请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2021年08月23日 证 券研究报告•2021年 中报点评 买入 （ 维持） 当前价： 42.80港元 保利物业（6049.HK） 房 地产 目标价： ——港元 大物业体系加速扩张，社区增值服务持续孵化 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@sw sc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 41.05-75.75 3个月平均成交量(百万) 2.1 流通股数(亿) 5.53 市值(亿) 236.83 相 关研究 [Table_Report] 1. 保利物业（6049.HK）：全面聚焦大物业体系，社区增值服务表现亮眼 (2021-03-26) 2. 保利物业（6049.HK）：深度布局公共服务，社区增值彰显活力 (2021-03-03) 3. 保利物业（6049.HK）：住宅非住均衡发展，社区增值彰显活力 (2020-08-25) [Table_Summary]  业绩稳定增长，三大业务齐头并进。2021H1公司实现收入51.5亿元，同比增长43.1%；毛利10.3亿元，增长40.5%；归母净利润4.9亿元，增长22.8%。截至报告期末，公司合同管理项目总数2,178个，合同管理面积达6.2亿平，在管项目总数1,576个，在管面积4.3亿平。公司三大业务齐头并进，物业服务营收31.4亿元，同比增长37.5%，社区增值服务营收12.0亿元，同比增长58.0%，非业主增值服务营收入8.1亿元，同比增长45.7%。  “内生+外拓”双轮驱动，物管规模持续扩张。大股东为保利物业持续引流优质物管资源，为公司扩张提供有力支持，截至报告期末，来自保利系合约管理面积2.6亿平，占比41%，在管面积1.6亿平，占比38.1%。公司依托出色的服务质量与品牌影响力，持续加大市场化拓展力度，期内公司新签约第三方项目的单年合同金额9.0亿元（不含续签及退场项目），其中单年合同金额千万元以上的重大项目金额占比近42.9%。截至期末，第三方项目合同面积3.7亿平，占比59%，在管面积2.6亿平，占比61.9%。  大物业体系加速形成，三大业态并驾齐驱。公司加速在商业及写字楼、公共及其他物业特别是城镇景区等业态的扩张，物业管理业态结构进一步优化。截至报告期末，公司非居业态在管面积增至2.5亿平，在管规模中占比57.5%。期内，非住宅物业的物业管理服务收入11.2亿元，同比增长71.2%，占比提升7.0pp至35.7%。其中商写管理收入4.6亿元，同比增长49.9%，占比14.7%；公共服务物管收入6.6亿元，同比增长90.2%，占比提升5.8pp至21.0%。  社区增值服务高速增长，四大垂直产业持续孵化。美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大垂直产业持续孵化，服务能力不断提升。垂直产业对社区增值服务贡献明显，其中美居业务收入2.4亿元，占比19.9%，社区零售收入2.9亿元，占比24.5%，社区媒体收入1.2亿元，占比10.2%，社区便民及其他服务（含家政）收入3.1亿元，占比26.0%。  盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为29%，考虑到公司行业内领先地位，以及对外拓展和大物业体系有较好的增长空间，维持 “买入”评级。  风险提示：第三方项目拓展不及预期：增值服务业务拓展不及预期等。 指标/年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 8038 10892 13946 17310 增长率 35% 36% 28% 24% 归属母公司净利润（百万元） 674 876 1137 1459 增长率 37% 30% 30% 28% 每股收益EPS（元） 1.22 1.58 2.05 2.64 净资产收益率ROE 10.91% 12.83% 14.74% 16.40% PE 42.17 22.72 17.50 13.64 PB 4.55 2.87 2.53 2.19 数据来源：Wind，西南证券 -46%-32%-19%-5%8%22%20/820/1020/1221/221/421/621/8保利物业 恒生指数 保 利物业（6049.HK）2021年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2020A 2021E 2022E 2023E 利润表(百万元) 2020A 2021E 2022E 2023E 流动资产 8,899 10,207 11,719 13,570 营业总收入 8,038 10,892 13,946 17,310 现金 7,448 8,224 9,185 10,457 营业成本 6,538 8,796 11,211 13,828 应收账款 888 1,210 1,550 1,923 销售费用 15 10 20 20 存货 51 76 91 116 管理费用 770 1,035 1,325 1,644 其他 512 697 893 1,073 财务费用 -114 -132 -149 -171 非流动资产 546 528 508 496 营业利润 687 1,051 1,391 1,817 固定资产 121 112 104 98 利润总额 935 1,220 1,581 2,030 无形资产 177 160 145 133 所得税 239 318 408 527 其他 248 256 259 266 净利润 696 902 1,173 1,503 资产总计 9,444 10,735 12,227 14,066 少数股东损益 23 26 36 45 流动负债 3,130 3,741 4,309 4,921 归母净利润 674 876 1,137 1,459 短期借款 0 0 0 0 EBITDA 791 1,097 1,433 1,856 应付账款 397 489 561 691 EPS（元） 1.22 1.58 2.05 2.64 其他 2,733 3,252 3,748 4,230 非流动负债 68 68 68 68 主要财务比率 2020A 2021E 2022E 2023E 长期借款 0 0 0 0 成长能力 租赁负债 营业收入 34.70% 35.51% 28.04% 24.12% 其他 68 68 68 68 营业利润 10.20% 52.87% 32.40% 30.61% 负债合计 3,197 3,808 4,377 4,989 归属母公司净利润 37.31% 30.01% 29.80% 28.34% 少数股东权益 76 102 138 182 获利能力 股本 553 553 553 553 毛利率 18.65% 19.24% 19.62% 20.11% 留存收益 5,618 6,272 7,159 8,342 净利率 8.66% 8.28% 8.41% 8.69% 归母股东权益 6,171 6,825 7,713 8,895 ROE 10.91% 12.83% 14.74% 16.40% 负债和股东权益 9,444 10,735 12,227 14,066 ROIC 0.08 0.11 0.13 0.15 偿债能力 现金流量表(百万元) 2020A 2021E 2022E 2023E 资产负债率 33.86% 35.47% 35.79% 35.47% 经营活动现金流 549 989 1,192 1,533 净负债比率 -119.23% -118.73% -117.00% -115.20% 净利润 674 876 1,137 1,459 流动比率 2.84 2.73 2.72 2.76 折旧摊销 104 46 42 39 速动比率 2.83 2.71 2.70 2.73 少数股东权益 23 26 36 45 营运能力 营运资金变动 -251 41 -23 -10 总资产周转率 0.85 1.01 1.14 1.23 投资活动现金流 60 9 18 16 应收账款周转率 9.05 9.00 9.00 9.00 资本支出 -62 -20 -20 -20 应付账款周转率 16.46 18.00 20.00 20.00 其他投资 121 29 38 36 每股指标（元） 筹资活动现金流 302 -221 -249 -277 每股收益 1.22 1.58 2.05 2.64 借款增加 0 0 0 0 每股经营现金 0.99 1.79 2.15 2.77 普通股增加 622 0 0 0 每股净资产 11.29 12.52 14.19 16.40 已付股利 -166 -221 -249 -277 估值比率 其他 -154 0 0 0 P/E 42.17 22.72 17.50 13.64 现金净增加额 939 776 961 1,272 P/B 4.55 2.87 2.53 2.19 数据来源：公司公告，西南证券 保 利物业（6049.HK）2021年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 公司评级 买入：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在20%以上 持有：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-10%与10%之间 回避：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在-20%以下 行业评级 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于恒生指数5%以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于恒生指数-5%与5%之间 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于恒生指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司客户中的专业投资者使用，若您并非本公司客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公