房地产行业：通讯总第1042期

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 我国户籍人口城镇化率增幅仍较小【详情】 放开户口准入、能最大程度消化“户籍城镇化率”任务的地方，却是机会稀薄、吸引力弱化的地带，这些地方自身的城镇户籍人口还在外流，即便放开落户，也没有多少人愿意去。这也正是户籍城镇化提高缓慢的最大原因所在。 关键数据  4月32家房企合计销售业绩环比下跌3.8%  北京二手住宅成交量显著下滑  上海五一小长假后迎来住宅成交量“腰斩”  深圳新房成交量已经持续9周走低 每周要点  国务院确定首批共28个双创示范基地  电建金茂联合体69.6亿拿南京河西南两宅地  博纳东方影视城落户深汕特别合作区  恒大20亿深圳“隐秘购地”  杭州35.2亿挂出味精厂地块  万达桂林布局文化旅游城，5亿竞得千亩旅游地块  碧桂园底价1.7亿元摘得昆明西山住宅地块  沈阳将迎三宗土地拍卖出让，面积共8.46万平米  金地商臵联手美国开发商在波士顿南站建综合体  信德集团拟收购新加坡一酒店物业 风险/机会提示  机会：上海豪宅项目的大幅入市  风险：全国范围内商业地产的库存问题令人担忧 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1042期 2016/05/16 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 我国户籍人口城镇化率增幅仍较小 近日，由国家发展和改革委员会组织编写的《国家新型城镇化报告2015》在北京发布。报告显示，去年我国城镇化率达到56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者之间存在着16.2个百分点的差距。不仅如此，与2010年数据相比，可以看出，十二五期间，尽管我国的城镇化发展如火如荼，但真正反映城镇化质量的户籍人口城镇化率提升的幅度仍小于常住人口城镇化率。根据2011年4月公布的第六次人口普查数据，2010年中国居住城镇的人口接近6.66亿人，城镇化率达到49.68%，全国已有近一半的人口居住在城镇。到2015年，这一数据达到了56.1%，5年间常住人口城镇化率提高了6.42个百分点。在户籍城镇化率方面，根据《报告》，2010年这一数据是34.17%，到2015年，这一数据达到了39.9%，5年间提升了5.73个百分点，比常住人口城镇化率提升幅度低了0.7个百分点。 报告分析，我国户籍人口城镇化率提高不快，一方面是由于跨省、跨地区转移人口尚未出台统一的政策安排，外来人口特别是跨省市农业转移人口市民化进展缓慢。一些人口流入较多、农民工落户意愿较强的地区还没有制定具体的户籍改革方案；一些地方对制定相关配套政策方面重视不够；一些地方制定具体落户条件时对本地人宽、对外来人口严。部分地区虽然降低了落户和外来人口享有公共服务的门槛，但是农业转移人口进城落户仍然存在“玻璃门”的现象。另一方面，农村相关权益保障机制不健全，农民对进城落户担忧仍然存在，落户的积极性不高。《报告》指出，新型城镇化要取得实质性进展，必须理顺人、地、钱之间的关系。目前涉及人的户籍制度改革进展相对较快，但涉及地和钱的改革进展相对滞后。人口转移与土地、资金要素保障不匹配，导致地方缺乏动力承担市民化成本，城镇化合理用地需求得不到有效满足。 具体到各省份，户籍人口城镇化率存在较大差异。具体来看，上海、北京和天津三大直辖市的户籍城镇化率位列前三。其中，上海市唯一一个超过了九成的省份，也是全国唯一一个常住人口城镇化率低于户籍人口城镇化率的省份。2014年上海常住人口城镇化率为89.60%，比户籍人口城镇化率低了0.72个百分点。北京紧随上海之后，位列第二，这一比例达到了81.74%，是唯一位于80%到90%区间的省份。在北京之后，是天津和江苏两个位列60%到70%区间的省份。第一经济大省广东以54.32%的比例位居全国第五。辽宁、黑龙江和吉林分列第六、七、九位。此外，2010年到2014年，有6个省的 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 户籍人口城镇化率出现了下降，其中有4个为中部省份，分别是湖北、湖南、江西和安徽。与之相比，一些省份的户籍人口城镇化率大幅提高，比如青海由30.09%提高到47.95%，提升幅度位居全国第一。 从根本上看，户籍人口城镇化需要钱，相应的教育、医疗、养老以及保障房等所有的公共产品供给都要投入很多。地方政府在缺钱的情况下，对城市建设更为热衷，而对与民生紧密相关的公共产品供给积极性不高。户口不是问题，户口后面的各种公共服务的供给，才是最大的问题。另一方面，无论是四大一线城市还是省会城市、计划单列市，都设臵了较高的落户门槛。这些门槛将庞大进城人口中的“合格”部分切割走，筛掉了“户籍城镇化”的主要对象。户籍城镇化的主要实现区间被压缩到了三四线城市和城乡结合部。但是，与此相反，就业和多样化发展机会最多的地区，恰恰是户籍人口控制最严的地区，这些一二线城市吸引了大量的外来人口。而放开户口准入、能最大程度消化“户籍城镇化率”任务的地方，却是机会稀薄、吸引力弱化的地带，这些地方自身的城镇户籍人口还在外流，即便放开落户，也没有多少人愿意去。这也正是户籍城镇化提高缓慢的最大原因所在。 返回首页 行业数据信息 4月21城二手住宅成交面积环比下降28% 数据显示，2016年4月，21个城市二手住宅成交面积环比下降28%，但较2015年的月均值水平上升25%。政策从紧的沪深两地不仅环比下降，且较2015年月均值分别下降66%、31%。此外，中原二手住宅价格指数显示，4月上海指数环比上涨1.87%，涨幅大幅收窄6.2个百分点；深圳房价环比下跌2.39%，结束了持续18个月的上涨行情。