深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告1深圳市经济特区房地产（集团）有限公司2019年中期报告2019-0602019年八月 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告2第一部分重要说明，目录和定义深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司（以下简称“公司”）的董事会（以下简称“董事会”），监事会以及董事，监事和高级管理人员。 ”），由此保证本报告及其摘要内容的真实性，准确性和完整性，并对其中的任何虚假陈述，误导性陈述或重大遗漏承担连带责任。公司董事长周建国，公司总经理陈茂政，公司财务负责人唐小平，公司财务部负责人乔延军（等同财务经理）特此保证财务报表的准确性。本报告中的内容是真实，准确和完整的。公司所有董事均已出席董事会会议，以审查本报告及其摘要。本公司在本报告“第四部分经营业绩的讨论与分析”第X项的同一标题下讨论“公司面临的风险和对策”。公司没有以现金或股票形式的中期股息计划。本报告及其摘要均以中文和英文编写。如果两个版本之间有任何差异或误解，则以中文版本为准。 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告3目录第八部分董事，监事和高级管理人员33 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告4定义学期定义“ SPG”，“公司”，“集团”或“我们”深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司及其合并的子公司，除文意另有所指外控股公司深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告5第二部分公司信息和主要财务信息公司信息股票名称SPG，SPG-B股份代号000029, 200029更改的股票名称（如果有）---证券交易所进行股票上市深圳证券交易所公司中文名称深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司缩写（如果有）深房集团英文公司名称（如果有）深圳经济特区房地产（集团）有限公司，有限责任公司．缩写（如果有）自卫队合法代表周建国II联系信息董事会秘书证券代表名称唐小平罗Yi地址中国广东省深圳市人民南路SPG广场47楼中国广东省深圳市人民南路SPG广场47楼电话（86 755）82293000-4638（86 755）82293000-4715传真（86 755）82294024（86 755）82294024电子邮件地址III其他资讯1. 公司联系方式用勾号表示报告期内公司的注册地址，办公地址及其邮政编码，网站地址和电子邮件地址是否发生任何变化。□适用√不适用报告期内，上述信息没有发生变化，可以在2018年度报告中找到。2. 信息披露的媒体和保留本报告的地方用勾号表示信息披露媒体是否发生了任何变化，以及公司的存放地点 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告6报告期内的定期报告。□适用√不适用在报告期内，公司指定的信息披露报纸，中国证监会指定的披露公司定期报告的网站以及存放此类报告的地点均未发生变化。上述信息可以在2018年年度报告中找到。IV关键财务信息通过刻度线指示下表中是否有任何追溯重述的基准。□是√否2019年上半年2018年上半年改变 （％）营业收入（元）1,251,337,802.571,317,541,631.35-5.02%归属于上市公司股东的净利润（人民币元）333,155,843.41329,066,084.531.24%扣除特殊损益后归属于上市公司股东的净利润（人民币元）322,865,954.53329,143,873.10-1.91%经营活动产生/使用的现金净额（人民币元）685,675,245.10594,728,129.6715.29%每股基本收益（人民币元/股）0.32930.32531.23%每股摊薄收益（人民币元/股）0.32930.32531.23%加权平均净资产收益率（％）9.81%11.00%-1.19%2019年6月30日2018年12月31日改变 （％）总资产（元）5,069,809,256.044,665,891,514.258.66%归属于上市公司股东的权益（人民币元）3,463,168,724.163,332,259,641.393.93%V中国会计准则（CAS），国际财务报告准则（IFRS）和外国会计准则下的会计数据差异1. 根据CAS和IFRS的净利润和权益差异□适用√不适用报告期内无此差异。2. 中国会计准则和国外会计准则下的净利润和权益差异□适用√不适用 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告7报告期内无此差异。十一得失√适用□不适用单位：元物品报告期笔记处置非流动资产的损益（包括减值准备冲销）-3,605.82委托其他实体进行投资或管理的资产损益13,359,898.55银行结构性存款投资收益上述以外的营业外收入和支出363,559.11购房者的预付款减：所得税影响3,429,962.96全部的10,289,888.88--关于公司为何根据关于向公众公开发行其证券的公司的信息披露第1号解释性公告中的定义将损益项目归类为特殊项目的解释-特殊收益/损失项目，或重新分类该项目中列出的任何特殊项目的原因所述解释性公告为经常性：□适用√不适用报告期内无此类情况。 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告8第三部分业务摘要一，报告期内公司的主要活动公司是否遵守任何行业特定的披露要求？不。公司专注于住宅物业的开发，通过在项目质量和进度以及优质项目上的巨大努力，品牌效应不断提高。报告期内，公司主要在深圳和汕头两个城市开发和销售住宅物业。在深圳，川崎景远项目已成功完成精装修，几乎已售罄。川汽东湖明远项目已完工并正在接受验收，其中约10％已售出；翠林园项目已完成初始注册，已售出80％左右。