加速发展物业服务，推进人民美好生活

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2021年01月06日 强于大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业动态跟踪报告 加速发展物业服务，推进人民美好生活 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 128 行业总市值（亿元） 20,040.25 流通市值（亿元） 19,217.21 行业市盈率TTM 9.13 沪深300市盈率TTM 16.6 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（12.28-1.3）：头部房企销售逆势提升，贷款红线促行业稳定 (2021-01-03) 2. 房地产行业周报（12.21-12.27）：多城开启抢人大战，拿地城市集中度提升 (2020-12-27) 3. 房地产行业例评：投资销售持续转暖，租赁住房深受重视 (2020-12-20) 4. 房地产行业例评：物业板块行情分化，未来行业立体竞争 (2020-12-13) 5. 房地产行业例评：成熟分化牛不改、地产相对收益显现 (2020-09-13) 6. 房地产行业2020年中报总结：三条红线托底估值，特色房企表现占优 (2020-09-11) [Table_Summary]  事件：1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。  行业迎来多重利好，物业管理成为基层社会治理的重要一环。本次通知一方面提出加强行业体系化和规范化，对“推动物业管理融入基层社会治理体系”、“健全业主委员会治理结构”、“规范维修资金使用和管理”、“强化物业服务监督管理”等方面提出要求。另一方面，通知提出“提升物业管理服务水平”、“推动发展生活服务业”，从老旧小区管理、物业服务费市场化定价、智慧物业建设和社区增值服务等多个角度对物业管理行业提供了有力支持。  扩大物业管理覆盖范围，老旧小区提供巨大存量市场。本次通知指出“结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区”。据国家住建部初步统计，截至2019年5 月，全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约为40亿平方米，老旧社区改造工程正加快推进，为物业管理提供了巨大的存量市场空间。  完善物业服务价格形成机制，物业费有望打开上升空间。通知中提出“物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整”，“物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制”。未来随着住宅定价市场化程度的提高、新房的持续交付，行业整体单价水平有望步入上升通道。  加强智慧物业建设，发展“物业服务+生活服务”模式。通知指出“加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平”。由于科技可取代部分人工岗位，同时提升公司整体运营效率，科技赋能能够助力企业降本增效。通知还提出“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸”。目前，物管企业的社区增值服务已广泛覆盖空间运营、房屋经纪、电商服务、家政服务等众多细分领域。我们认为，政策层面的支持，为物管企业增值服务触角的延伸提供了有利条件。  投资策略与重点关注个股：政策利好具有管理规模、增值服务、智慧服务发展优势的物管公司，我们推荐优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业、招商积余等。  风险提示：行业规模增长不及预期、行业增值服务拓展不及预期、行业政策调控风险。 -17%-7%2%12%22%31%20/120/320/520/720/920/1121/1房地产 沪深300 房地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 事件及点评 事件：1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。 行业迎来多重利好，物业管理成为基层社会治理的重要一环。本次通知一方面提出加强行业体系化和规范化，对“推动物业管理融入基层社会治理体系”、“健全业主委员会治理结构”、“规范维修资金使用和管理”、“强化物业服务监督管理”等方面提出要求。另一方面，通知提出“提升物业管理服务水平”、“推动发展生活服务业”，从老旧小区管理、物业服务费市场化定价、智慧物业建设和社区增值服务等多个角度对物业管理行业提供了有力支持。 扩大物业管理覆盖范围，老旧小区提供巨大存量市场。本次通知指出“结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区”。据国家住建部初步统计，截至2019年5月，全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约为40亿平方米，老旧社区改造工程正加快推进，为物业管理提供了巨大的存量市场空间。老旧小区虽然前期翻新成本较大，利润率较低甚至带来少量亏损，但长期维度仍能为物业公司提供可观的利润。 完善物业服务价格形成机制，物业费有望打开上升空间。通知中提出“物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整”，“物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制”。2014年国家发改委出台的《关于放开部分服务价格意见的通知》为物业服务费的市场化定价奠定了基调，此后，陆续有多个省市放开了物业管理费指导价。未来随着住宅定价市场化程度的提高、新房的持续交付，行业整体单价水平有望步入上升通道。 表1：2019年以来放开物业管理费指导价的相关政策 时间 地点 文件名称 主要内容 2019年2月 江苏省 《江苏省物业服务收费管理办法》 将成立业主大会的住宅物业服务收费标准全面放开，普通住宅和非住宅物业服务实行市场调节价。 2019年8月 广东省 《关于进一步规范物业服务收费的通知》 取消保障性住房、普通住宅前期物业收费标准的备案管理。 2019年9月 陕西省 《陕西省物业服务收费管理办法》 成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。 2020年5月 北京市 《北京市物业管理条例》 物业服务收费实行市场调节价并适时调整。 数据来源：政府网站，西南证券整理 推广酬金制计费方式，有利于稳定物管企业的利润水平。此次通知还提倡酬金制计费方式。目前国内的物管企业多采用包干制的计费方式，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物管企业承担，这就使得物管企业为了获取利润，必然在成本端承压。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业服务企业，其余用于物业服务的费用支出，这不仅使物管企业获得稳定的利润水平，也使服务质量得到保障。 加强智慧物业建设，科技赋能助力企业降本增效。通知指出“加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平”。近年来，物管企业纷纷加大智慧物 房地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 业建设，2019年，有30余家百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入在100-500万元之间。由于科技可取代部分人工岗位，同时提升公司整体运营效率，科技赋能能够助力企业降本增效。从百强企业营业成本来看，2017-2019年营业成本率由77.7%下降至76.0%。 推动生活服务发展，发展“物业服务+生活服务”模式。本次通知的最大看点，是对于生活服务业的支持。“促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸”，“物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策”。目前，物管企业的社区增值服务已广泛覆盖空间运营、房屋经纪、电商服务、家政服务等众多细分领域。我们认为，政策层面的支持，为物管企业增值服务触角的延伸提供了有利条件。 图1：2019年百强企业营业成本率下降至76.0% 图2：2019年百强企业业主增值服务中各业务收入占比 数据来源：中指院，西南证券整理 数据来源：中指院，西南证券整理 房地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附表：本次通知的核心看点 主题 主要内容 老旧小区管理 扩大物业管理覆盖范围。街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。 物业服务费市场化定价 完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。城市住房和城乡建设部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。 智慧物业建设 加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。 社区增值服务 促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。 数据来源：住建部，西南证券整理 房地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因