“双轮双翼”发展步入成熟期，销售额逆势上升43.7%

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年03月24日 中国金茂（00817.HK） “双轮双翼”发展步入成熟期，销售额逆势上升43.7% 核心观点： 2020年，得益于有效的推盘节奏及城市运营业绩释放，中国金茂实现了2311亿元的销售业绩，同比增长高达43.7%，排名位居行业前列。在疫情及融资监管政策的双重夹击下，金茂选择一次性结转地王项目，解决后顾之忧，尽管造成了暂时性利润率下降，但从长期考虑有利于公司长远发展。 一、业绩逆势上扬，同比上升43.7% 公司业绩逆势上扬的原因主要有两点：第一，2020年为中国金茂的集中推盘期，总可售货源较2019年上升32.3%至3035亿元，且由于疫情影响，致使公司加大促销力度，促销方式包括不限于线上认购、直播带货、降价优惠等；第二，金茂“双轮双翼”发展步入成熟期，城市运营项目进入业绩释放阶段。 二、多渠道扩充土地储备，44%为城市运营提供 2020年，在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上，中国金茂新增二级开发建筑面积1149.5万平米，其中44%为城市运营项目提供，据公告，至2022年，金茂将实现60%的新增土地储备来自于城市运营，届时公司的土地成本将进一步降低，盈利水平有望再上台阶。 三、历史高价地一次性计提减值，利好中长期发展 公司盈利指标大幅下降的主要原因是由于资产减值的大幅增加，金茂于2016年-2017年购入了大量成本较高的项目，这些项目已逐渐步入结转期，公司为解除后患，在2020年一次性将过往高地价项目进行结转，我们认为，此举虽造成暂时性盈利指标下降，但有利于公司未来的发展。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 四、融资成本保持低位，负债情况良好 融资方面，2020年，国家“房住不炒”的决心不变，房地产行业调控加强，三道红线更是限制了房企的融资增速，在可预见的未来，融资能力将是房企制胜关键，作为央企，中国金茂的融资优势较大，融资平均成本由2019年的4.9%进一步下降至4.4%，偿债方面，公司的财务结构较为稳健，截至2020年12月31日，三个偿债指标均满足红线要求，有利于公司后期发展。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2020年，得益于有效的推盘节奏及城市运营业绩释放，中国金茂实现了2311亿元的销售业绩，同比增长高达43.7%，排名行业前列。在疫情及融资监管政策的双重夹击下，金茂选择一次性结转地王项目，解决后顾之忧，尽管造成了暂时性利润率下降，但从长期考虑有利于公司长远发展。 一、业绩逆势上扬，同比上升43.7% 继2018年突破千亿门槛后，仅耗时两年，中国金茂便突破了两千亿门槛，2020年实现销售金额2311.0亿元，同比上升43.7%，分为一级开发销售（土地整理出让的销售额）及二级开发销售（商品房等的销售额），其中二级开发业务实现销售额2203.8亿元，一级开发业务实现销售额107.2亿元。销售面积1129.1万平米，同比上升50.9%。 分地区来看二级开发业务销售情况，华东区域贡献最大，实现销售额1100.1亿元，占比达49.9%；环渤海区域实现508.4亿元，占比23.1%；华南区域实现287.6亿元，占比13.1%；华中区域实现202.9亿元，占比9.2%；西部区域实现104.7亿元，占比4.8%。 基于良好的业绩表现，金茂将2021年的销售目标定为2500亿元，从公司可售货源达3614.0亿元来看，去化率达到69.2%便可完成目标。 图表：2020年中国金茂二级开发业务销售额按区域分布 资料来源：亿翰智库、企业公告 我们认为公司业绩逆势上扬的原因主要有两点： 第一，2020年为中国金茂的集中推盘期，总可售货源较2019年上升32.3%至3035亿元；且由于疫情影响，致使公司加大促销力度，促销方式包括不限于线上认购、直播带货、降价优惠等。金茂的业界口碑及产品质量位于行业领先地位，因此保证充足的货源供应的同时叠加适当的促销活动，达成了较好的销售反馈：北京颐和金茂府首次开盘销售业绩达到50.6亿；南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄；深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿。 23.1%49.9%13.1%9.2%4.8%环渤海区域华东区域华南区域华中区域西部区域 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 第二，金茂“双轮双翼”发展步入成熟期，城市运营项目进入业绩释放阶段，截至2020年年底，公司布局的城市运营项目中有10个于2020年内开盘，贡献销售额485.3亿元，占比21%，较2019年的14%有了较大提升，是支撑公司业绩增长的第二条曲线。典型如武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套房源，无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录，张家港智慧科学城2020年连开连捷，更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录。 