【光大地产】A+H重点公司样本库动态跟踪报告：开工高增，销售降速，警惕中期库存积累苗头

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年10月26日 房地产 开工高增，销售降速，警惕中期库存积累苗头 ——【光大地产】A+H重点公司样本库动态跟踪报告（10.1-10.24） 行业动态 ◆政策面：降准流动性边际改善，个税专项抵扣细则出炉 央行年内第三次降准释放增量资金7500亿，9月首套按揭利率5.7%上行边际趋缓，部分银行下调首套房利率，1-9月累计新增居民中长贷同比下降8.8%；个税专项抵扣利好年收入10万以下及购房总价30-50万人群，托底和边际利好趋冷的三四线楼市；发改委加快推动非户籍人口落户，目标2020全国户籍城镇化率45%；国常会定调严把棚改范围和标准，因地制宜调整棚改货币化政策；；杭州放宽投靠迁移和人才落户的户籍政策；深圳印发《开竣工管理办法》要求住宅类1年内开工；上海奉贤试点探索农村土地股份制合作改革；北京要求新建住宅交付前购房人先进行查验。 ◆公司面：品牌房企销售数据仍高增，地市趋冷，龙头拿地分化 1-9月全国商品房销售金额累计同比增长13.3%，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计同比增长分别为38%、22%、56%、46%、23%、113%、36%、49%；集中度提升逻辑继续演绎。 当前行业流动性压力与短期低库存并存，局部区域库存水平较低。克尔瑞数据显示9月上海/重庆/杭州的存销比仅为3.2/2.1/4.5，全国短期库存去化滚动周期仅为2个月，具备融资优势的国资房企上半年拿地策略仍较积极，但近期出现分化；9月万科和保利的新增土储总地价分别同比减少15.3%、37.7%；而华润置地新增土储权益地价增长28.3%；地市趋冷，9月单月百城土地成交总价同比下降50%。 ◆行业面：新开工提速，销售降速，警惕中期库存积累苗头 我们认为近期新开工增速的提升主要来自两方面，一是销售趋冷的情况下，开发商存在抢跑道，加速推盘和抢收现金流的动力；二是目前资金面持续紧张，房企满足四证齐全（新开工）后方可获得开发贷。 虽然目前短期库存水平不高，但是新开工提速（新开工面积累计同比增速从2月份的2.95%迅速提升至目前的16.45%），销售降速（商品房销售面积累计同比增速从2017年底的7.66%下降至目前的2.85%），二者剪刀差持续扩大，未来需要警惕中期库存重新积累的苗头。 ◆投资建议：板块估值持续磨底，关注龙头确定性价值和国改机遇 截止2018年10月24日，申万房地产指数PE（TTM)约8.64倍，低于过去5年均值（17.47倍）1.71个标准差，板块估值持续磨底。 建议关注集中度提升逻辑的地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地；以及关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。 ◆风险分析 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人 王梦恺 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 一线成交低位回暖，龙头销售高位微降 — 光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（9.17-9.30） ····································· 2018-10-02 流动性 vs 补库存，拿地深度下沉策略分化 —光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（9.1-9.16） ····································· 2018-09-17 业绩高增，估值新低，地产龙头短期具备避险价值 — 光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（8.18-8.31） ····································· 2018-09-03 -30%-18%-5%8%20%09-1711-1712-1702-1804-1805-1807-1808-18房地产沪深300 2018-10-26 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 样本库重点上市房企基本情况 ................................................................................................... 3 2、 市场行情：地产板块跑输大盘，A股表现略好 .......................................................................... 4 2.1、 A/H地产板块指数表现及个股涨跌幅排行 ............................................................................................... 4 2.2、 重点房企沪（深）港股通持股变化 ......................................................................................................... 6 3、 政策动态：降准流动性边际改善，加快农民工城市落户，个税专项抵扣征求意见 .................... 7 3.1、 央行年内第三次降准，按揭利率上行放缓，居民长贷增速持续下降，短贷继续高增 ............................. 8 3.2、 杭州放宽部分落户政策，深圳加强开竣工延期管理 .............................................................................. 10 4、 公司动态：销售数据仍维持较高增长，龙头房企拿地策略出现分化 ........................................ 12 4.1、 品牌房企销售数据仍维持较高增长 ....................................................................................................... 12 4.2、 龙头房企拿地策略出现分化 .................................................................................................................. 13 5、 周度数据更新：销售放缓，土地降温，到位资金增速改善 ...................................................... 17 5.1、 楼市成交：一线楼市表现回升明显 ....................................................................................................... 17 5.2、 土地市场：降温明显，9月百城总价同比下降50.8% .......................................................................... 19 5.3、 月度统计局数据更新：各区域销售全面降温，投资增长小幅下降 ........................................................ 21 6、 申万房地产板块PE估值持续磨底 .......................................................................................... 24 7、 投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 ........................................................................... 26 8、 风险提示 ................................................................................................................................. 26 2018-10-26 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、样本库重点上市房企基本情况 光大地产重点上市房企样本库未发生变动，将继续保持对30家A股重点房企及20家H股重点房企的动态跟踪。 以下为截止2018年10月24日的样本库公司基本情况： 表1：30家A股重点上市房企基本情况 序 号 代码 简称 总市值（亿元） 股价 （元/股） PE (TTM) PB 10日 涨跌幅 年初至今涨跌幅 1 000002.SZ 万科A 2,467.39 22.58 8.3 1.8 4% -24% 2 001979.SZ 招商蛇口 1,391.91 17.61 8.3 2.1 0% -8% 3 600048.SH 保利地产 1,368.80 11.51 8.3 1.2 1% -16% 4 600606.SH 绿地控股 704.54 5.79 6.2 1.1 -7% -17% 5 600340.SH 华夏幸福 660.42 21.99 6.4 1.6 -9% -28% 6 601155.SH 新城控股 521.23 23.09 7.0 2.4 -5% -19% 7 000069.SZ 华侨城A 466.81 5.69 5.2 0.9 -4% -30% 8 600663.SH 陆家嘴 397.79 13.04 11.5 3.4 -14% -29% 9 600383.SH 金地集团 370.65 8.21 4.6 0.9 -7% -31% 10 002146.SZ 荣盛发展 319.59 7.35 5.1 1.1 -2% -19% 11 000656.SZ 金科股份 291.01 5.45 9.0 1.4 11% 16% 12 600675.SH 中华企业 281.93 5.99 31.8 2.8 11% -3% 13 600208.SH 新湖中宝 257.12 2.99 6.0 0.8 -3% -42% 14 000671.SZ 阳光城 205.74 5.08 7.4 1.0 -10% -35% 15 000961.SZ 中南建设 189.94 5.12 15.8 1.2 -10% -20% 16 000402.SZ 金融街 187.41 6.27 6.7 0.6 -7% -42% 17 000732.SZ 泰禾集团 172.98 13.90 7.5 0.9 -5% -30% 18 600376.SH 首开股份 168.19 6.52 4.9 0.6 -5% -25% 19 000537.SZ 广宇发展 132.43 7.11 3.5 1.2 -7% -44% 20 600895.SH 张江高科 132.41 8.55 25.7 1.5 -12% -40% 21 600325.SH 华发股份 131.31 6.20 5.5 1.1 -5% -12% 22 600466.SH 蓝光发展 130.72 4.38 7.7 0.9 -8% -34% 23 002244.SZ 滨江集团 118.55 3.81 8.6 0.8 -2% -51% 24 600266.SH 北京城建 113