在汕头，天岳湾二期工程已完成桩基和基坑支护结构，并按计划进行。天月湾一期项目已售出约35％的住宅单元。II主要资产的重大变化1. 主要资产的重大变化主要资产重大变更的原因权益资产没有实质性改变固定资产没有实质性改变无形资产没有实质性改变在建工程没有实质性改变货币资金期末金额（截至2019年6月30日）比期初金额（截至2018年12月31日）减少808,041,542.78元（或39.45％），主要是由于在中国境内结构性存款投资合计13亿元中信银行的期限为180天。应收账款期末余额（截至2019年6月30日）比期初余额（截至2018年12月31日）增加21,254,979.88元（或117％），主要是由于办理了抵押手续且尚未支付的房屋抵押所致。应收账款支持的融资期末金额（截至2019年6月30日）比期初金额（2018年12月31日）增加人民币6,074,601.73元（或39.81％），主要是由于子公司振通工程与银行之间的保理业务所致。其他流动资产期末数（2019年6月30日）比期初数（2018年12月31日）增加1,359,437,064.03元（或20047.74％），主要是由于 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告9中信银行在两项结构性存款中的投资总额为人民币13亿元期限为180天。应付账款期末余额（2019年6月30日）比期初余额（2018年12月31日）减少76,658,406.02元（或35.37％），主要是由于支付工程款所致。应付税款期末数（2019年6月30日）比期初数（2018年12月31日）增加185,952,497.18元（或241.21％），主要是由于企业所得税和土地增值税的计提所致。客户预付款期末余额（截至2019年6月30日）比期初余额（截至2018年12月31日）增加232,901,528.46元（或148.89％），主要是由于购房者预付款增加所致。2. 海外主要资产□适用√不适用III核心竞争力分析公司是否遵守任何行业特定的披露要求？不。作为深圳最早的房地产上市公司之一，公司在深圳从事房地产开发已有三十多年的历史，在房地产开发主营业务方面具有丰富的经验。 近年来，得益于从位于深圳的川崎山项目，川崎上林项目，翠林园项目，川崎景远项目和川崎东湖明远项目以及汕头市项目获得的经验，本公司加快了设立新工厂的步伐。现代化的企业人力资源管理体系，并努力建立一支专业，高素质的开发团队。 它还不断完善项目开发的管理机制和流程。 结果，公司的专业水平和管理能力得到了显着提高；规划，建设，成本控制，营销能力和品牌形象得到有效提升；房地产主业经营能力不断增强，核心竞争力不断增强。 截至报告期（含），公司已连续八年被广东省企业联合会和广东省企业家协会评为“广东省最诚实企业”。在过去两年中，它还获得了深圳市房地产协会的赞誉，即“深圳市最具品牌价值的房地产开发商”和“深圳诚实（优质）房地产开发商”。 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告10））第四部分经营业绩讨论与分析我概述(I) 报告期经营成果面对2019年国内外复杂多变的经济形势，中国经济在总体稳定中继续取得进步。主要宏观经济指标保持在合理水平，供给侧结构性改革继续推进，高质量的发展促进继续进行。对于国内房地产市场，由于限制性措施，它仍然承受着巨大的压力。在这种情况下，公司除继续实施重大资产重组方案外，还坚持“精心制定发展战略，特别是重点发展核心业务，严格控制成本，不断提高管理能力”的思想，加大了推广力度。项目建设和营销，以实现持续稳定的发展。报告期内，公司齐心协力，稳步推进项目建设。因此，本公司本期实现营业收入人民币12.51亿元，同比下降5.02％。税前利润为人民币4.46亿元，同比增长1.28％；归属于上市公司股东的净利润为3.33亿元，同比增长1.24％。截至2019年6月30日，归属于上市公司股东的权益为人民币34.63亿元，比上年末增长3.93％。1. 公司专注于住宅物业开发，一直在建立一支专业，高素质的开发团队，并完善项目开发的管理机制和流程。结果，房地产核心业务的运营能力以及核心竞争力不断提高。报告期内，公司重点项目主要集中在深圳和汕头。公司密切关注产品质量和进度，及时调整营销策略。结果，项目开发和销售进度基本达到了预期，核心业务井然有序。2. 报告期内，公司在建或在售的主要房地产项目包括深圳的川崎景远，翠林园，川崎东湖明远项目，以及位于汕头的天岳湾项目等，详情如下：项目地点用法地位比较任何人赌注场地面积（㎡容积率的建筑面积（㎡）竣工面积（预计总投资额（人民币￥ 0元）累计投资（人民币0万元）川崎靖远深圳租借可以用来销售49%4,243.3443,15643,15624,86520,023 深圳经济特区房地产物业（集团）有限公司2019年中期报告11翠林园深圳住宅Availab le出售100%16,424.2960,45060,45057,00051,634天月湾一期汕头住宅Availab le出售100%31,167.50153,470153,47079,80168,983天月湾二期汕头住宅 ��正在施工100%33,361.70127,661065,48520,802川崎东湖名苑深圳住宅 ��正在施工100%5,889.7034,073051,00036,7233. 报告期末土地储备以作未来发展之用：项目地点土地面积（㎡）容积率的建筑面积（㎡）新丰大厦汕头5,92026,640全部的5,92026,640注意：公司的房地产项目不涉及基本土地开发。(II) 2019年上半年运营回顾1. 充足的现金流和良好的财务状况使公司的基本面保持乐观。在2019年5月下旬，公司实施了2018年的最终现金股息计划。2. 主要房地产开发进展顺利。公司进一步完善了开发管理体系，重视施工安全，严格了成本控制。报告期内，公司房地产开发总体进度与计划相符。在深圳，翠林园项目已完成初始注册；川汽靖远项目已成功完成装修。川崎东湖明远项目已完成建设并正在接受验收。在汕头，天岳湾二期工程已完成桩基和基坑支护结构，并按计划进行。3. 物业销售总体良好。公司密切关注政策和市场动态，并及时调整了营销策略。按项目销售基本令人满意。川崎靖远项目几乎被抢购一空。川汽东湖明远项目已售出约10％