光大地产行业A+H重点公司样本库动态跟踪报告：11月房企融资放量，港股内房领跑恒生

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年12月3日 房地产 11月房企融资放量，港股内房领跑恒生 ——光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（11.17-11.30） 行业动态 ◆市场行情：A股地产板块小幅调整，H股地产板块领涨大市 11月17日至11月30日，申万房地产指数下跌3.31%，跑输沪深300指数0.7pc，在28个申万一级行业指数中排名第6；恒生中国内地地产指数上涨7.26%，跑赢恒生指数6.03pc，表现优于13个恒生综合行业指数。  ◆政策动态：工程建设开展专项整治，东莞调升普通商品住房价格标准 宏观层面，近期七部门开展工程建设领域专项整治；国务院部署进一步发展养老产业；舟山政府门户网站称沪浙苏正在编制《上海大都市圈空间协同规划》，涉“1+7”市。区域层面，广州明确自持商品房禁止销售，租赁合同不超20年；东莞调升普通住房价格标准，第一类上升117元/平米；深圳就监管新规征求意见，对商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定；长春发布新规，明确商品房总预收款30%专项用于项目工程建设。  ◆公司动态：借新还旧下，房企11月境内外融资放量 近期，主流房企密集发布融资公告，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。根据wind数据，2018年11月房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%；11月内房海外发行债券304亿元（根据当期汇率换算，下同），环比增长263%，同比增长7%。全年来看，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%；内房累计海外发债亿元3220亿元，同比增长12%。 ◆数据更新：楼市累计降幅持续收窄，TOP40龙头销售高位小幅放缓 30城商品房双周成交环比下降0.1%，全年累计降幅继续收窄至7.3%；11城二手房双周成交环比减少2%，全年累计降幅继续收窄至5.1%；继续印证我们全年销售谨慎、结构倾向一二线的判断。100城土地双周成交面积环比下降14.4%，双周成交总价环比下降16%，土地市场继续降温。克而瑞数据1-11月TOP40房企销售金额同比增长35%，增速较1-10月（37%）高位继续放缓，对比全国整体水平，行业集中度提升趋势仍十分明显。 ◆投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 截止2018年11月30日，申万房地产指数PE（TTM)约9.31倍，低于过去5年均值（17.32倍）1.53个标准差，板块估值水平继续处于低位。 政策面整体平稳，基本面持续下行，借新还旧下，11月房企融资放量。基于城市轮动一二线逐步复苏，以及行业融资、拿地、销售三重集中度提升的判断，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，如A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产、中华企业、上实发展。 ◆风险分析： 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 光大地产A股板块：超额收益率与重仓超配率同步提升—[光大地产]A股板块(30家重点)基金持仓变动分析 ····································· 2018-11-25 轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化 - 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告（二）结构篇 ····································· 2018-11-19 行业趋势下行，万科十月发力——【光大地产】A+H重点公司样本库动态跟踪报告（10.25-11.16） ····································· 2018-11-18 -40%-25%-10%5%20%09-1712-1704-1807-18房地产沪深300 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 样本库重点上市房企基本情况 ................................................................................................... 3 2、 市场行情：A股地产板块小幅调整，H股地产板块领涨大市 ..................................................... 4 2.1、 A/H地产板块指数表现及个股涨跌幅排行 ............................................................................................... 4 2.2、 重点房企沪（深）港股通持股变化 ......................................................................................................... 6 3、 政策动态：工程建设领域开展专项整治，东莞调升普通商品住房价格标准 ............................... 7 3.1、 七部门开展工程建设领域专项整治，国务院部署进一步发展养老产业 .................................................. 7 3.2、 东莞调升普通住房价格标准，深圳就监管新规征求意见 ........................................................................ 9 4、 重点上市房企公告信息梳理（11.17-11.30） ........................................................................... 10 5、 数据更新：楼市成交环比微降，土地市场延续降温，龙头房企销售高位继续放缓 .................. 12 5.1、 楼市成交：一二手房双周成交环比微降，全年累计降幅继续收窄 ........................................................ 12 5.2、 土地成交：降温趋势延续，土地价格回归 ............................................................................................ 14 5.3、 克而瑞数据：TOP40房企销售增速高位继续放缓 ................................................................................ 15 6、 申万房地产板块PE估值继续处于低位 ................................................................................... 17 7、 投资建议：关注地产龙头的确定性及国改机遇 ........................................................................ 18 8、 风险提示 ................................................................................................................................. 18 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、样本库重点上市房企基本情况 光大地产重点上市房企样本库继续保持对30家A股重点房企及20家H股重点房企的动态跟踪。以下为样本库公司的基本情况： 表1：30家A股重点上市房企基本情况 序 号 代码 简称 总市值（亿元） 股价 （元/股） PE (TTM) PB 10日 涨跌幅 年初至今涨跌幅 1 000002.SZ 万科A 2,787.52 25.44 9.1 2.0 3% -15% 2 600048.SH 保利地产 1,557.89 13.10 9.2 1.4 1% -5% 3 001979.SZ 招商蛇口 1,489.13 18.84 8.9 2.2 1% -1% 4 600340.SH 华夏幸福 765.83 25.50 7.3 1.9 8% -16% 5 600606.SH 绿地控股 748.34 6.15 6.6 1.1 -7% -12% 6 601155.SH 新城控股 617.44 27.36 8.6 2.8 5% -4% 7 000069.SZ 华侨城A 493.07 6.01 5.5 0.9 -3% -26% 8 600663.SH 陆家嘴 442.73 14.60 12.9 3.4 -11% -21% 9 600383.SH 金地集团 429.34 9.51 4.4 1.0 0% -20% 10 002146.SZ 荣盛发展 364.38 8.38 5.4 1.2 2% -7% 11 000656.SZ 金科股份 319.32 5.98 9.8 1.5 -2% 27% 12 600675.SH 中华企业 269.69 5.73 30.4 2.7 -10% -8% 13 600208.SH 新湖中宝 264.86 3.08 7.9 0.8 -13% -40% 14 000961.SZ 中南建设 237.80 6.41 16.2 1.5 -1% 0% 15 000671.SZ 阳光城 236.12 5.83 7.8 1.1 2% -25% 16 600895.SH 张江高科 229.67 14.83 43.3 2.6 -19% 5% 17 600848.SH 上海临港 216.71 20.34 50.1 3.4 -11% -8% 18 000402.SZ 金融街 202.65 6.78 7.8 0.7 -8% -37% 19 000732.SZ 泰禾集团 192.77 15.49 8.3 0.9 -4% -22% 20 600376.SH 首开股份 173.60 6.73 5.5 0.6 -7% -22% 21 600466.SH 蓝光发展 155.49 5.21 7.6 1.1 -3% -21% 22 000537.SZ 广宇发展 142.11 7.63 3.3 1.4 -6% -40% 23 600325.SH 华发股份 129.41 6.11 5.4 1.0 -4% -13% 24 600266.SH 北京城建 128.81 8.22 7.8 0.6 -6% -36% 25 600639.SH 浦东金桥 126.34 12.27 18.1 1.6 -14% -26% 26 002244.SZ 滨江集团 122.28 3.93 9.3 0.8 -8% -50% 27 002285.SZ 世联行 104.19 5.10 12.3 1.9 -3% -54% 28 600748.SH 上实发展 86.69 4.70 10.8 0.9 -9% -26% 29 600708.SH 光明地产 84.24 3.78 3.6 0.7 -5%