【 光大地产】A+H 重点公司样本库动态跟踪报告：行业趋势下行，万科十月发力

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年11月18日 房地产 行业趋势下行，万科十月发力 ——【光大地产】A+H重点公司样本库动态跟踪报告（10.25-11.16） 行业动态 ◆政策面：10月新增居民中长期贷款同比回正，信贷环境相对平稳 10月全国首套、二套按揭利率分别环比增0.01pc至5.71%、6.07%，上行边际趋缓；10月新增居民中长期贷款同比增速回正至0.5%，全年累计降幅收窄至8.1%；显示信贷环境相对平稳。住建部强调保持调控连续性稳定性；中央纪委国家监委要求海南坚决遏制炒房炒地行为；苏州相城区严格审查购房资格；江门出台人才吸引政策。 ◆公司面：品牌房企销售维持较高增长，集中度提升逻辑继续演绎 1-10月全国商品房销售金额累计同比增长12.5%，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计增速分别为35%、19%、49%、41%、25%、103%、38%、50%。万科10月单月销售增速达到47%（9月为-6%），带动全年累计同比回升至12%，增速接近行业整体水平。 ◆行业面：全国销售、新开工、投资增速放缓，基本面下行趋势较明显 统计局公布10月数据，低基数下，全国单月销售面积维持负增长，单月销售金额增速环比下降0.4pc，各区域销售累计同比继续下降，行业成交下行趋势较为明显。一线城市销售金额累计同比由负转正，显示高能级城市楼市逐步企稳。 房地产投资方面，10月单月同比增速环比回落1.3pc，其中施工类投资单月同比降幅收窄1.9pc，土地购置费单月同比高位回落15.2pc。10月新开工同比增长14.7%，增速环比继续下滑5.5pc。 库存方面，季节性因素致新开工-销售剪刀差收窄，10月末商品住宅开工库存环比减489万方，较2017年末增8443万方；隐性库存环比减598万方，较2017年末增4.39亿方，单月呈净复工状态；显性库存环比增108万方，较2017年末减3.54亿方。 到位资金方面，10月单月同比增速环比回落7.3pc，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款单月同比增速分别环比下降13.6pc、6.4pc、9.4pc，个人按揭贷款同比增速回升5.0pc至2.1%，与10月新增居民中长期贷款变化基本吻合。 ◆投资建议：板块估值低位小幅改善，关注龙头确定性价值和国改机遇 截止2018年11月16日，申万房地产指数PE（TTM)约9.62倍，低于过去5年均值（17.48倍）1.52个标准差，板块估值低位小幅修复。 行业政策面整体平稳与基本面持续下行并存，部分中小型房企信用风险有待缓解。集中度提升逻辑继续演绎，边际改善的融资环境或加速行业资源整合，建议持续关注A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。 同时关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。 ◆风险分析 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 停工，18亿平“隐性库存”？— 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(一)总量篇 ····································· 2018-11-10 开工高增，销售降速，警惕中期库存积累苗头— 光大地产a+h重点公司样本库动态跟踪报告（10.1-10.24） ····································· 2018-10-25 短债压力提升，龙头仍在安全区间 —【光大地产】A+H重点房企样本库负债研究及2018E现金短债压力测试 ····································· 2018-10-07 -40%-25%-10%5%20%09-1712-1704-1807-18房地产沪深300 2018-11-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 样本库重点上市房企基本情况 ................................................................................................... 3 2、 市场行情：A/H地产板块明显跑赢大盘 ..................................................................................... 4 2.1、 A/H地产板块指数表现及个股涨跌幅排行 ............................................................................................... 4 2.2、 重点房企沪（深）港股通持股变化 ......................................................................................................... 6 3、 政策动态：行业流动性边际改善，地方政府因城施策继续 ........................................................ 7 3.1、 按揭利率上行放缓，居民新增中长期贷款同比回正 ................................................................................ 7 3.2、 苏州严格审查购房资格，江门出台人才吸引政策 ................................................................................... 9 4、 公司动态：品牌房企销售维持较高增长，龙头拿地更趋谨慎 .................................................. 11 4.1、 品牌房企销售数据仍维持较高增长 ....................................................................................................... 11 4.2、 龙头房企拿地节奏继续放缓 .................................................................................................................. 12 5、 数据更新：全国销售、投资、新开工增速放缓，土地市场延续降温趋势 ................................ 15 5.1、 楼市成交：一二手房3周成交同比为正，全年降幅继续收窄 ............................................................... 15 5.2、 土地市场：3周成交建面同比-19.1%，成交总价同比-30.4% ............................................................... 17 5.3、 月度统计局数据更新：销售、新开工、投资增速放缓，基本面下行趋势较明显 .................................. 19 6、 申万房地产板块PE估值低位小幅改善 ................................................................................... 22 7、 投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 ........................................................................... 24 8、 风险提示 ................................................................................................................................. 24 2018-11-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、样本库重点上市房企基本情况 光大地产重点上市房企样本库继续保持30家A股重点房企及20家H股重点房企的动态跟踪，30家A股重点房企中调出世荣兆业（002016.SZ）、皇庭国际（000056.SZ），调入浦东金桥（600639.SH）、上海临港（600848.SH）。 以下为截止2018年11月16日的样本库公司基本情况： 表1：30家A股重点上市房企基本情况 序 号 代码 简称 总市值（亿元） 股价 （元/股） PE (TTM) PB 10日 涨跌幅 年初至今涨跌幅 1 000002.SZ 万科A 2,718.91 24.78 8.8 2.0 1% -17% 2 600048.SH 保利地产 1,545.99 13.00 9.1 1.4 2% -5% 3 001979.SZ 招商蛇口 1,478.07 18.70 8.8 2.2 0% -2% 4 600606.SH 绿地控股 800.66 6.58 7.0 1.2 5% -6% 5 600340.SH 华夏幸福 708.17 23.58 6.8 1.7 -1% -22% 6 601155.SH 新城控股 585.85 25.96 8.2 2.6 2% -9% 7 000069.SZ 华侨城A 510.29 6.22 5.7 0.9 4% -23% 8 600663.SH 陆家嘴 489.17 16.47 14.5 3.8 21% -11% 9 600383.SH 金地集团 429.79 9.52 4.4 1.0 2% -20% 10 002146.SZ 荣盛发展 358.29 8.24 5.3 1.2 3% -9% 11 000656.SZ 金科股份 326.26 6.11 10.0 1.5 2% 30% 12 600208.SH 新湖中宝 305.28 3.55 9.1 0.9 12% -31% 13 600675.SH 中华企业 301.23 6.40 33.9 3.0 4% 3% 14 600895.SH 张江高科 282.95 18.27 53.3 3.2 86% 29% 15 600848.SH 上海临港 244.28 22.98 56.6 3.8 28% 4% 16 000961.SZ 中南建设 240.39 6.48 16.4 1.5 5% 1% 17 000671.SZ 阳光城 230.85 5.70 7.6 1.1 2% -27% 18 000402.SZ 金融街 219.09 7.33 8.4 0.7 9% -32% 19 000732.SZ 泰禾集团 199.98 16.07 8.6 1.0 7% -19% 20 600376.SH 首开股份 185.73 7.20 5.8 0.6 3% -17% 21 600466.SH 蓝光发展 159.96 5.36 7.8 1