敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年7月18日 房地产 行业降温进行时，龙头研究正当时 ——光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告 行业动态 ◆市场行情：A/H地产板块小幅调整，内房指数跑赢恒生指数1.09pc 7月2日至7月15日，申万房地产指数下跌0.25%，跑输沪深300指数2.74pc，在28个申万一级行业指数中排名第22；恒生中国内地房地产指数下跌0.39%，跑赢恒生指数1.09pc，与12个恒生综合行业指数对比，表现仅落后于公用事业和综合业。 ◆政策动态：棚改因地制宜，按揭利率持续提升 宏观层面，6月居民中长期贷款同比少增199亿元，首套房平均按揭利率环比提高0.04pc。住建部表示未来将因地制宜推进棚改货币化安置，市场悲观预期有所缓解。区域层面，“限价+摇号”的组合逐渐被更多城市采用。同时，已经采用这一机制的城市也在陆续推出政策“补丁”。 ◆公司动态：房企进入中报预告期，集中度提升逻辑持续演绎 A股地产板块进入中报预告期，目前已有广宇发展、中南建设、首开股份、阳光城、招商蛇口公告中期业绩预计录得同比大幅增长。A/H重点房企陆续公布6月销售数据，龙头依然保持稳健增长，1-6月销售规模TOP5的市占率进一步提高至21.3%（2017年为16.9%）。融资方面，万科、保利新发3年期中票利率为4.6%，龙头融资成本仍可维持低位。 ◆数据更新：成交整体平稳，结构逐步倾向一二线 一手房市场，30个大中城市成交面积环比下降11%，其中一二三线分别下降36%、0%、10%。二手房市场，11个一二线热点城市成交面积环比保持平稳，全年累计降幅逐渐收窄。土地市场，100个大中城市成交环比量价齐升，一二线持续放量。统计局数据，6月全国商品房销售增长维持高位，新开工、投资增速小幅下滑，到位资金增速重回下行通道。 ◆投资建议： 行业流动性收紧的影响逐渐显现，预计板块估值短期仍有压力。基于土地资源和金融资源加速集中的趋势，我们看好龙头房企当前的避险价值以及未来确定的成长空间。建议关注：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展。 ◆风险分析： 房企融资持续收紧导致资金链承压；按揭利率提升导致销售下滑。 证券 代码 公司 名称 股价 （元） EPS（元） PE（X） 投资 评级 17A 18E 19E 17A 18E 19E 000002 万科A 23.15 2.54 3.26 3.93 9.11 7.10 5.89 买入 600048 保利地产 10.90 1.32 1.69 2.03 8.26 6.45 5.37 买入 001979 招商蛇口 17.75 1.55 1.95 2.41 11.45 9.10 7.37 买入 601155 新城控股 27.64 2.67 3.56 4.35 10.35 7.76 6.35 买入 600466 蓝光发展 5.94 0.64 1.05 1.55 9.28 5.66 3.83 买入 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2018年7月16日 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 联系人 王梦恺 021-22169154 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 板块“磨底进行时”，择优“提前半身位”——房地产行业2018年下半年投资策略 ···································· 2018-06-07 地产投资两大主线：“龙头确定性”和“国改机遇” ···································· 2018-02-25 地产龙头的“确定性价值”和“避险价值” ···································· 2018-02-06 -30%-18%-5%8%20%07-1710-1701-1804-18房地产沪深300 2018-07-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 重点公司样本库（30家A股+20家H股） .............................................................................. 3 2、 市场行情：板块小幅调整，龙头仍为首选 ................................................................................. 5 2.1、 A/H房地产板块小幅调整 ........................................................................................................................ 5 2.2、 重点房企沪深港股通持股变化 ................................................................................................................ 6 3、 政策动态：棚改因地制宜，按揭利率持续提升 .......................................................................... 8 3.1、 中央房地产政策动态 ............................................................................................................................... 8 3.2、 区域房地产政策动态梳理 ........................................................................................................................ 9 4、 公司动态：进入中报预告期，关注Q2业绩确定性 ................................................................. 10 4.1、 公司中报业绩预告逐步出炉 .................................................................................................................. 10 4.2、 销售数据出炉，龙头依然维持稳健增长 ................................................................................................ 10 4.3、 上市房企其他重点信息梳理 .................................................................................................................. 11 5、 数据更新：成交整体平稳，结构逐步倾向一二线 .................................................................... 12 5.1、 楼市成交：一二线市场趋于平稳 ........................................................................................................... 12 5.2、 土地成交：环比量价齐升，一二线持续放量 ......................................................................................... 14 5.3、 统计局数据：销售维持高位，投资小幅下滑 ......................................................................................... 15 6、 投资建议 ................................................................................................................................. 17 7、 风险提示 ................................................................................................................................. 17 2018-07-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、重点公司样本库（30家A股+20家H股） 我们建立光大地产重点公司样本库，将持续跟踪30家A股重点房企及20家H股重点房企的动态情况。 表1：重点房企样本库（30家A股+20家H股） 公司名称 A股重点房企样本 万科A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、绿地控股、新城控股、华侨城A、陆家嘴、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、泰和集团、阳光城、金科股份、金融街、中南建设、广宇发展、滨江集团、张江高科、首开股份、蓝光发展、世联行、北京城建、华发股份、光明地产、上实发展、中华企业、皇庭国际、世荣兆业、美好置业 H股重点房企样本 中国海外发展、华润置地、世茂房地产、碧桂园、龙湖集团、中国恒大、远洋集团、富力地产、融创中国、绿城中国、雅居乐集团、龙光地产、旭辉控股集团、禹洲地产、时代中国控股、上实城市开发、中国奥园、新城发展控股、正荣地产 资料来源：光大证券研究所整理 表2： 30家A股重点房企概况 证券代码 证券简称 总市值（亿元） 股价（元） PE(TTM) PB 年初至今涨跌幅 000002.SZ 万科A 2,535.8 23.2 9.1 1.9 -25% 001979.SZ 招商蛇口 1,403.0 17.8 8.8 2.0 -7% 600048.SH 保利地产 1,292.6 10.9 7.9 1.2 -21% 600340.SH 华夏幸福 755.6 25.6 8.1 2.1 -16% 600606.SH 绿地控股 736.2 6.1 7.5 1.2 -14% 601155.SH 新城控股 623.9 27.6 9.8 3.2 -3% 000069.SZ 华侨城A 519.3 6.3 5.8 1.0 -22% 600663.SH 陆家嘴 463.7 15.5 15.5 3.5 -19% 600383.SH 金地集团 392.3 8.7 5.6 1.0 -27% 002146.SZ 荣盛发展 333.9 7.7 5.7 1.3 -15% 600208.SH 新湖中宝 313.0 3.6 8.4 1.0 -29% 000656.SZ 金科股份 257.4 4.8 12.7 1.4 3% 000671.SZ 阳光城 234.5 5.8 11.3 1.2 -26% 000732.SZ 泰禾集团 224.3 18.0 10.5 1.4 -9% 000402.SZ 金融街 216.1 7.2 7.2 0.7 -33% 000961.SZ 中南建设 214.4 5.8 25.0 1.4 -10% 6006