20H2营收业绩加速增长，市场化外拓持续突破

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2021年03月25日 保利物业（06049.HK） 20H2营收业绩加速增长，市场化外拓持续突破 业绩增速符合预期，社区增值服务趋势强劲。公司2020年实现营收80.4亿元，同比增长35%；实现归母净利润6.7亿元，同比增长37%符合预期。分上下半年看，公司20H1/H2分别实现营收36.0/44.4亿元，同比增长28%/41%；实现归母净利润4.0/2.7亿元，同比增长27%/55%，随着下半年疫情影响逐步消退，营收业绩迎来加速增长。分业务看，基础物管/社区增值/非业主增值服务分别实现营收49.5/17.5/13.4亿元，同比增长29%/51%/38%，占总收入比例同比分别变动-2.9/+2.4/+0.5个pct；分别实现毛利为7.0/5.3/2.7亿元，同比增长29%/13%/37%，毛利占比同比变动+1.8/-3.5/+1.7个pct。公司聚焦大物业战略，依托保利地产加速外延市场化扩张，未来有望持续稳健增长。 拓展社区增值服务拖累毛利率，费用率整体保持稳定。2020年公司综合毛利率为18.7%，同比回落1.6个pct，其中基础物管/社区增值/非业主增值毛利率分别为14.2%/30.3%/20.1%，基础物管毛利率较上年持平，社区增值/非业主增值服务毛利率同比分别变动-10.4/-0.2个pct，社区增值服务毛利率下降明显主要系上半年受疫情影响部分入户增值服务、社区媒体、社区空间等业务开展受限制以及美居、社区零售等处于成长期的业务收入占比快速提升等因素所致。销售/行政费用率分别为0.2%/9.6%，同比分别变动+0.1/+0.05个pct，费用率与2019年同期基本持平。其他收入及收益中银行利息收入及汇兑收益分别贡献1.0/0.3亿，2020年公司归母净利率提升0.2个pct至8.4%。 大物业战略持续稳步推进，市场化外拓加速突破。公司加大公共服务多元业态的全国化布局，截至2020年末已进驻26个省份，在管面积约2.0亿平米，在管项目393个，同比新增127个。公司深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大业态，三大业态在管面积占公共服务面积超过50%。在招投标方面，公司在2020年加速拓展队伍扩张以提升拓展实力，并通过加大布局重点非居业态、重大项目以提高拓展质量，实现新签约第三方单年合同金额16.4亿元（不含续签项目），其中非居业态的单年合同金额占比超过65%，第三方住宅合约面积较2019年底新增2000万平米，市场化外拓实现较大突破。预计随着保利地产项目稳定交付及公司持续强化市场外拓体系建设及非居业态布局，管理规模有望延续高质量扩张。 美居+社区零售业务推动社区增值服务快速增长。2020年，公司在社区增值服务垂直领域持续优化商业模式及运营能力、整合供应商资源，服务体系更加多元全面；其中美居/社区零售/车场管理/社区媒体/社区空间管理/社区便民及其他业务分别实现营收4.1/3.9/2.4/0.9/1.2/5.0亿元，同比增长110%/223%/31%/37%/-9%/10%。在美居业务上，公司围绕精装加载、房屋焕新及智能家居三大服务范围，加快产业链资源整合；在社区零售方面，公司通过产地直供、集中采购、前臵仓储等方式为业主提供更性价比产品，通过爆品策略提升社区覆盖率，实现美居及社区零售业务实现高速增长。公司依托社区打造全面的社区增值服务生态圈，聚焦美居、社区零售、社区媒体及家政服务四大垂直产业，有望持续做大做强社区增值服务板块。 投资建议：我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为8.5/10.6/13.1亿元，同比增长25.5%/25.3%/23.8%，对应EPS分别为1.53/1.91/2.37元，2021-2023年CAGR为24.9%。当前股价对应2021-2023年PE分别为25.5/20.4/16.5倍，公司作为央企物管外拓发力，公共服务具备竞争优势，给予公司目标价58.0港元（对应2022年25倍PE），维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓竞争加剧风险，社区增值服务发展不及预期风险等。 财务指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 5,967 8,037 10,501 13,654 17,667 增长率yoy（%） 41.1 34.7 30.7 30.0 29.4 归母净利润（百万元） 491 674 845 1,059 1,311 增长率yoy（%） 46.0 37.3 25.5 25.3 23.8 EPS最新摊薄（元/股） 0.89 1.22 1.53 1.91 2.37 净资产收益率（%） 9.8 11.1 12.5 14.0 15.4 P/E（倍） 44.0 32.0 25.5 20.4 16.5 P/B（倍） 4.3 3.5 3.2 2.8 2.5 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所，港元兑人民币取1:0.8403 买入（维持） 股票信息 行业 物业管理 前次评级 买入 最新收盘价(港元) 46.40 总市值(百万港元) 25,674.67 总股本(百万股) 553.33 其中自由流通股(%) 27.71 30日日均成交量(百万股) 66.98 股价走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 研究助理 程坚 邮箱：chengjian@gszq.com 相关研究 1、《保利物业（06049.HK）：社区增值服务快速增长，公建物业极具想象空间》2020-03-26 -41 %-27 %-14 %0%14%27%41%55%2020-032020-072020-112021-03保利物业 