积极拿地扩土储，销售高增稳业绩

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年3月6日 金地集团（600383.SH） 积极拿地扩土储，销售高增稳业绩 公司动态 ◆2017年销售高增39.9%，量价齐升；1月签约销售81.1亿元，同比增7.2% 2017年公司销售金额1408亿元，同比增长39.9%；销售面积766.7万平方米，同比增长16.5%；全年销售均价1.84万元/平方米，同比上涨20.1%。2018年1月公司签约金额81.1亿元，同比增长7.2%，可售资源丰富保障销售持续增长。 ◆2017年拿地翻番，持续深耕一二线，土地成本管控合理 2017年土储新增建面1060万平方米，同比增长99%；拿地面积/销售面积比值为1.38，扩张积极；新增项目总地价917亿元，同比增长130%（权益投资额595亿元，同比增长255%）；拿地金额/销售金额比值为65.1%，为历年最高；平均楼面地价8648元/平方米，同比上涨15.5%。一二线土地投资额占比88%，新进入重庆、海口、太仓、惠州等城市。 2018年1月新增建面13.4万平方米，总地价11.3亿元，平均楼面地价8397元/平方米，与去年全年相比有所降低，成本管控合理。 ◆预收高增，财务稳健，多元化融资降低成本 2017Q3公司预收账款增速远高于营收增速，18年业绩有保障。持有货币资金333.41亿元，完全覆盖短期借款与一年内到期的非流动负债；净负债率40%处于行业低位，尚存加杠杆空间。拓展多元化融资渠道，降低资金成本，2017H1综合融资成本4.48%。 ◆“外拓”战略扩大物业管理规模，合约服务面积突破4亿平 2017年底金地物业合约服务面积突破4亿平方米，覆盖全国百余大中城市。截至2017中期，物业管理收入8.25亿元，同比增长14.8%。“外拓”战略发力，金地物业先后签约中原地产、信达集团，积极整合产业链资源、开展合作经营。 ◆12个月目标价15元，上调至“买入”评级 公司积极扩张，销售高增，我们预测2017/2018/2019年EPS为1.50/1.74/2.05元（原为1.42/1.56/1.72）。综合考虑给予相对估值2018年9倍PE，12个月目标价15元，上调至“买入”评级。 ◆风险提示 一二线城市预售证获取不及预期；利率提升导致公司负债成本提升。 业绩预测和估值指标 指标 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元） 32,733 55,329 60,162 71,301 87,665 营业收入增长率 -28.27% 69.03% 8.73% 18.52% 22.95% 净利润（百万元） 3,200 6,300 6,778 7,842 9,265 净利润增长率 -19.94% 96.87% 7.59% 15.69% 18.15% EPS（元） 0.71 1.40 1.50 1.74 2.05 ROE（归属母公司)（摊薄） 9.53% 16.83% 16.51% 17.22% 18.16% P/E 17 9 8 7 6 资料来源：WIND，光大证券研究所预测 买入（上调） 当前价/目标价：12.21/15.00元 目标期限：12个月 分析师 陈浩武 (执业证书编号：S0930510120013 ) 021-22169050 chenhaowu@ebscn.com 联系人 何缅南 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)： 45.15 总市值(亿元)：551.23 一年最低/最高(元)：10.48/17.53 近3月换手率：87.37% 股价表现(一年) -20%-3%15%33%50%02-1705-1708-1711-17金地集团沪深300 收益表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对 -16.90 -1.28 -8.39 绝对 -22.83 -1.30 8.83 相关研报 销售增长亮眼进入前十，开工大幅上调彰显信心 ····································· 2017-08-30 老牌地产龙头，低估值高分红，Q1归母净利同比增160% ····································· 2017-06-25 2018-03-06 金地集团 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、2017年销售高增，量价齐升 2017年公司实现销售金额1408亿元，同比增长39.9%；销售面积766.7万平方米，同比增长16.5%；2017年全年销售均价1.84万元/平方米，同比上涨20.1%。 图 1：历年销售金额及同比增速 图 2：历年销售面积及同比增速 0 10 20 30 40 50 60 70 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 201220132014201520162017销售金额(亿元)销售金额:同比(%) (右轴) 0 10 20 30 40 50 60 0 200 400 600 800 1000 201220132014201520162017销售面积(万平方米)销售面积:同比(%) (右轴) 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 图 3：历年销售均价 图 4：月度销售数据（2017.01-2018.01） 18,36610,00011,00012,00013,00014,00015,00016,00017,00018,00019,00020,000201220132014201520162017销售均价(元/平方米) 05,00010,00015,00020,00025,00004080120160200销售金额(亿元)销售面积(万平方米)销售均价(元/平方米) 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 2018年1月公司签约金额81.1亿元，同比增长7.2%；签约面积47.1万平方米，同比增长13.6%；销售均价17219元/平米，相比17年全年均价稍有降低。 