HeaderTable_User 847289893 1185824214 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 事件 南京市和苏州市政府相继出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》和《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，对房屋交易和土地交易进行调控。 核心观点 南京、苏州楼市调控政策，提升二套房首付比例控房价，调整土地出让竞价方式控地价。南京本次的意见主要有两点：1）提升二套房首付比例，除高淳、溧水外，已有1套住房且贷款已结清，首付比例提升至35%，已有1套住房且贷款未结清，首付比例提升至50%；2）通过不许将保障房建设资金计入房价成本、当地价竞价达到最高限价80%及以上时提升预售标准以及地价达到最高限价时进行摇号等方式控地价。苏州的政策除了提升二套房首付比例、通过调整土地出让竞价方式控制地王外，还出台了限购政策，非户籍居民家庭购买二套房需提供购房之日起前两年内累计缴纳一年及以上的纳税证明或社保证明。 政策调控主要为上涨过快城市楼市降温，延续因城施策基调，不改行业去库存政策基调。南京和苏州都是今年年初以来上涨较快的城市，与合肥、厦门并称二线城市“四小龙”，南京和苏州政策调控早有预期，出台的苏州限购与2010年那一轮一刀切限购存在本质不同。本次政策主要为过快上涨的楼市和土地交易市场降温，延续去年以来因城施策的房地产调控基调，整个行业还是去库存为主。房价上涨过快城市出台政策调整利于筛选有能力且有真实住房需求的购房人，利于行业更平稳发展。 货币宽松环境未改，行业整体无较大风险。本次的政策调控还是针对上涨过快城市，行业整体无政策收紧预期，另外目前货币宽松环境依旧，不存在使得房地产市场出现房价大幅下跌或成交量大幅下滑的基础。 投资建议与投资标的 维持行业看好。看好在一线和除“四小龙”外核心二线城市布局的地产公司。建议关注万科A(000002，中性)、滨江集团(002244，增持)、保利地产(600048，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)。另外看好房地产细分领域包括产业园区、房地产金融及存量市场，建议关注上海临港(600848，增持)、浦东金桥(600639，买入)、嘉宝集团(600622，买入)、世联行(002285，买入)。 风险提示 房价过快上涨引发进一步调控。国家去库存政策不达预期 苏州南京楼市调控政策落地，不改行业去库存主基调 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 15 16E 17E 15 16E 17E 评级 002285 世联行 8.29 0.25 0.34 0.40 33.28 24.50 20.88 买入 000002 万科A 20.71 1.64 1.97 2.21 12.62 10.51 9.39 中性 002244 滨江集团 6.85 0.32 0.44 0.58 21.25 15.53 11.77 增持 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2016年08月12日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 相关报告 房地产市场持续回落，建议关注地产细分领域龙头 2016-07-18 房地产市场全面回落，分化明显强者恒强 2016-06-15 推动租赁市场发展，去库存和房地产金融将受益 2016-06-06 -42%-28%-14%0%14%28%15/0815/0915/1015/1115/1216/0116/0216/0316/0416/0516/0616/07房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 苏州南京楼市调控政策落地，不改行业去库存主基调 2 表1：南京、苏州本次政策对购房购房首付比例调整 购房家庭情况 南京（除高淳、溧水） 苏州市区（除吴江） 首次购房 最低25%（不变） 最低20%（不变） 首套住房 最低30%（不变） 最低30%（不变） 已有一套房（无贷款或贷款已结清） 最低从30%提升至35% 最低30%(不变） 已有一套房（贷款未结清） 最低提升至50% 最低由40%提升至50% 数据来源：南京市政府办公厅，苏州市政府，东方证券研究所 表2：苏州对非户籍家庭限购 非本市户籍家庭 无住宅 新购一套 不受限制 有一套住宅 新购一套 提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明 有两套住宅 新购住宅 不予办理登记 数据来源：苏州市人民政府，东方证券研究所 图1：2016年以来，南京、苏州房价涨幅远高于百城平均 数据来源：中国指数研究院，东方证券研究所 附录 1、南京《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》 http://www.nanjing.gov.cn/njszf/szf/201608/t20160811_4076535.html 关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见 （市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部 2016年8月） 0%5%10%15%20%25%30%2016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-07百城平均 南京 苏州 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 苏州南京楼市调控政策落地，不改行业去库存主基调 3 根据《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》（宁政发〔2016〕36号）、《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（宁政发〔2016〕75号）要求，结合我市近期房地产市场发展形势，经研究，决定调整我市土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例。具体意见如下： 一、调整土地公开出让竞价方式 （一）经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。 （二）当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件。 当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。 当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 （三）当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。 二、调整商品房贷款首付比例 （一）对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。 （二）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。 本意见自2016年8月12日起施行。 2、苏州《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》 http://www.tdcb.suzhou.gov.cn/default/newscontent/62478 关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见 为认真落实供给侧结构性改革精神，保持我市房地产市场持续健康发展，根据国家“分类调控”房地产市场的要求，针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点，实现“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的目标任务，制定如下实施意见： 一、加大土地市场供应。根据近年来市区房地产市场状况，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需状况作适时调整。合理确定住宅用地供应结构，加大普通住宅用地供应（不低于70%），控制非住宅用地供应；把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量；强化供后管理，及时通报开发进展情况，严格按照出让合同的约定，督促开发商及时开发建设，严肃查处违约行为。 二、调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 苏州南京楼市调控政策落地，不改行业去库存主基调 4 三、引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。 土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。 四、完善商品房预售管理。加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。 五、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，市区新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不