子公司华润万象生活获纳入港股通，2月租金收入同增302%

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 公司点评 2021年03月16日 华润置地（01109.HK） 子公司华润万象生活获纳入港股通，2月租金收入同增302% 事件：3月12日，公司发布2021年2月份土地收购及营运数据简报。 2月实现销售金额175.3亿元，同比大增220.7%。2月公司实现销售金额175.3亿元，同比增长220.7%（去年同期受疫情影响）；实现销售面积110.4万方，同比增长222.1%；相较于2019年2月销售金额和销售面积分别增长120.6%和94.6%。销售均价14536.15元/平，同比降低2.9%。累计方面：公司1-2月累计实现销售金额417.4亿元，同比增长152.8%，累计实现销售面积229.1万方，同比增长172.1%。 2月商业地产租金收入13.4亿元同增302%，高于去年下半年租金收入均值13.2亿元。2月商业地产租金收入13.4亿元，同比增长302.0%（相较于2019年2月租金收入增长40.2%）。公司1-2月累计租金收入27.1亿元，同比增长94.1%（相较于2019年同期增长44.4%）。华润系购物中心下半年促销节点频繁（暑假、国庆、双十一、百分百万象圣诞大促），下半年平均租金收入通常较上半年更高（2019年下半年平均租金收入较上半年增长14.6%，2020年去除2-4月增长23.2%），今年1-2月平均租金13.6亿元，已高于去年下半年租金收入均值13.2亿元，得益于公司强劲的招商营运能力，预计今年租金收入将迎来较高增长。 2月拿地力度加强，权益比大幅提升至91.2%。公司2月新增项目7个，拿地建面170.2万方，同比增长64.4%；权益建面155.2万方，同比增长148.0%；权益比91.2%，同比上升30.7pct；权益拿地金额139.9亿元，同比增长28.7%；拿地投资力度（权益拿地金额/权益销售金额）129.2%，环比上升106.3pct。单位地价9017.48元/平，同比下降48.1%；地货比62.0%，同比降低54.0pct。 子公司华润万象生活获纳入港股通。2月26日，香港恒生指数有限公司发布公告，宣布截至2020年12月31日之恒生指数系列季度检讨结果，将华润置地旗下华润万象生活有限公司（1209.HK）纳入恒生综合指数成份股（共500只）和恒生沪深港通大湾区综合指数成份股（共250只），并于2021年3月15日生效，正式获纳入港股通。这意味着上市近三月的华润万象生活获得资本市场的认可。 投资建议：我们预测公司20/21/22年收入增速为27.2%/22.5%/8.5%，核心利润为241.81/269.56/304.58亿元，增速为11.7%/11.5%/13.0%，核心EPS为3.39/3.78/4.27元/股，核心EPS对应的PE为9.3/8.4/7.4x。归母净利润为302.08/325.74/367.78亿元，增速为5.4%/7.8%/12.9%，归母净利润对应的EPS为4.24/4.57/5.16元/股，对应的PE为7.5/6.9/6.1x。维持“买入”评级，上调目标价至58.29港元。 风险提示：一二线城市楼盘限价政策导致利润率降低的风险；疫情反复对公司投资物业影响超预期。 财务指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 121,189 147,736 187,975 230,195 249,876 增长率yoy（%） 18.9% 21.9% 27.2% 22.5% 8.5% 归母净利润（百万元） 24,238 28,672 30,208 32,574 36,778 增长率yoy（%） 23.1% 18.3% 5.4% 7.8% 12.9% EPS最新摊薄（元/股） 3.50 4.12 4.24 4.57 5.16 净资产收益率（%） 18.8% 18.4% 16.3% 15.7% 15.8% P/E（倍） 9.0 7.7 7.5 6.9 6.1 P/B（倍） 1.2 1.0 0.9 0.8 0.7 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 买入（维持） 股票信息 行业 前次评级 买入 最新收盘价(港元) 37.75 总市值(百万港元) 269,195.25 总股本(百万股) 7,131.00 其中自由流通股(%) 100.00 30日日均成交量(百万股) 股价走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《华润置地（01109.HK）：1月销售242.1亿元同增119.4%，商业地产租金收入同增29.1%》2021-02-21 2、《华润置地（01109.HK）：全年销售2850亿同增17.5%，新增土储一二线占比75%》2021-01-14 3、《华润置地（01109.HK）：城市封面缔造师，运营时代领航者》2020-10-24 -23%-11%0%11%23%34%46%2020-032020-072020-112021-03华润置地恒生指数 2021年03月16日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 子公司华润万象生活获纳入港股通，2月租金收入同增302% 2月实现销售金额175.3亿元，同比大增220.7%。2月公司实现销售金额175.3亿元，同比增长220.7%（去年同期受疫情影响）；实现销售面积110.4万方，同比增长222.1%；相较于2019年2月销售金额和销售面积分别增长120.6%和94.6%。