2、2017年扩张提速，拿地翻番，深耕一二线 2014-16年公司拿地策略稍显保守，拿地金额占当期销售金额比例不高，且权益比例较低，导致土储权益面积连续3年下滑。 2018-03-06 金地集团 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2017年土储扩张开始提速，年中公司上调全年权益土地投资目标至550亿元，并且在拿地管理上放权至城市公司。公司扩张意愿强烈，及时补充可售资源为可持续发展提供有效动力。 2017年中报显示，公司土地储备权益面积达到1800万平方米，三年下滑后首次提升。 图 5：公司历年土储面积及权益面积 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2011201220132014201520162017H1土地储备面积(万平方米)土地储备权益面积(万平方米)权益占比 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 2017年公司土储新增建面1060万平方米，同比增长99%；拿地面积/销售面积比值为1.38，扩张积极。2017年新增土储地价合计约917亿元，同比增长130%（其中权益投资额595亿元，同比增长255%）；投资权益比64.9%，较2016年提高23个百分点；拿地金额/销售金额（全口径）比值为65.1%，为历年最高；平均楼面地价约为8648元/平方米。 2018年1月公司新增土储建面13.4万平方米，总地价11.3亿元，平均楼面地价8397元/平方米，与去年全年相比有所降低，土地成本管控合理。 图 6：历年新增土储建面 图 7：历年新增土储地价 0%50%100%150%200%250%0200400600800100012002011201220132014201520162017新增建面(万平方米)拿地建面/销售面积(右轴) 0%10%20%30%40%50%60%70%0 200 400 600 800 1000 2011201220132014201520162017新增土地总价(亿元）权益投资额(亿元)拿地金额/销售金额 资料来源：公司公告，克而瑞，光大证券研究所整理 资料来源：公司公告，克而瑞，光大证券研究所整理 2018-03-06 金地集团 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图8：历年拿地平均楼面地价 图9：月度拿地数据（2017.01-2018.01） 8648 0 2000 4000 6000 8000 10000 2011201220132014201520162017平均楼面地价(元/平方米) 0 5000 10000 15000 20000 25000 050100150200250300单月新增项目地价(亿元)单月新增项目建面(万平)楼面地价(元/平方米） 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 公司持续深耕一二线，积极开拓新城市。2017 年土地投资额区域分布中，一线占比12%，二线占比76%，三四线占比11%。2017年公司积极拓展新城市，新进入重庆、海口、滁州、成都、太仓、常熟、惠州等，业务版图进一步扩大 从新增土储的区域分布看，公司17年加大中西部的土储布局，获取389万方土储资源，占土储总建面的36.7%。 图 10：历年公司土地投资额占比（按能级） 图 11：历年公司新增土储区域分布（万平方米） 53%42%26%11%34%53%63%76%13%3%11%12%0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年一线二线三四线 0100200300400500201220132014201520162017长三角珠三角环渤海中西部 资料来源：克而瑞，光大证券研究所整理 资料来源：公司公告，克而瑞，光大证券研究所整理 3、经营稳健，预收高增，多元化融资降低成本 公司2017年前三季度实现营业收入209.11亿元，同比下降18.3%；归母净利润22.69亿元，同比增长32.3%。受益于销售高增，2017Q3公司预收账款达558.6亿元，同比增长 52%，远高于营收增速，为18年业绩提供充足保障。  2017年三季报显示，公司毛利率持续上升至34.6%，较2016年去年提高5.3个百分点。2016年项目将在18年进入结算，毛利率有望保持较高水平。 2018-03-06 金地集团 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告  2017三季报显示，公司对联营企业投资收益达9.11亿元，同比增长213%。 图12：公司营收及净利润 图13：公司营收及净利润增长率 0 100 200 300 400 500 600 20132014201520162017Q3营业总收入(亿元)净利润(亿元)归母净利润(亿元) -40-2002040608010012020132014201520162017Q3营业总收入增速(%)净利润增速(%)归母净利润增速(%) 资料来源：Wind 资料来源：Wind 图14：公司毛利率与净利率 图15：公司三费比率 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20132014201520162017Q3销售毛利率(%)销售净利率(%) -202468101220132014201520162017Q3销售费用率(%)管理费用率(%)财务费用率(%)三费比率(%) 资料来源：Wind 资料来源：Wind 公司财务稳健，负债率处于行业低位，尚存加杠杆空间。公司积极拓展多元化融资渠道，降低资金成本，2017年中报显示，公司综合融资成本4.48%。  2017