电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月27日 中南建设（000961.SZ） 费用管控能力较强，三道红线由红转黄 核心观点： 一、净利润率持续增长，费用管控成效显著 2020年，中南建设合约销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%。毛利润率为17.3%，净利润率为9.9%，较2019年上升3.5pcts。对比E50房企利润率指标发现，中南建设在同等毛利润率水平的房企中，净利润率表现较为优异，较强的费用管控能力在一定程度上推动净利润率上行。2020年，中南建设的三费费用率下降至14.6%。 二、持续深耕已进入城市，主动放缓拿地步伐 2020年，中南建设继续通过合作、股权收购等方式新增土地储备1522.9万平方米。有意提升长三角、珠三角及中西部等区域的市场份额，持续加大已进入城市的土地储备。同时主动降低拿地力度，投销比为0.9，存续比由2018年的3.8年降至2.7年。 三、净负债率降低71.1pcts，三道红线由红转黄 2020年，中南建设通过控制有息负债增速、优化债务结构、增加货币资金及增厚权益等方式，实现三道红线指标由红转黄。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年，中南建设合约销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%。毛利润率为17.3%，净利润率为9.9%，较2019年上升3.5pcts，较强的费用管控能力在一定程度上推动净利润率上行。企业主动降低拿地力度，投销比为0.9，存续比为2.7年。同时，通过控制有息负债增速、优化债务结构、增加货币资金及增厚权益等方式，实现三道红线指标由红转黄。 目录 一、 净利润率持续增长，费用管控成效显著 ...................................................................... 2 二、 持续深耕已进入城市，主动放缓拿地步伐 .................................................................. 3 三、 净负债率降低71.1pcts，三道红线由红转黄 .............................................................. 4 一、 净利润率持续增长，费用管控成效显著 2020年，受疫情影响，中南建设一季度合约销售金额与面积均出现不同程度下降，但二季度开始恢复增长。2020年全年实现合约销售面积1685.3万平方米，同比增长9.4%；合约销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，其中一二线城市占比41%，较2019年的45%略有下降。合约销售均价为13281元/平方米，同比增长4.4%。 销售业绩逆势增长的同时，中南建设的营业收入保持增长趋势，2020年同比增长9.4%至786.0亿；毛利润率为17.3%；净利润率为9.9%，较2019年上升3.5pcts。对比E50房企利润率指标发现，中南建设在同等毛利润率水平的房企中，净利润率表现较为优异，主要由于投资收益明显增加，由2019年的20.9亿增值2020年的42.9亿；此外，其较强的费用管控能力也在一定程度上推动了净利润率的上行。2020年，中南建设主动控制有息负债增长，利息支出增幅低于营业收入增幅；同时，运营效率的提升使其管理费用同比下降12.3%，管理费用率仅为3.6%。2020年，中南建设的三费费用率下降1.1个百分点至14.6%，E50房企2019年的均值为17.9%，费用管控成效显著。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2017-2020年中南建设三费费用率 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、 持续深耕已进入城市，主动放缓拿地步伐 2020年，中南建设新增土地项目107个，规划建筑面积1522.9万平方米，平均拿地楼面价5002元/平方米，较2019年同比下降4.7%。从拿地方式来看，中南建设继续通过合作、股权收购等方式获取土地储备。并且有意提升长三角、珠三角及中西部等区域的市场份额，持续加大已进入城市的土地储备。例如，2020年，中南建设主要通过合作的方式于温州、南宁、济南等城市新增土地储备，进一步巩固企业在已进入城市的行业地位。 持续投资已进入城市的同时，中南建设主动降低拿地力度。近两年中南建设放缓拿地步伐，2020年面积投销比仅为0.9，较2017年的2.0有了明显的下降。截止至2020年年末，中南建设在建项目规划建筑面积3042.3万平方米，未开工项目规划建筑面积1430.4万平方米。未来可竣工资源共计4472.7万平方米，存续比由2018年的3.8年降至2.7年，周转步伐加快。 