二、多渠道扩充土地储备，44%为城市运营提供 2020年，在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上，中国金茂新增二级开发建筑面积1149.5万平米，期内受疫情及融资监管政策影响，企业相应放缓了投资力度，较2019年的1390.0万平米下降了17.3%。在房地产行业变动背景下，金茂适时调整了新增土地储备的投资布局，其中环渤海区域新增362.8万平米，同比上升16.2%，华中区域新增322.7万平米，同比上升66.1%，华东区域新增268.3万平米，同比下降35.8%，华南区域新增157.5万平米，同比下降43.0%，西部区域新增38.2万平米，同比下降79.8%。 分能级来看，金茂新增二级开发项目土地储备中，87%位于核心一二线城市，较2019年提升了8个百分点，2020年国内货币流动性收紧，城市间的分化持续，一二线城市拥有较为稳定的市场基本面，是公司业绩增长的基础。 截至2020年12月31日，中国金茂拥有总土地储备9511.0万平米，其中二级项目土地储备达6872.4万平米，可以保障公司未来五年的稳健发展，一级土地储备达2597.1万平米。在“双轮双翼”的战略支持下，公司城市运营项目发展迅速，并持续为公司提供低成本的土地资源，2020年城市运营项目为企业贡献了44%的二级开发项目，建筑面积达505.8万平米，但总成本却仅占28%，为288.4亿元，平均土地成本低至5702元/平米，土地成本较低可有效保障公司盈利的实现，且据公告，至2022年，金茂将实现60%的新增土地储备来自于城市运营，届时公司的土地成本将进一步降低，盈利水平有望再上台阶。 图表：2019年及2020年中国金茂新增二级开发土地储备分布情况 22.5%14.0%30.1%19.9%13.6%31.6%28.1%23.3%13.7%3.3%环渤海区域华中区域华东区域华南区域西部区域 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 注：内环为2019年，外环为2020年 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、历史高价地一次性计提减值，利好中长期发展 2020年，中国金茂实现营业收入600.5亿元，同比上升38.5%，其中城市运营及物业开发达543.7亿元，占收入总额91%，同比上升44.1%；商务租赁及零售商业运营14.6亿元，同比微升1.0%；受疫情影响，酒店经营实现收入12.6亿元，同比下降36.1%。 收入增加的同时利润指标出现大幅下降，其中毛利润实现121.1亿元，同比下降5.1%，净利润62.0亿元，同比下降28.2%，归母净利润实现38.8亿元，同比下降40.1%，相对盈利指标毛利润率及净利润率也有所下降，其中毛利润率下降9.3个百分点至20.2%，净利润率下降9.6个百分点至10.3%。公司盈利指标大幅下降的主要原因是由于资产减值的大幅增加，金茂于2016年至2017年购入了大量成本较高的项目，这些项目已逐渐步入结转期，公司为解除后患，在2020年一次性将过往高地价项目进行结转，我们认为，此举虽造成暂时性盈利指标下降，但有利于公司未来的发展。 此外公司对成本费用的管控初见成效，2020年公司管理费用率下降了1.2个百分点至5.9%，销售费用率下降0.4个百分点至2.7%，利息支出占营业收入比例下降2.9个百分点至13.2%。解决地王隐患后，费用管控能力的增长将助力公司盈利水平上升。 图表：2017年-2020年中国金茂三费费用率走势 注：财务费用率=利息支出/营业收入 资料来源：亿翰智库、企业公告 四、融资成本保持低位，负债情况良好 融资方面，2020年，国家“房住不炒”的决心不变，房地产行业调控加强，三道红线更0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2017年2018年2019年2020年管理費用率销售费用率财务费用率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 是限制了房企的融资增速，在可预见的未来融资能力将是房企制胜关键，作为央企，中国金茂的融资优势较大，融资平均成本由2019年的4.9%进一步下降至4.4%，其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%，25亿元中期票据利率低至3.1%。 偿债方面，公司的财务结构较为稳健，截至2020年12月31日，公司短期有息负债为277.7亿元，货币资金为520.8亿元，即使将受限制资金剔除，可支配货币资金亦有434.6亿元，可完全覆盖短期有息负债，短期偿债风险较低；此外，公司实现净负债率41.1%，剔除预收款的资产负债率（双向扣除）66.7%，三个指标均满足红线要求，有利于公司后期发展。 图表：2017年-2020年中国金茂融资成本变化情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：中