光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告：一线成交低位回暖，龙头销售高位微降

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年10月2日 房地产 一线成交低位回暖，龙头销售高位微降 ——光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（9.17-9.30） 行业动态 ◆市场行情：A/H地产板块表现均明显落后大盘 9月17日至9月28日，申万房地产指数上涨1.80%，跑输沪深300指数4.27pc，在28个申万一级行业指数中排名第22；恒生中国内地地产指数下跌5.31%，跑输恒生指数7.15pc，表现落后于12个恒生综合行业指数。  ◆政策动态：个税房贷利息抵扣酝酿细则，住建部称预售取消不实 个税房贷利息抵扣紧锣密鼓酝酿细则；发改委要求逐年淘汰住宅比例过高的房地产化倾向不实小镇；广东省房协就商品房预售制度拟定内部讨论材料，住建部称预售取消说法不实；西安下发文件禁止将房屋销售与学区学校关联；上海发布“租金贷”监管措施加强风险管理；厦门放宽落户政策；湖北严查“众筹买房”等涉房互联网金融业务；北京实行新建住宅交付使用前购房人查验制度；广深加强租赁房管理遏制租金非理性上涨。  ◆公司动态：房企加大融资力度，融资成本持续提升 富力地产发行2021年到期的2亿美元优先票据，票面利率8.875%；正荣地产发行2021年到期2.8亿美元优先票据，票面利率12.5%，非公开发行3年期20亿元境内公司债，票面利率7.5%；碧桂园发行2022年到期4.25亿美元优先票据，票面利率7.125%，发行2024年到期5.5亿美元优先票据，票面利率8.00%；旭辉控股非公开发行4年期8.75亿元境内公司债，票面利率6.39%，额外发行2022年到期3亿美元优先票据，票面利率5.5%。 ◆数据更新：一线楼市回暖，地市延续降温，TOP40龙头销售高位微降 30城商品房双周成交环比下降约2.1%，其中一线城市环比提升25.7%；11城二手房双周成交环比增加8.9%，其中一线城市（北深）环比提升27.7%；100城土地双周成交面积环比下降25.8%，双周成交总价环比下降24.4%。克而瑞数据1-9月TOP40房企销售金额同比增长38%，增速较1-8月（39%）微降，其中增速超过80%有11家，增速为40%-80%有15家。 ◆投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 房地产延迟结算特性导致龙头地产短期业绩增长确定性较强，申万地产板块PE估值历史低位磨底，短期龙头地产综合了低估值、高业绩、较强确定性三大优势，在流动性边际改善的前提下估值有望得到修复，短期内具备避险配置价值。建议关注地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。 同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入及引入华润战投提升经营效率，上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。 ◆风险分析： 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 联系人 王梦恺 021-22169154 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 流动性VS补库存，拿地深度下沉策略分化— 光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（9.1-9.16） ······································ 2018-09-17 业绩高增，估值新低，地产龙头短期具备避险价值 — 光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（8.18-8.31） ····································· 2018-09-03 调控从紧基调未变，龙头销售策略分化 — 光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（8.1-8.17） ····································· 2018-08-19 -30%-18%-5%8%20%07-1710-1701-1804-18房地产沪深300 2018-10-02 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 样本库重点上市房企基本情况 ................................................................................................... 3 2、 市场行情：A/H地产板块表现均明显落后大盘 .......................................................................... 4 2.1、 A/H地产板块指数表现及个股涨跌幅排行 ............................................................................................... 4 2.2、 重点房企沪（深）港股通持股变化 ......................................................................................................... 6 3、 政策动态：个税房贷利息抵扣酝酿细则，住建部称预售取消不实 ............................................. 