房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 12 房地产 2021年04月25日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业点评报告-投资销售景气度持续高位，开竣工表现一般》-2021.4.19 《行业周报-投资销售景气度高位，多地集中供地稳步推进》-2021.4.18 《行业周报-住建部约谈强调三稳目标，多地发布供地计划》-2021.4.11 恒生公司推出物管指数，南京物业费标准提升 ——行业周报 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级 物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。 ⚫ 周内物管板块表现一般，宝龙商业、金科股份、新城悦服务南下资金表活跃 2021年第17周，物业板块总市值单周涨跌幅-0.22%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为0.38%、-1.06%、+3.41%，略弱于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-1.53%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，近期市场高位盘整。从周内数据看，宝龙商业、金科股份、新城悦服务南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升0.32%、0.54%、0.36%。 ⚫ 恒生公司推出物管指数，南京物业费提价幅度53% 4月12日，发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，支持老旧小区引入市场化物业服务或推行社区托管、社会组织代管等方式，提高物业服务质量和标准化水平。政策进一步肯定物业服务在民生工程中的重要作用，利于提升物业服务业务的覆盖度。4月19日，恒生指数公司推出恒生物业服务及管理指数，旨在提供一个参考基准以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势；相对于地产公司，物业公司依赖轻资产运营模式，同时持续性强、不受周期扰动，越来越受市场投资者关注。南京物业收费标准时隔15年后上调，最高不超2.6元/平方米/月，涨幅达52.9%。我们认为，物业服务行业的市场化程度在持续提升，政府物业收费标准提升利于引导市场更为理性发展；尽管当前小区提价难度仍然较大，但从长远来看，物业费上行是确定性趋势，业主对物业服务的逐渐重视和认可、自身支付水平的提升均会对物业费提升有更高的接受度。 ⚫ 社区增值体系成型，规模持续提升 当前社区增值的盈利贡献度持续提升。从2020年主流物管公司营收结构中可以看到，尽管社区增值服务的开展一定程度上受到疫情扰动，但其对营收、利润的贡献度还是在继续提升。2020年，开源证券统计的16家主流物管公司社区增值服务收入占总收入比例在16.6%，毛利占比在25.3%。从开展的具体业务内容看，社区零售、美居业务等业务成为新的增长驱动力。 ⚫ 风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。 -15%0%15%31%46%62%2020-042020-082020-12房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业周报 行业研究 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 12 目 录 1、 周内物管板块表现一般，建发物业领涨................................................................................................................................. 3 1.1、 板块表现：周内物管板块表现一般.............................................................................................................................. 3 1.2、 个股表现：建发物业领涨 ............................................................................................................................................. 3 2、 恒生公司推出物管指数，南京物业费提价幅度53% ............................................................................................................ 5 3、 社区增值体系成型，规模持续提升 ........................................................................................................................................ 7 3.1、 当前社区增值的盈利贡献度持续提升 .......................................................................................................................... 7 3.2、 社区零售、美居业务等业务成为新的增长驱动力 ...................................................................................................... 8 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 9 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 10 图表目录 图1： 2021年4月初至今物业板块指数跌幅1.53% ................................................................................................................... 3 图2： 周内建发物业涨幅迅猛（2021W17） ................................................................................................................................ 4 图3： 保利物业港股通持股占比最高（截至2021W17） ........................................................................................................... 4 图4： 16家主流物管公司社区增值服务利润贡献度均值持续提升（2020年） ...................................................................... 7 图5： 16家主流物管公司社区增值服务毛利率略有回落（2020年） ...................................................................................... 8 图6： 碧桂园服务2020年增值创新服务、美居、社区传媒服务实现高速增长 ...................................................................... 8 图7： 保利物业2020年社区零售、美居服务实现高速增长 ...................................................................................................... 9 图8： 世茂服务2020年智慧社区解决方案、美居服务实现高速增长 ...................................................................................... 9 表1： 周内板块表现可观（2021W17） ........................................................................................................................................ 3 表2： 周内宝龙商业、金科股份、新城悦服务南下资金表现活跃（2021W17） .................................................................... 4 表3： 恒生公司推出物管指数，南京政府物业费标准提升 ........................................................................................................ 5 表4： 重点公司周内公告一览（2021年第16-17周） ............................................................................................................... 6 表5： 主流物管公司对应2022年PE均值19倍 ......................................................................................................................... 9 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 12 1、 周内物管板块表现一般，建发物业领涨 1.1、 板块表现：周内物管板块表现一般 2021年第17周，物业板块总市值单周涨跌幅-0.22%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为0.38%、-1.06%、+3.41%，略弱于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-1.53%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，近期市场高位盘整。 表1：周内板块表现可观（2021W17） 代码 指数