 89,151.34 107,749.64 应收票据及应收账款 1,504.01 1,589.21 2,696.94 582.72 825.84 营业成本 27,348.40 29,452.57 47,738.50 63,929.13 77,337.77 预付账款 4,107.36 3,392.17 8,052.46 8,512.08 10,911.93 营业税金及附加 1,129.54 1,407.15 2,616.37 3,476.90 4,417.74 存货 107,221.37 160,834.89 210,464.54 251,245.83 242,856.60 营业费用 1,807.86 2,561.81 4,422.61 5,794.84 7,003.73 其他 12,727.86 17,673.25 14,535.82 30,424.27 24,796.09 管理费用 1,512.18 2,339.52 3,909.05 5,170.78 6,249.48 流动资产合计 144,187.59 213,341.27 255,968.96 317,510.29 341,905.97 研发费用 0.00 3.40 67.40 89.15 107.75 长期股权投资 4,426.62 7,367.75 7,367.75 7,367.75 7,367.75 财务费用 471.92 49.66 131.42 317.02 254.86 固定资产 2,441.73 2,373.51 2,826.27 3,049.23 3,121.32 资产减值损失 (55.53) 35.14 20.00 20.00 20.00 在建工程 1,161.03 1,452.75 907.65 592.59 385.55 公允价值变动收益 (14.58) 66.43 0.00 0.00 0.00 无形资产 61.82 64.17 55.44 46.70 37.97 投资净收益 257.79 (185.77) (100.00) (100.00) (100.00) 其他 5,085.23 6,099.22 6,256.77 6,058.64 6,108.28 其他 (735.82) 165.20 200.00 200.00 200.00 非流动资产合计 13,176.43 17,357.39 17,413.87 17,114.91 17,020.87 营业利润 3,035.85 5,338.57 8,392.00 10,253.52 12,258.31 资产总计 157,364.02 230,698.67 273,382.83 334,625.21 358,926.85 营业外收入 41.59 86.58 0.00 0.00 0.00 短期借款 6,419.86 3,196.20 7,536.54 37,515.11 4,500.00 营业外支出 134.57 215.05 0.00 0.00 0.00 应付票据及应付账款 11,628.85 16,341.22 20,558.58 31,125.56 34,123.84 利润总额 2,942.86 5,210.11 8,392.00 10,253.52 12,258.31 其他 66,244.90 118,088.09 151,907.06 161,934.95 213,928.05 所得税 657.46 1,189.60 2,014.08 2,460.85 2,794.90 流动负债合计 84,293.61 137,625.51 180,002.17 230,575.62 252,551.89 净利润 2,285.40 4,020.50 6,377.92 7,792.68 9,463.42 长期借款 37,244.49 47,370.13 40,000.00 47,076.31 43,000.00 少数股东损益 280.79 134.59 701.57 935.12 1,135.61 应付债券 12,298.01 6,400.46 12,529.92 10,409.46 9,779.95 归属于母公司净利润 2,004.61 3,885.92 5,676.35 6,857.56 8,327.81 其他 1,161.61 1,535.97 1,382.29 1,359.96 1,426.07 每股收益（元） 0.38 0.73 1.06 1.28 1.56 非流动负债合计 50,704.11 55,306.56 53,912.21 58,845.73 54,206.02 负债合计 134,997.72 192,932.06 233,914.38 289,421.35 306,757.91 少数股东权益 2,597.29 14,585.84 15,287.41 16,222.53 17,358.14 主要财务比率 2017 2018 2019E 2020E 2021E 股本 5,339.72 5,339.72 5,339.72 5,339.72 5,339.72 成长能力 资本公积 4,070.39 4,099.93 4,099.93 4,099.93 4,099.93 营业收入 7.82% 18.63% 63.45% 32.28% 20.86% 留存收益 12,388.84 14,867.88 18,841.33 23,641.62 29,471.0