房地产行业周报：土地市场继续回暖，补库存主旋律依旧

DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 土地市场继续回暖 补库存主旋律依旧 ——房地产行业周报 2018年06月12日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为0.93%，跑输沪深300指数0.69%，在29个中信行业板块中排名9位。 成交数据：上周样本城市商品房销售面积319.8万平米，环比变动-6.2%，去化周期61周，环比增加4.5%。一线城市销售面积55.4万平方米，环比变动-32.8%，去化周期53周，环比增加3.3%；二线城市销售面积172.8万平方米，环比增加6.4%，去化周期97周，环比增加1.8%。三线城市销售面积91.6万平方米，环比变动-4.7%，去化周期43周，环比无变动。 近期观点：5月100城成交土地规划建筑面积3773万平方米，同比增长66%，1-5月累计同比增长17%。平均土地成交溢价率23.8%，溢价率企稳回升。全国土地市场整体继续回暖。分城市能级来看，一线城市土地市场延续低迷态势，二线城市大幅回暖，5月成交土地同比增速82%，创2017年7月以来新高，三线城市回暖态势延续。 3月以来土地市场的持续回暖部分超出市场预期，融资紧张叠加销售回落的大背景下，多数观点认为土地市场和房地产投资将回落。我们在之前的一系列报告中即提出“补库存”是今年房地产市场的主旋律，土地购置和房地产投资有支撑。1-4月的房地产投资数据和1-5月的土地成交数据多次印证了我们的判断。 站在当下时点，我们坚持补库存是本年主旋律的观点。在融资收紧、需求受压的背景下，两类房企值得关注：一是有持续获取资源能力和补库存能力，市场占有率持续提升的龙头房企，二是立足热点城市、资源集中度和业绩弹性双高的区域性黑马房企。 本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为4.03%，跑赢中信房地产指数3.1个百分点。本周投资组合维持不变。 风险提示：调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：百强房企销售反弹，关注龙头与区域黑马》2018-06-04 2、《房地产行业报告：一线楼市小幅回暖，二三线持续分化》2018-05-28 3、《房地产行业报告：一线房价降幅扩大，二三线涨幅回落》2018-05-21 4、《房地产行业报告：销售回落，资金趋紧，投资高增速如期维持》2018-05-15 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：土地市场继续回暖 补库存主旋律依旧 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 7.5 -59.9% -47.4% 1,311.55 104 上海 34.6 -28.5% -15.4% 501.06 15 广州 17.4 -55.1% -37.2% 1,422.78 78 深圳 5.9 -12.6% 16.3% 551 63 二线（6城） 杭州 18.9 -33.8% -12.9% 865 51 南京 14.9 46.2% -18.2% 1618 155 武汉 49.1 -3.4% -22.4% / / 青岛 31.8 -25.2% -6.6% / / 苏州 19.9 -15.4% -8.3% 1330 73 厦门 / / / / / 三四线（34城） 无锡 10.7 -33.1% 26.0% / / 大连 2.4 -75.9% -2.7% / / 济南 / / / / / 南昌 / / / / / 福州 2.7 -41.7% -12.6% 846 192 成都 37.9 -10.1% 151.4% / / 长春 18.1 -30.6% 9.0% / / 东莞 9.0 -28.9% -9.5% / / 惠州 7.6 -37.8% -17.6% 278 44 扬州 9.0 443.3% -13.2% / / 安庆 5.6 42.4% 13.1% / / 岳阳 2.2 -24.3% -11.8% / / 韶关 2.3 -19.4% -14.6% / / 南宁 23.9 32.1% -38.6% 544 25 江阴 7.9 -3.0% 8.5% 517 56 佛山 / / / / / 温州 13.8 -41.9% 23.8% 797 25 金华 5.0 -53.4% 174.0% / / 泉州 7.3 3.9% 54.2% 583 71 襄阳 5.6 -38.2% -17.3% / / 赣州 22.3 -6.9% 267.5% / / 徐州 / / / / / 常州 7.8 -43.3% 3.9% / / 淮安 10.5 -7.9% -19.8% / / 连云 14.1 -19.3% -13.4% / / 柳州 / / / / / 宿迁 3.3 / / / / 东兴证券行业周报 房地产行业：土地市场继续回暖 补库存主旋律依旧 P3 DONGXING SECURITIES台州 22.6 -37.8% 139.4% / / 泰州 / / / / / 镇江 13.0 -20.7% 18.7% / / 牡丹江 1.8 109.4% -26.1% / / 宁波 0.6 -65.6% -75.6% 118 42 淮南 4.7 67.7% -32.5% / / 芜湖 1.4 -26.5% -72.0% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为0.93%，跑输沪深300指数0.69%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有51家，下跌77家，停牌17家。