（BSJ） 返回首页 4月32家房企合计销售业绩环比下跌3.8% 数据显示，截至日前，共有32家上市房企公布4月销售业绩，其中19家企业出现环比下调。2016年4月，32家房企合计销售业绩为2203亿元，环比3月的2288.94亿元下跌3.8%；合计销售面积1786.97万平方米，环比下调4.5%。在一季度大幅度上涨后，受到一线城市成交量下调影响，房企4月整体成交在冲高后出现回落。（BSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 1-4月中国房地产开发投资同比名义增长7.2% 5月14日，国家统计局公布的数据显示，2016年1-4月，中国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。同时，1-4月房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月持平；房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点；房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点；土地购臵面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月为增长3.7%。（LSJ） 返回首页 北京二手住宅成交量显著下滑 根据链家研究院统计，5月份第一周北京市二手住宅网签量为3857套，较上周有43.3%的大幅回落，为2016年以来的最低水平；成交均价为40667元/平方米，环比上涨1.7%。对于二手住宅市场来说，虽然北京5月份第一周网签量跌破4000套，在客户的观望周期内市场成交规模缩小，为2016年以来的最低值，但是成交均价依旧没有下降。对此，分析认为，结构性因素影响了成交均价，北京城六区的成交占比上涨0.5个百分点；高单价的学区房成交占比上涨1.05个百分点。事实上，对于北京二手住宅市场来说，成交量下滑带来的最显著变化是，业主不再漫天要价了，多数业主接受了降价出售。据链家研究院表示，在入市的供需方面，5月第一周新增房源和新增客源在上周的低位水平上均有所增加，其中新增房源增幅为5.6%，新增客源增幅为51.9%，新增客源/房源上升到4.11，新增客源的涨幅较大。更重要的是，在调价方面，调价中降价占比为58.8%，接受降价的业主占比增加，价格商量的余地较大。（RSJ） 返回首页 上海五一小长假后迎来住宅成交量“腰斩” 数据显示，5月2日-5月8日，上海全市商品住宅仅成交16.07万平方米，环比下滑40.24%，成为“3〃25新政”后成交量最低的一周，但成交均价达40885元/平方米，创下单周历史新高。就不同产品而言，公寓和别墅的成交都出现不同幅度下滑，其中公寓成交13.98万平方米，别墅则成交2.09万平方米，下降幅度分别为34%和63%。从成交均价段来看，5月2日-5月8日，上海3至5万元/平方米以下 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 均价段的房源成交占比达28.63%居首位，2万元/平方米以下均价段的房源成交占比27.22%紧随其后，这无疑也从一个角度解释了均价创新高的原因。当然，高端项目的集中网签也是造成周均价上扬一个因素。供应方面，上海在过去一周获预售证房源面积达34.85万平方米，环比增长2%，公寓和别墅分别有32.26万平方米和2.59万平方米获批。成交量下跌但价格上涨，上海楼市正在进入一轮“有价无市”的周期，有分析认为，随着成交量的急剧下滑，上海房价坚挺的局面或许会很快被打破。该周，上海迎来5个项目入市，除了内中环的一个项目外，其余的四个项目均位于外郊环。量跌价涨的不仅仅是商品住宅，5月2日-5月8日，上海商业成交也呈现同样的局面。该周期间，上海共去化2.13万平方米的商业房源，环比下滑超5成，而成交均价则上扬15%至29877元/平方米。商业地产供应方面，上海共有5个项目获批，供应量为3.67万平方米。办公市场成交量为6.25万平方米，环比下滑5成，均价小幅下滑7%至22354元/平方米。另外，在办公产品供应方面，上海本周有2个入市项目，入市房源分别为约1.4万平方米和1.1万平方米。（BSJ） 返回首页 广州五月开局高温不降 5月2日-5月8日一周，广州新建商品住宅网签3045套，环比下降3%；成交均价为15001元/平方米，环比下降7%，成交面积为33.39万平方米，环比下降5%；销售总金额50.09亿元。虽然成交量和成交均价环比均出现回落，但回落幅度不大，广州楼市依然保持着单周超3000套的高位成交。3月份及4月份广州新建商品住宅成交接连创新高，并在4月最后一周开始进入单周超3000套的节奏。从五一小长假及本周的情况来看，在政策不变的环境下，5月份广州楼市显然将继续保持高温。据监测，五一小长假过后，广州开发商推货减少，周末广州楼市零推货，预计后期楼市成交较五一期间会有所减少。不过，上周及五一期间推新的楼盘开始集中网签。从广州楼市整体来看，增城依然是全市的成交大户。分析指出，从2010年开始，增城已连续六年夺得区域销冠，本周在各区域成交普遍下跌的情况下，增城一区成交超千套，环比增长超三成，依然是成交最高的区域。新增供应方面，据监测，本周广州仅派出了三张预售证，共954套房源。商业地产方面，5月2日-5月8日，广州商用物业销售面积9539平方米，销售金额1.92亿元；办公物业销售面积33621平方米，销售金额5.31亿元。土地市场，该周广州全市共成交两宗住宅用地，均位于增城区朱村街横塱村。值得注意的是，这两宗地块吸引众多开发商竞拍，最终由合景泰富以高溢价报价摘牌成功。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报