图表：2020年中南建设新获取部分土地储备情况 城市 首次进入时间 2020年新增项目数目 规划建筑面积（万平方米） 权益占比 拿地方式 温州 2018年 4 10.38 100% 招拍挂 14.8 75% 招拍挂 8.9 51% 招拍挂 11.97 100% 招拍挂 南宁 2018年 4 73.09 42% 股权收购 23.89 24% 招拍挂 0%5%10%15%20%25%30%2017201820192020中南建设三费费用率2019年E50房企三费费用率均值 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 4 20.05 51% 招拍挂 18.50 49% 招拍挂 济南 2019年 3 3.5 36% 招拍挂 6.48 36% 招拍挂 2.25 36% 招拍挂 资料来源：亿翰智库、企业公告 考虑到重点城市群内的三四线城市受益于国家政策利好，基本面向好，需求将持续释放，中南建设位于长三角、珠三角等区域三四线城市的土地储备将为企业未来销售业绩的持续增长提供有力支撑。 三、 净负债率降低71.1pcts，三道红线由红转黄 2020年，中南建设主动控制有息负债增速，同比增速下降8.6pcts至13.2%。在债务结构上，一直保持相对稳健的短期债务占比，2020年进一步下降至29.2%。此外，货币资金同比增长29.3%至328.6亿，所有者权益更是同比增长80.3%至483.6亿。通过上述控负债增速、优化债务结构、增加货币资金及增厚权益等方式，中南建设2020年净负债率大幅下降71.1pcts至97.3%，扣除受限制资金的现金短债比升至1.04，仅剔除预收账款的资产负债率踩线，三道红线指标降至黄档。 图表：中南建设有息负债相关指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 2020年中南建设大幅增长的所有者权益引人注目，主要由于其少数股东权益同比增长265.2%至196.6亿，占总权益的40.7%，较2019年的20.1%上升20.6pcts。而少数股东损益仅同比增长58.1%，占净利润的9.3%，与2019年基本持平。中南建设的少数股东权益占0%5%10%15%20%25%0100200300400500600700800900201820192020长期有息负债（亿元）（左）短期有息负债（亿元）（左）有息负债增速（右） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 5 比与利润分配比例相差甚远，可能是由于企业合作项目较多，在并表后体现在少数股东权益科目，同时房地产行业收入结转存在一定的滞后，因此二者增长趋势及占比可能存在不一致的现象。 图表：中南建设少数股东权益及损益相关指标 2019年 2020年 同比增速 少数股东权益（亿元） 53.8 196.6 265.2% 少数股东权益占所有者权益比例 20.1% 40.7% - 少数股东损益（亿元） 4.6 7.3 58.1% 少数股东损益占净利润比例 9.9% 9.3% - 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2017-2020年中南建设相关数据 具体指标 2017 2018 2019 2020 销售业绩 合约销售金额(亿元） 963.2 1466.1 1960.5 2238.3 合约销售面积(万㎡） 735.3 1144.4 1540.7 1685.3 土地储备 新增土地建面(万㎡） 1499.0 1595.2 988.7 1522.9 土地储备总建筑面积(万㎡） - 4324.7 4226.7 4472.7 投销比 2.0 1.4 0.6 0.9 存续比 - 3.8 2.7 2.7 收入及利润 营业收入（亿元） 305.5 401.1 718.3 786.0 净利润（亿元） 6.2 23.1 46.2 78.0 毛利润率 16.5% 19.6% 16.7% 17.3% 净利润率 2.0% 5.8% 6.4% 9.9% 预收账款（亿元） 684.3 1101.2 1233.6 1202.9 预收账款/营业收入 2.2 2.7 1.7 1.5 负债及偿债 净负债率 233.2% 191.5% 168.4% 97.3% 剔除预收账款的资产负债率 84.4% 84.4% 84.0% 79.8% 现金短债比（宽松版） 1.09 1.13 1.05 1.41 现金短债比（严格版） 0.81 0.74 0.67 1.04 费用情况 管理费用率 5.8% 6.0% 4.5% 3.6% 销售费用率 2.4% 2.4% 2.0% 2.2% 财务费用率 11.4% 12.1% 9.2% 8.8% 三费费用率 19.6% 20.5% 15.7% 14.6% 资料来源：亿翰智库、企业公告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询建设有限公司 亿翰智库·专业出品 6 注：投销比=新增土储