销售均价14536.15元/平，同比降低2.9%。累计方面：公司1-2月累计实现销售金额417.4亿元，同比增长152.8%，累计实现销售面积229.1万方，同比增长172.1%。从各区域今年累计销售数据来看，排名前三位是华南大区、华东大区和华北大区，签约金额分别为152.15、103.15、83.41亿元，占2月总销售额的36.5%、24.7%、20.0%。 2月商业地产租金收入13.4亿元同增302%，高于去年下半年租金收入均值13.2亿元。2月商业地产租金收入13.4亿元，同比增长302.0%（相较于2019年2月租金收入增长40.2%）。公司1-2月累计租金收入27.1亿元，同比增长94.1%（相较于2019年同期增长44.4%）。华润系购物中心下半年促销节点频繁（暑假、国庆、双十一、百分百万象圣诞大促），下半年平均租金收入通常较上半年更高（2019年下半年平均租金收入较上半年增长14.6%，2020年去除2-4月增长23.2%），今年1-2月平均租金13.6亿元，已高于去年下半年租金收入均值13.2亿元，得益于公司强劲的招商营运能力，预计今年租金收入将迎来较高增长。 2月拿地力度加强，权益比大幅提升至91.2%。公司2月新增项目7个，拿地建面170.2万方，同比增长64.4%；权益建面155.2万方，同比增长148.0%；权益比91.2%，同比上升30.7pct；权益拿地金额139.9亿元，同比增长28.7%；拿地投资力度（权益拿地金额/权益销售金额）129.2%，环比上升106.3pct。单位地价9017.48元/平，同比下降48.1%；地货比62.0%，同比降低54.0pct。累计方面：公司1-2月实现累计拿地建面210.8万方，同比增长8.6%；累计权益拿地金额173.6亿元，同比增长7.0%。新增土储城市分布方面：主要分布城市及拿地建面占比分别为：福州（39.8%）、长沙（32.2%）、北京（15.4%）；一二三线拿地建面占比分别为15.4%、76.8%、7.8%。 子公司华润万象生活获纳入港股通。2月26日，香港恒生指数有限公司发布公告，宣布截至2020年12月31日之恒生指数系列季度检讨结果，将华润置地旗下华润万象生活有限公司（1209.HK）纳入恒生综合指数成份股（共500只）和恒生沪深港通大湾区综合指数成份股（共250只），并于2021年3月15日生效，正式获纳入港股通。这意味着上市近三月的华润万象生活获得资本市场的认可。 投资建议：我们预测公司20/21/22年收入增速为27.2%/22.5%/8.5%，核心利润为241.81/269.56/304.58亿元，增速为11.7%/11.5%/13.0%，核心EPS为3.39/3.78/4.27元/股，核心EPS对应的PE为9.3/8.4/7.4x。归母净利润为302.08/325.74/367.78亿元，增速为5.4%/7.8%/12.9%，归母净利润对应的EPS为4.24/4.57/5.16元/股，对应的PE为7.5/6.9/6.1x。维持“买入”评级。按2022年物业开发核心利润率10.3%、物业投资（商业）核心利润率35%计算，预计公司物业开发、物业投资（商业）的核心利润分别为225.5和74.2亿元，分别给予6和29倍估值，预计公司2022年市值为3533亿元，对应股价为49.55元（58.29港元），因此上调目标价至58.29港元。 风险提示：一二线城市楼盘限价政策导致利润率降低的风险；疫情反复对公司投资物业影响超预期。 2021年03月16日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 461,903 520,095 628,942 693,289 694,774 营业收入 121,189 147,736 187,975 230,195 249,876 现金 70,969 63,699 100,556 103,693 104,219 营业成本 68,607 91,736 121,187 155,999 163,802 应收票据及应收账款 44,076 51,292 56,650 69,374 75,305 营业税金及附加 12,722 13,129 13,523 13,929 14,346 其他应收款 29,011 36,327 39,959 43,955 48,351 营业费用 4,177 5,070 5,534 5,826 6,040 预付账款 10,689 11,701 12,871 14,158 15,573 管理费用 4,159 5,745 6,271 6,601 6,844 存货 305,595 356,210 413,064 449,816 430,761 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 41,262 48,893 58,672 70,407 84,488 财务费用 -237 -837 -275 -900 -963 非流动资产 193,840 242,013 265,361 289,775 314,676 资产减值损失 232 178 0 0 0 长期投资 158,964 198,464 218,375 238,516 258,086 其他收益 -3,887 -6,031 -6,027 -5,618 -6,320 固定资产 10,773 11,104 14,111 17,931 22,786 公允价值变动收益 4,942 7,022 6,027 5,618 6,320 无形资产 419 437 437 437 437 投资净收益 1,297 3,718 5,696 5,083 6,352 其他非流动资产 23,684 32,008 3