政府工作报告中房地产相关内容点评：稳预期，增供给，促平稳

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 稳预期，增供给，促平稳 [Table_Title2] 政府工作报告中房地产相关内容点评 [Table_Summary] 事件概述: 3月5日，国务院总理李克强报告政府工作，其中房地产相关内容包括，1)坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期；2）解决好大城市住房突出问题；3）通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担；4）新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 ► 市场调控：稳地价、稳房价、稳预期 政府工作报告指出，要坚持“住房不炒”，稳地价、稳房价、稳预期。我们认为调控政策会在“房住不炒”与“因城施策”的基调下保持连续性，楼市热度高的城市会加码调控，遇冷的城市会适当放松政策，保持房地产市场整体稳定。 ► 租赁住房：增加供给，规范长租市场 政府工作报告提出，解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。我们认为，租赁住房的供给已经成为政府解决大城市住房问题的重点。促进租赁住房良性发展，可以在稳定城市房地产市场的同时，为新市民和青年人提供住房保障。 ► 土地供应：增加供应量，集中建设 政府工作报告指出“增加土地供应”和“集中建设”两个关键词。近日自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，且公告供应量不得低于近五年平均完成交易量。我们认为，“两集中”供地将有效降低土地溢价率，但也对企业的现金流管理等方面提出了更高的要求。 ► 城市更新：改造老旧小区，提升城镇化发展质量 政府工作报告提出，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。我们认为，以老旧小区改造为重点的城市更新行动可以盘活存量用地，改善住房供给，促进城镇化高质量发展，切实改善民生问题。 投资建议： 当前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、招商蛇口、蓝光发展、滨江集团、旭辉控股集团以及物管板块碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。 风险提示 销售不及预期，房地产调控政策收紧。 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱：xiaofeng@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： -18%-7%5%16%27%38%2020/032020/062020/092020/122021/03房地产沪深300证券研究报告|行业投资策略报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021年03月06日 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p1证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p183823 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2009A 2010E 2011E 2012E 2009A 2010E 2011E 2012E 000002.SZ 万科A 31.54 增持 3.35 3.86 4.45 5.08 9.4 8.2 7.1 6.2 600048.SH 保利地产 15.33 增持 2.34 2.58 3.11 3.67 6.6 5.9 4.9 4.2 000656.SZ 金科股份 7.16 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 6.8 5.3 4.4 3.7 000961.SZ 中南建设 7.80 增持 1.10 1.91 2.39 2.76 7.1 4.1 3.3 2.8 资料来源：Wind，华西证券研究所 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p2证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p2 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文目录 1. 两会政府工作报告摘要 ............................................................................................................................................................................4 2. 市场调控方向：稳地价、稳房价、稳预期 ........................................................................................................................................4 3. 租赁住房：增加供给，规范长租市场 .................................................................................................................................................4 4. 土地供应：增加供应量，集中建设......................................................................................................................................................4 5. 城市更新：改造老旧小区，提升城镇化发展质量 ...........................................................................................................................4 6. 投资建议.......................................................................................................................................................................................................5 7. 风险提示.......................................................................................................................................................................................................5 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p3证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p3 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 1.两会政府工作报告摘要 今年两会政府工作报告关于房地产部分内容如下： 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。（“十四五”时期） 政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 2.市场调控方向：稳地价、稳房价、稳预期 今年两会政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。 我们认为，短期内调控政策会在“房住不炒”的基调下保持连续性。今年1月以来，深圳、上海、杭州等城市相继出台楼市新政，其中深圳发布了二手小区成交参考均价，上海发布了积分购房及二手房税收新政等，对短期内对房价过热的城市进行调控，体现了政府坚持“房住不炒”及“三稳”目标的长期立场。 3.租赁住房：增加供给，规范长租市场 今年两会政府工作报告提出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 近年来长租市场出现了供应量不足、租赁双方权益无法得到很好保障等问题。针对此情况，时隔两年，政府工作报告再次强调“租赁市场”。我们认为，租赁住房的供给已经成为政府解决大城市住房问题的重点。促进租赁住房良性发展，可以在稳定城市房地产市场的同时，为新市民和青年人提供住房保障。 4.土地供应：增加供应量，集中建设 在土地供应方面，今年两会政府工作报告指出“增加土地供应”和“集中建设”两个关键词。 近日国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，且公告供应量不得低于近五年平均完成交易量。我们认为，“两集中”供地在一定程度上会降低土地的竞拍热度，使土地市场平稳运行，但也对企业的现金流管理等方面提出了更高的要求。 5.城市更新：改造老旧小区，提升城镇化发展质量 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p4证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p4 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 今年两会政府工作报告提出，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 我们认为，以老旧小区改造为重点的城市更新行动可以盘活存量用地，改善住房供给，促进城镇化高质量发展，切实改善民生问题。城市更新行动作为“十四五”计划的一部分，未来五年城市更新的力度将进一步加大。 6.投资建议 当前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、招商蛇口、蓝光发展、滨江集团、旭辉控股集团