敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2021年06月02日 房地产 推荐（维持） 地产板块热度回落,指数表现月末回升 克而瑞内房股领先指数5月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度回落：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的5月周均值为7.0%，低于历史均值11.8%，较上月有所回落。  克而瑞内房股领先指数5月走势下行，月末回升，大盘稳中略升，克而瑞内房股领先指数成分股周成交额占样本比回落至83.4%。5月，克而瑞内房股领先指数走势下降0.9%，恒生中国内地地产指数下降2.2%，恒生指数上升1.5%，房地产（申万）板块上升1.8%。5月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为83.4%，较上月下降0.8个百分点。  5月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指和香港地产股大样本整体PE、PB估值平稳：5月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为6.54，低于上月周均值6.82，整体PB周均值1.23，低于上月周均值1.26；5月相对恒指PE为-57.0%，较上月上升1.1个百分点，相对香港地产股大样本PE为-5.9%，较上月下降1个百分点；相对恒指PB为61.4%，较上月下降0.9个百分点，相对香港地产股大样本PB为11.1%，较上月上升0.2个百分点。  本月股价涨幅TOP5：中国奥园、新城发展控股、越秀地产、碧桂园、富力地产  本月股价跌幅TOP5：建业地产、中国恒大、雅居乐集团、建发国际集团、宝龙地产  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 11 内容目录 5月地产板块交易活跃度继续回落，指数表现不及大盘 .................................... 3 港股地产板块周均成交额占比略有回落 ........................................................ 3 克而瑞内房股领先指数5月下行，月末走势回升，周成交额占样本比回落 ... 3 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 ............. 4 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 8 风险提示 ........................................................................................................ 10 评级指南及免责声明....................................................................................... 11 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比较上月有所回落 ................... 3 图2：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数5月下行，月末走势回升 ..................................................................................................................... 3 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所回落 ............................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数PE估值走势平稳 ............................................... 4 图5：5月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有所回升 ................ 5 图6：5月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE有所回落 ..................................................................................................................... 5 图7：克而瑞内房股领先指数PB估值走势平稳 ............................................... 6 图8：5月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PB有所回落 ................ 6 图9：5月相对香港地产股大样本整体PB较上月回升 ...................................... 6 表1：本月涨幅TOP5 ...................................................................................... 8 表2：本月跌幅TOP5 ...................................................................................... 9 pOuMzQnOpQpMtQoRsPqOrNbRdN6MpNrRoMqRiNoOqOfQpPpM9PoPtQwMmRwONZqRmP 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 11 5月地产板块交易活跃度继续回落，指数表现不及大盘 港股地产板块周均成交额占比略有回落 5月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比月均值较上月略有回落。本月周均值7.0%，低于18年至今的历史均值11.7%，较上月有所回落。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比较上月有所回落 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数5月下行，月末走势回升，周成交额占样本比回落 克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数5月略微下行，月末走势回升，大盘表现稳中有升。自2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅19.5%，同期恒生中国内地地产指数跌幅19.0%。恒生指数涨幅2.4%，房地产（申万）板块跌幅11.8%。2021年5月，恒生指数上升1.5%，克而瑞内房股领先指数下降0.9%，恒生中国内地地产指数下降2.2%，房地产（申万）板块上升1.8%。 图2：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数5月下行，月末走势回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-07-052019-01-052019-07-052020-01-052020-07-052021-01-05恒生地产建筑业周成交额占比恒生综合行业周成交额-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2020-01-032020-04-032020-07-032020-10-032021-01-032021-04-03克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值11.7% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 11 备注：1）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国 5月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月回落。5月该指数成交额占比周均值83.4%，高于历史均值83.2%，低于上月周均值84.2%。 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所回落 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 2021年5月克而瑞内房股领先指数估值平稳，指数相对恒指PE略有回升。2021年5月相对恒指成分股的PE周均值为-57.0%，略高于上月相对PE周均值-58.1%，低于2020年全年相对PE周均值-41.3%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2021年5月周均值为6.54，低于上月周均值6.82，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整体PE周均值为15.21，低于上月周均值16.28，高于2020年全年的周均值12.49。 图4：克而瑞内房股领先指数PE估值走势平稳 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%20%40%60%80%100%2018-01-052018-08-052019-03-052019-10-052020-05-052020-12-05克而瑞内房股成分股周成交额占比香港地产股大样本周成交额01020304050602007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-05历史均值83.2% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 11 图5：5月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/恒生指数成分股整体PE-1）*100% 克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE 2021年5 月有所回落。5月该相对PE周均值为-5.9%，低于上周均值-4.9%，低于2020年周均值-3.4%。香港地产股大样本5月整体PE周均值为6.95，低于上月周均值7.17，低于2020年全年周均值7.42。 图6：5月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE有所回落 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指成分股5月较4月有所回落。5月相对恒指PB周均值为61.4% ，低于上月的周均值62.3%，低于2020年全年相对恒指PB周均值75.7%。克而瑞内房股领先指数成分股5月整体PB周均值为1.23，低于上月周均值1.26，低于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股5月整体PB均值为0.76，低于与上月周均值0.78，高于2020年全年PB周均值0.74。 -80%-60%-40%-20%0%