爱帝宫（00286.HK）剥离非核心业务轻装上阵，月子中心主业即将驶上快车道。剥离金泰创投和珍益集团全部股权，引入外部投资人提升治理。公司已官宣的2021年新项目包括深圳侨城坊项目和年底投入使用的杭州项目。我们预计公司在2021年下半年还会新增1-2家门店，并且以轻资产模式提升开店速度。我们预测公司2021-2023年收入分别为12.9 /20.8 /14.4亿港元，归母净利润为1.7 /2.6/2.2亿港元，其中月子中心业务贡献利润分别为1.1/1.6/2.0亿港元。采用SOTP方法对爱帝宫估值，因月子中心主业具备消费属性和持续现金流入特点，适用消费品估值，使用30倍2022年P/E，地产业务销售完就不再持续、仅作为现金回笼，使用1倍P/E，综合得出目标市值48.9亿港元（目标价1.28港元）。我们仍然十分看好公司的商业模式和品牌力，基于目前股价已经接近我们目标价格，调低公司评级至 “增持”评级。
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