7 3.1、 个税房贷利息抵扣酝酿细则，发改委要求逐年淘汰房地产化倾向的不实小镇........................................ 7 3.2、 广东省房协就预售政策征求意见，住建部称取消预售说法不实，上海发布“租金贷”监管举措 .......... 9 4、 重点上市房企公告信息梳理（9.17-9.30） .............................................................................. 12 5、 数据更新：一线楼市低位回暖，土地市场延续降温，龙头房企销售高位微降 ......................... 14 5.1、 楼市成交：一线楼市低位持续回暖 ....................................................................................................... 14 5.2、 土地成交：降温趋势延续，土地价格回归 ............................................................................................ 16 5.3、 克而瑞数据：TOP40龙头房企销售增速高位微降 ................................................................................ 17 6、 申万房地产板块PE估值低位磨底 .......................................................................................... 19 7、 投资建议：关注地产龙头的确定性及国改机遇 ........................................................................ 20 8、 风险提示 ................................................................................................................................. 20 2018-10-02 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、样本库重点上市房企基本情况 光大地产重点上市房企样本库继续保持对30家A股重点房企及20家H股重点房企的动态跟踪，20家H股重点房企中调出上实城市开发（0563.HK），调入合景泰富集团（1813.HK）。以下为样本库公司的基本情况： 表1：30家A股重点上市房企基本情况 序 号 代码 简称 总市值（亿元） 股价 （元/股） PE (TTM) PB 10日 涨跌幅 年初至今涨跌幅 1 000002.SZ 万科A 2,662.67 24.30 9.0 2.0 4% -19% 2 001979.SZ 招商蛇口 1,477.27 18.69 9.3 2.2 6% -2% 3 600048.SH 保利发展 1,447.29 12.17 8.8 1.3 1% -11% 4 600606.SH 绿地控股 778.76 6.40 7.5 1.3 2% -9% 5 600340.SH 华夏幸福 760.72 25.33 7.4 1.9 4% -17% 6 601155.SH 新城控股 591.21 26.19 8.0 2.7 6% -8% 7 000069.SZ 华侨城A 516.86 6.30 5.8 1.0 4% -22% 8 600663.SH 陆家嘴 467.80 15.60 13.7 4.1 4% -15% 9 600383.SH 金地集团 409.47 9.07 5.1 1.0 4% -24% 10 002146.SZ 荣盛发展 346.98 7.98 5.5 1.2 2% -12% 11 000656.SZ 金科股份 275.53 5.16 12.4 1.4 0% 10% 12 600208.SH 新湖中宝 267.44 3.11 6.2 0.8 0% -39% 13 600675.SH 中华企业 258.40 5.49 31.5 2.6 4% -11% 14 000671.SZ 阳光城 241.38 5.96 8.7 1.2 -1% -24% 15 000961.SZ 中南建设 229.26 6.18 19.1 1.4 0% -3% 16 000402.SZ 金融街 210.42 7.04 7.5 0.7 3% -34% 17 000732.SZ 泰禾集团 192.64 15.48 8.4 1.0 1% -22% 18 600376.SH 首开股份 185.47 7.19 5.4 0.6 3% -17% 19 600895.SH 张江高科 154.87 10.00 30.0 1.8 2% -29% 20 600466.SH 蓝光发展 151.91 5.09 8.9 1.0 1% -23% 21 000537.SZ 广宇发展 149.19 8.01 3.9 1.3 4% -37% 22 600325.SH 华发股份 149.10 7.04 6.2 1.2 2% 0% 23 600266.SH 北京城建 129.44 8.26 8.3 0.6 0% -35% 24 002244.SZ 滨江集团 126.64 4.07 9.2 0.9 0% -48% 25 002285.SZ 世联行 124.83 6.11 12.3 2.4 3% -45% 26 000056.SZ 皇庭国际 122.51 12.38 80.3 2.7 4% -6% 27 600748.SH 上实发展 89.09 4.83 9.7 0.9 3% -24% 28 600708.SH 光明地产 86.25 3.87 3.4 0.8 1% -24% 29 002016.SZ 世荣兆业 84.63 10.46 6.2 3.6 11% 1% 30 000667.SZ 美好置业 58.36 2.28 9.9 0.8 3%