上周市场上房地产股涨幅居前五的为光大嘉宝、合肥城建、天房发展、陆家嘴和保利地产，涨幅分别为16.56%、8.47%、8.30%、7.61%和6.83%。跌幅最大的为天业股份、东旭蓝天、*ST匹凸、亚太实业和华鑫股份，涨幅分别为-22.57%、-11.61%、-11.04%、-10.08%和-7.76%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：土地市场继续回暖 补库存主旋律依旧 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图2:中信行业板块周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600622.SH 光大嘉宝 16.56% 15.63% 9.78 11.40 002208.SZ 合肥城建 8.47% 7.53% 12.64 13.71 600322.SH 天房发展 8.30% 7.37% 5.18 5.61 600663.SH 陆家嘴 7.61% 6.68% 16.16 17.39 600048.SH 保利地产 6.83% 5.90% 12.23 13.06 资料来源：wind，东兴证券研究所 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 600807.SH 天业股份 -22.57% -23.50% 5.14 3.98 000040.SZ 东旭蓝天 -11.61% -12.54% 12.75 11.27 600696.SH *ST匹凸 -11.04% -11.97% 4.62 4.11 000691.SZ 亚太实业 -10.08% -11.01% 6.45 5.80 600621.SH 华鑫股份 -7.76% -8.69% 13.27 12.24 资料来源：wind，东兴证券研究所 2. 市场数据及事件  上周样本城市商品房销售面积319.8万平米，环比变动-6.2%。一线城市销售面积55.4万平方米，环比变动-32.8%；二线城市销售面积172.8万平方米，环比变动-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%家电 钢铁 电子元器件 食品饮料 基础化工 医药 交通运输 计算机 房地产 通信 非银行金融 汽车 煤炭 建材 轻工制造 餐饮旅游 机械 石油石化 有色金属 国防军工 银行 建筑 传媒 电力及公用事业 综合 纺织服装 农林牧渔 商贸零售 电力设备 东兴证券行业周报 房地产行业：土地市场继续回暖 补库存主旋律依旧 P5 DONGXING SECURITIES6.4%。三线城市销售面积91.6万平方米，环比变动-4.7%。分城市成交数据详见附件。 3. 行业政策 表2:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 地方 20180607 内蒙古自治区住建厅、财政厅等7部门 《关于结合城市“双修”、完善公共服务供给做好非住宅商品房去库存的意见》 将去库存的重点转向了非住宅商品房，鼓励非住宅商品房调整为教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务用房，同时事实上允许了非住宅商品房转为住宅用房，并放松了相应的落户与教育政策。对个人或家庭购买公寓、商业、办公等各类商品房，持经房产部门备案的网签购房合同或者不动产权证，按照经常居住地登记户口原则，可以申请办理本地户籍登记或者户口迁移手续。子女可就读义务教育阶段学校，执行“划片招生、就近入学”的就学政策。 地方 20180606 天津市人民政府 《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》 严格落实天津市房地产市场调控政策，加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的，将严格进行追责问责。，在土地供应过程中，要切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，积极增加租赁住房用地供应，满足租购并举的住房需求。 地方 20180605 深圳市人民政府 《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》 到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在此背景下，自今年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。，人才住房将占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。同样占供应总量20%左右的安居型商品房，建筑面积小于70平方米为主，将以同地段市场商品住房租金、售价的50%定价。 资料来源：东兴证券研究所整理  P6 东兴证券行业周报 房地产行业：土地市场继续回暖 补库存主旋律依旧 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES4. 下周投资组合  上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%）。  本周推荐投资组合为万科A（25%）、保利