楼市去库存仍是主基调

宏观策略周报 南华期货研究 NFR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12016年1月3日 星期日南华期货研究所 黎敏 limin@nawaa.com 010-63151317-855 摘要 2016年地产基本面，销量、新开工、投资水平基本与2015年持平或略有调减，除了未放松限购的城市之外，各地的政策仍将有新的刺激政策出台，深圳、上海、北京、广州等一二线城市由于投机需求严重将实行相对偏紧的房地产政策，三四线城市以去库存为主，势必加大退货量，增加营销举措，去库存仍是三四线城市2016年的主基调。 楼市去库存仍是主基调 2016年1月3日 南华研究 宏观策略周报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 12月18日至21日召开的中央经济工作会议提出了明年经济工作五大任务，其中包括“去库存”，即“化解房地产库存”。此前，11月10日召开的中央财经领导小组会议，也将“化解房地产库存”作为明确的任务，属于“四个歼灭战”之一。近期的经济领域高层会议罕见地大篇幅论及楼市发展战略，可以看出楼市去库存影响重大，而且是一场必须取得胜利的“歼灭战”。 房地产开发投资增速下滑 房屋新开工面积同比降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续；本年购置土地面积和土地成交价款连续11个月同比大降，且仍未见企稳迹象；房地产开发投资增速已连续下滑 20 个月，持续时间之长创 1999 年以来之最；在三四线城市，房地产库存高企的背景下，房企商拿地开发更为谨慎，预测三四线城市房地产投资增速下滑的趋势还将延续，房企的新开工面积还将减少。 房地产销售增速放缓 商品房销售面积从今年 6 月份开始转为正增长，商品房销售额也于今年 5 月份开始转为正增长，从近 3 个月的数据来看，增速趋缓。 一二线城市仍执行严格的限购政策作用下，且价格高，收入水平处于一定，导致楼市升温后，具备购房资格且支付能力强的客群已被透支，后续支撑楼市回暖的基础并不具备，而三四线城市主要是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发房地产，导致库存高企，无法消化，供给大于需求，房子需求不足导致楼市疲软。 图1：房屋新开工面积:累计同比 图2：房地产开发投资完成额:累计同比 资料来源：Wind资讯 南华研究 资料来源：Wind资讯 南华研究 2016年1月3日 南华研究 宏观策略周报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 房地产库存高企 2012 年以来，商品房待售面积持续增加，2015 年 6 月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大，库存高企与房地产投资增速的辩证关系，一方面，巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物，另一方面，大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展，所以去库存政策将成为贯穿年底乃至2016年的主力政策。 图3：商品房销售面积:累计同比 图4：商品房销售额:累计同比 资料来源：Wind资讯 南华研究 资料来源：Wind资讯 南华研究 图5：商品房待售面积:同比 图6：国房景气指数 资料来源：Wind资讯 南华研究 资料来源：Wind资讯 南华研究 2016年1月3日 南华研究 宏观策略周报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 地产行业后市看法及宽松的政策建议 2016年，对房地产仍持悲观心态，其一、2014年美元进入快速上行期，在强势美元的背景下，以人民币计价的房地产就会被忽略，转而投资以美元计价的产品 (维持2016年美元强势的判断)；其二、一线城市房价高涨，主要是由于金融产品投资回报率偏低，导致一线城市投机需求严重以及商品房销售额占GDP比重再创新高两个特征，纵容房地产过热的持续势必引起短期的房价泡沫；其三、未来 5-10 年，购房主力人口数量都呈明显下降趋势，购房需求也将明显减少，人口结构变化预示着近两年房地产大周期的拐点已至；其四，三四线城市大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。我们认为2016年地产基本面，销量、新开工、投资水平基本与2015年持平或略有调减。 从目前政策宽松程度来看，除了未放松限购的城市之外，各地的政策已相当宽松。但鉴于当前房地产市场所处的周期特性以及宏观经济背景，一系列宽松政策也并未对房地产市场起到强刺激的作用。我们预计未来年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台，一是继续降低贷款首付比例；二是加大住房贷款利率优惠幅度；三是减免交易税费，部分库存压力过高的地方甚至可能出台购房退税、税费补贴等政策；四是，逐步放开限购。鉴于我国幅员辽阔，区域差异大，房地产市场发展极不均衡等特点，房地产政策仍将体现差异性的特点，因地制宜，因地施策，深圳、上海、北京、广州等一二线城市由于投机需求严重将实行相对偏紧的房地产政策，三四线城市以去库存为主，势必加大退货量，增加营销举措，去库存仍是三四线城市2016年的主基调。整体而言，政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。 综上所述，我们认为，2016年地产基本面，销量、新开工、投资水平基本与2015年持平或略有调减，除了未放松限购的城市之外，各地的政策仍将有新的刺激政策出台，深圳、上海、北京、广州等一二线城市由于投机需求严重将实行相对偏紧的房地产政策，三四线城市以去库存为主，势必加大退货量，增加营销举措，去库存仍是三四线城市2016年的主基调。 