恒生指数 2021年03月25日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 流动资产 7303 8899 9853 11025 12415 营业收入 5967 8037 10501 13654 17667 现金 6509 7448 7942 8564 9218 营业成本 4756 6538 8557 11139 14435 应收票据及应收账款 391 888 1212 1519 2015 营业税金及附加 0 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 0 营业费用 0 5 11 14 18 预付账款 357 512 623 853 1057 管理费用 569 770 956 1229 1590 存货 46 51 76 89 125 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 0 0 0 0 0 财务费用 1 5 5 5 7 非流动资产 268 546 665 839 1131 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 27 44 64 104 164 其他收益 33 208 160 160 160 固定资产 99 162 169 176 185 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 无形资产 96 136 189 255 338 投资净收益 16 18 20 22 25 其他非流动资产 46 204 244 304 444 资产处臵收益 0 0 0 0 0 资产总计 7571 9444 10518 11864 13545 营业利润 685 935 1152 1449 1802 流动负债 2424 3130 3585 4105 4763 营业外收入 0 0 0 0 0 短期借款 0 0 0 0 0 营业外支出 0 0 0 0 0 应付票据及应付账款 253 397 459 655 788 利润总额 685 935 1152 1449 1802 其他流动负债 2171 2733 3126 3450 3975 所得税 182 239 294 370 461 非流动负债 25 68 68 68 68 净利润 503 696 857 1078 1341 长期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 13 23 12 19 30 其他非流动负债 25 68 68 68 68 归属母公司净利润 491 674 845 1059 1311 负债合计 2449 3197 3652 4172 4831 EBITDA 530 758 972 1269 1624 少数股东权益 67 76 88 108 138 EPS（元） 0.89 1.22 1.53 1.91 2.37 股本 533 553 553 553 553 资本公积 4522 5618 5618 5618 5618 主要财务比率 留存收益 0 0 600 1355 2294 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 归属母公司股东权益 5055 6171 6778 7583 8577 成长能力 负债和股东权益 7571 9444 10518 11864 13545 营业收入(%) 41.1 34.7 30.7 30.0 29.4 营业利润(%) 48.1 36.4 23.2 25.8 24.4 归属于母公司净利润(%) 46.0 37.3 25.5 25.3 23.8 获利能力 毛利率(%) 20.3 18.7 18.5 18.4 18.3 现金流量表（百万元） 净利率(%) 8.2 8.4 8.0 7.8 7.4 会计年度 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E ROE(%) 9.8 11.1 12.5 14.0 15.4 经营活动现金流 694 764 888 1101 1334 ROIC (%) 7.1 8.5 10.0 11.7 13.2 净利润 503 696 857 1078 1341 偿债能力 折旧摊销 40 46 51 68 89 资产负债率(%) 32.3 33.9 34.7 35.2 35.7 财务费用 1 5 5 5 7 净负债比率(%) -126.8 -118.4 -114.9 -110.7 -105.2 投资损失 -16 -18 -20 -22 -25 流动比率 3.0 2.8 2.7 2.7 2.6 营运资金变动 284 50 -6 -28 -78 速动比率 2.8 2.7 2.6 2.5 2.4 其他经营现金流 -117 -16 0 0 0 营运能力 投资活动现金流 -3 -122 -151 -220 -356 总资产周转率 1.2 0.9 1.1 1.2 1.4 资本支出 0 0 99 134 232 应收账款周转率 20.3 12.6 10.0 10.0 10.0 长期投资 0 0 -20 0 -60 应付账款周转率 21.3 20.1 20.0 20.0 20.0 其他投资现金流 -3 -122 -71 -86 -184 每股指标（元） 筹资活动现金流 4039 243 -243 -259 -325 每股收益(最新摊薄) 0.89 1.22 1.53 1.91 2.37 短期借款 0 0 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 1.25 1.38 1.60 1.99 2.41 长期借款 0 0 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 9.14 11.15 12.25 13.71 15.50 普通股增加 433 20 0 0 0 估值比率 资本公积增加 39