2016年1月3日 南华研究 宏观策略周报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 南华期货股份有限公司 杭州市西湖大道193号定安名都3层 客服电话：4008888910 www.nanhua.net 萧山营业部 杭州市萧山区金城路429号天汇园一幢B座3层 电话：0571-83869588 台州营业部 台州市椒江区耀达路99号4楼 电话：0576-88539900 温州营业部 温州市府路新益大厦1幢1401室 电话：0577- 89971820 宁波营业部 宁波市和义路77号汇金大厦9楼 电话：0574-87273868 慈溪营业部 慈溪市浒山街道开发大道1277号香格大厦7楼 电话：0574-63925104 嘉兴营业部 嘉兴市中山路751号粮食大厦五楼 电话：0573-82158136 绍兴营业部 绍兴市中兴南路95号中兴商务楼1幢(南楼)5-6层 电话：0575-85095800 成都营业部 成都市锦江区东大街紫东楼段35号17层1706号房 电话：028-86532693 兰州营业部 兰州市庆阳路488号万盛商务大厦26楼(胜利宾馆斜对面) 电话：0931-8805310 大连营业部 大连市沙河口区中山路554D-6号和平现代城B座3层4号 电话：0411-84378378 北京营业部 北京市宣武门外大街28号2幢 电话：010-63556906 太原营业部 太原市迎泽区解放南路2号景峰国际商务大厦25层 电话：0351-2118016 余姚营业部 余姚市舜达西路285号中塑商务中心3号楼1601 电话：0574-62509001 哈尔滨营业部 哈尔滨市香坊区中山路93号保利大厦二层、八层 电话：0451-82345618 郑州营业部 郑州市未来路73号锦江国际花园9号楼14层 电话：0371-65613227 青岛营业部 青岛市闽江路2号国华大厦B座2501室 电话：0532-85803555 沈阳营业部 沈阳市沈河区北站路51号15层C室 电话：024-22566878 天津营业部 天津市河西区友谊路41号大安大厦A座8层 电话：022-88371080 上海世纪大道营业部 上海市浦东新区世纪大道1589号长泰国际金融大厦26层 电话：021-50431979 上海虹桥路营业部 上海市虹桥路663号1楼、3楼、7楼 电话：021-52585211 深圳营业部 深圳市福田区金田路4028号荣超经贸中心2703室 电话：0755-82577529 广州营业部 广州市天河区天河北路28号时代广场东座717房、718房 电话：020-38806542 芜湖营业部 安徽芜湖市中山北路77号侨鸿国际商城904、906、908室 电话：0553-3880212 重庆营业部 重庆市南岸区亚太路1号1幢1层1-2 电话：023-62611588 永康营业部 永康市丽州中路63号11楼 电话：0579-89292777 南华期货分支机构 南华期货分支机构 2016年1月3日 南华研究 宏观策略周报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6南通营业部 江苏省南通市南大街89号总部大厦89号六层 电话： 0513-89011160 厦门营业部 厦门市思明区鹭江道96号之二钻石海岸B幢2104-2107室 电话：0592-2120370 普宁营业部 广东省普宁市中信华府南向门市东起3至8间首层至二层 电话：0663-2663886 海宁营业部 海宁市钱江西路238号广隆财富中心301 电话：0573-80703000 南华期货（香港）有限公司 中国香港上环德辅道中232号嘉华银行中心九楼 电话：00852-28052658 浙江南华资本管理有限公司 电话：0571-87994666 免责申明 本报告中的信息均来源于已公开的资料，尽管我们相信报告中资料来源的可靠性，但我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。也不保证我公司所做出的意见和建议不会发生任何的变更，在任何情况下，我公司报告中的信息和所表达的意见和建议以及所载的数据、工具及材料均不能作为您所进行期货买卖的绝对依据。由于报告在编写时融入了该分析师个人的观点和见解以及分析方法，如与南华期货公司发布的其他信息有不一致及有不同的结论，未免发生疑问，本报告所载的观点并不代表了南华期货公司的立场，所以请谨慎参考。我公司不承担因根据本报告所进行期货买卖操作而导致的任何形式的损失。 另外，本报告所载资料、意见及推测只是反映南华期货公司在本报告所载明的日期的判断，可随时修改，毋需提前通知。未经南华期货公司允许批准，本报告内容不得以任何范式传送、复印或派发此报告的材料、内容或复印本予以任何其他人，或投入商业使用。如遵循原文本意的引用、刊发，需注明出处”南华期货公司”，并保留我公司的一切权利。 南华期货研究所五大研发中心 杭州基础产品研究中心 杭州市西湖大道193号定安名都3层（310002） 电话：0571-87839262 传真：0571-88393740 上海金融研究中心 上海市浦东新区松林路300号期货大厦1701室（200122） 电话：021-68400681 传真：021-68400693 东北研究中心 哈尔滨市香坊区中山路93号保利科技大厦201室 电话：0451-82345618 传真：0451-82345616 深圳产品创新研究中心 深圳市福田区金田路4028号荣超经贸中心2703室 电话：0755-82577529 传真：0755-82577539 北京宏观经济研究中心 北京市宣武区宣武门外大街28号富卓大厦B座8楼 电话：010-63152104 传真：010-63150526 公司总部地址：杭州西湖大道193号定安名都3层 邮编：310002 全国统一客服热线：400 8888 910 网址：www.nanhua.net